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Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug in gesetzlich festgelegter Höhe eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird. Vollständige Nachzahlung der rückständigen Miete Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB wird eine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (= Schonfristzahlung). Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch in seinem Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung gerade nicht. Dies legt der Bundesgerichtshof nochmals wie folgt dar: Soweit die Vorinstanz die Ansicht vertrete, dass „äußerst bedenkliche Konsequenzen für die Rechtsklarheit“ und „untragbare Verwerfungen in der parlamentarischen Arbeit“ auftreten könnten, treffe dies erkennbar nicht zu. Denn es werde weder jeder parlamentarischen Äußerung ohne weiteres für die historische Auslegung einer Norm eine Relevanz beigemessen noch davon ausgegangen, dass der Ablehnung oder Nichtverfolgung von Gesetzgebungsvorhaben generell Bedeutung im Rahmen der Gesetzesauslegung zukäme. Zu berücksichtigen sei ferner, dass die in der Nichtzahlung der Miete liegende Pflichtverletzung allein durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt werde. Auch könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Berufung der Klägerin auf die ordentliche Kündigung ausnahmsweise als treuwidrig erscheint. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Versäumnisurteil vom 19.07.2024 (Az. V ZR 226/23) zur Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Gestattung baulicher Veränderungen entschieden. Beschlusskompetenz besteht auch dann, wenn andere Eigentümer von zukünftiger Nutzung ausgeschlossen sind Das Gericht führt aus, dass die Eigentümer seit dem 01.12.2020 eine bauliche Veränderung auch dann gemäß § 20 Abs. 1 WEG beschließen können, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll. Anderslautende Vereinbarung steht dem Beschluss nicht entgegen Dem stehe eine Vereinbarung der Eigentümer nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG nicht entgegen, die eigentlich allen Eigentümer die Nutzung der betroffenen Fläche gestatte. Im Ergebnis bestehe die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für die Gestattung einer baulichen Veränderung also auch dann, wenn die Beschlussfassung dazu führe, dass die vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch die anderen Eigentümer faktisch nicht mehr möglich sei. Denn im Ausgangspunkt führe eine bauliche Veränderung für sich genommen bereits nicht dazu, dass eine Nutzungsvereinbarung geändert werde. Würde die Beschlusskompetenz schon durch einen faktischen Widerspruch zu einer Vereinbarung in Frage gestellt, käme es stets auf die durch Auslegung zu ermittelnde Reichweite der Vereinbarung und die Auswirkungen der baulichen Veränderung im Einzelnen an. Dies erzeuge Rechtsunsicherheit. Keine Beschlusskompetenz für Nutzungsentschädigung Allerdings stehe der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz für die auf Grund der Baumaßnahme vorgesehene Nutzungsentschädigung der anderen Eigentümer zu. Diese sollten im Gegenzug zur Genehmigung Kompensationszahlungen des bauwilligen Eigentümers erhalten. Auch wenn die bauwilligen Wohnungseigentümer freiwillig zahlen wollen, ändere dies nichts daran, dass das Gesetz eine Beschlusskompetenz für die Festlegung von Zahlungen der Wohnungseigentümer untereinander nicht vorsehe. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Böblingen hat mit Urteil vom 17.09.2024 (Az. 11 C 367/24 WEG) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Verwalterin vorzeitig abberufen wurde. Die Verwalterin wurde zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen verurteilt. Der Anspruch auf Herausgabe ergebe sich aus §§ 675, 667 BGB. Die Herausgabepflicht umfasse sowohl Papierunterlagen als auch elektronische Daten. Die Verwalterin müsse daher auch umfassend über die im Verwaltungsprogramm gespeicherten Daten Auskunft geben, beispielsweise über die noch im Posteingangsfach unerledigten Dokumente. Es bestehe ein berechtigtes Interesse an der Herausgabe, damit zukünftig die ordnungsgemäße Verwaltung sichergestellt werden könne. Es sei berechtigt, die frühere Verwalterin daraufhin zu überprüfen, on die Verwaltungsaufgaben erledigt wurden und ob sämtliche Verwaltungsunterlagen herausgegeben wurden. >> Zum Volltext des Urteils

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Die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) bedeutet bei Wiedervermietungen das Verbot der Erhöhung der Wohnraummiete um mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Wo und wann gilt die Mietpreisbremse? Der räumliche Geltungsbereich wird jeweils durch die Länder festgelegt. Die Mietpreisbremse gilt also nur dort und nur dann, wenn der Landesgesetzgeber von der Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB wirksam Gebrauch gemacht hat. Den Grundfall dieser Mietpreisbindung bilden reguläre Wohnungen in Bestandsimmobilien, die auch in jüngerer Zeit nicht modernisiert worden sind. Ausnahmen In § 556f BGB existieren zwei Ausnahmen: die eines Neubaus (nach dem 01.10.2014)und die einer ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung, für die § 556d, und bei umfassender Modernisierung auch § 556e BGB, nicht anzuwenden sind. Weiterhin ist in § 556e BGB geregelt,  dass der Vermieter eine Miete bis zur Höhe der Vormiete wirksam vereinbaren kannoder eine Überschreitung entsprechend einer Modernisierungsmieterhöhung möglich ist. Ausgenommen von der Regelung ist darüber hinaus Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird sowie zu möblierender Wohnraum, der Teil der Vermieterwohnung ist. Darüber hinaus auch Mietverhältnisse in Studierenden- oder Jugendwohnheimen.

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Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkV) zwingend vorgeschrieben. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Verteilung der übrigen Kosten (sog. Grundkosten) erfolgt nach einem Flächenmaßstab, § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkV. Die Regelungen der Heizkostenverordnung können mietvertraglich abbedungen werden in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, § 2 HeizkV. >> Weitere Informationen

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Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 04.06.2024 (Az. 3 O 300/23) über einen Sachverhalt entschieden, bei dem die Mieter einem Makler für den durch den Vermieter beabsichtigten Verkauf der Mietsache zunächst die Anfertigung von Fotos erlaubt und nach Veröffentlichung die Löschung der Fotos verlangt hatten. Das Gericht kommt dabei zu dem Ergebnis, dass die Einwilligung durch die Mietpartei formlos möglich sei und nur ausdrücklich widerrufen werden könne. Mieter erlauben zunächst die Aufnahme von Fotos Konkret wurden in Vorbereitung des Verkaufs der von den Mietern bewohnten Doppelhaushälfte im Beisein derselben bei einem mit diesen abgesprochenen Termin Fotos durch Mitarbeiter des Maklerbüros erstellt. Diese Fotos wurden im Anschluss in einer entsprechenden Verkaufsanzeige in einem Immobilienportal veröffentlicht sowie in einem gedruckten Exposé verwendet. Die Mieter verlangten kurz darauf jedoch die Löschung der Fotos und begründeten dies mit einem diffusen Gefühl des Beobachtetseins. Das Maklerbüo löschte daraufhin sämtliche Fotos von den Innenräumlichkeiten der Mieter. Keine hohen Anforderungen an die Einwilligung Das Gericht entscheidet, dass den Mietern über die Löschung hinaus keine Ansprüche, insbesondere keine solchen auf Schadensersatz, zustehen. Das Maklerbüro habe keine erheblichen Pflichten verletzt. Das Gericht führt aus, dass durch die Mieter ursprünglich eine wirksame Einwilligung in die Fertigung der Fotos vom Innenbereich der Mietsache erteilt worden sei. Unter einer Einwilligung im Sinne der maßgeblichen Datenschutzgrundverordnung sei nach Art. 4 Nr. 11 DS-GVO jede freiwillig für den bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder einer sonstigen eindeutig bestätigenden Handlung zu verstehen, mit der die betroffene Person zu verstehen gebe, dass sie mit der Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten einverstanden sei. Die Erteilung einer Einwilligung müsse dabei weder schriftlich noch ausdrücklich erfolgen; vielmehr könne diese bereits nach dem Wortlaut von Art. 4 Nr. 11 DS-GVO auch durch eine sonstige eindeutig bestätigende Handlung, also konkludent, erfolgen. Die Mieter hätten Mitarbeiter der Maklerbüros in die von ihnen bewohnte Immobilie eingelassen, damit diese Lichtbildaufnahmen von den Innenräumlichkeiten fertigen können. Damit hätten sie konkludent und unmissverständlich ihren Willen bekundet, dass das Fertigen von Lichtbildaufnahmen von ihrem Einverständnis gedeckt sei. Über Widerrufsmöglichkeit muss belehrt werden Zwar liege insoweit ein datenschutzrechtlicher Verstoß vor, dass die Mieter nicht darüber informiert worden seien, dass diese Einwilligung jederzeit widerrufen werden könne. Aus diesem Verstoß folge jedoch nicht, dass die ursprüngliche Einwilligung als von Anfang an unwirksam zu betrachten sei. Anderenfalls würde die explizit in Art. 4 Nr. 11 DS-GVO vorgesehene Möglichkeit der konkludenten Einwilligung jeder praktischen Möglichkeit beraubt, was vom Gesetzgeber nicht gewollt sein könne. Im Übrigen könne eine einmal erteilte Einwilligung nur ausdrücklich widerrufen werden, was vorliegend nicht erfolgt sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.05.2024 (Az. 63 S 193/23) eine durch den Vermieter erklärte fristlose sowie ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen, die auf Grundlage wiederholten Falschparkens des Mieters ausgesprochen wurde. Im konkreten Fall stellte der Mieter sein Fahrzeug wiederholt am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt ab. Fristlose Kündigung Das Gericht führt aus, dass mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage des Vermieters oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vorliege, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse. Der Parkverstoß begründe zwar eine Ordnungswidrigkeit nach der Straßenverkehrsordnung, sei aber hinsichtlich seiner Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe, die in der Regel eine fristlose Kündigung rechtfertigten. Auch sei hier keine grundsätzlich vorab erforderliche Abmahnung ausgesprochen worden. Vorliegend sei darüber hinaus entscheidend, dass es zu keiner Störung des Hausfriedens oder Nötigung gekommen sei. Das Gericht berücksichtigt auch, dass die Garage und die Zufahrt jeweils aufgrund der Breite der nebeneinanderliegenden Zufahrten jeweils noch erreichbar und nutzbar gewesen sei. Zu berücksichtigen sei darüber hinaus, dass der Pkw der Beklagten nicht auf dem Grundstück, sondern vor dem Grundstück abgestellt wurde. Ordentliche Kündigung Diese Ausführungen überträgt das Gericht auch auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, die es ebenfalls als unwirksam betrachtet. Es liege mit dem Parkverstoß kein Verhalten vor, dass indirekt einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis habe. Denn der durch das Verhalten entstandene Nachteil liege in der Eigentumsstörung und nicht in einer Verletzung des Mietvertrags oder einer Störung des Hausfriedens. Die Vermieterin sei daher als Eigentümerin der Garage und der Grundstückszufahrt darauf zu verweisen, gegen Falschparker – seien es Mieter oder Dritte – mit den umfassenden allgemeinen zivilrechtlichen Schutz- und Abwehrrechten gemäß §§ 1004, 862 BGB vorzugehen. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 25.06.2024 (Az. 67 S 240/21) über eine zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelte individuelle Quotenabgeltungsklausel entschieden und in diesem Rahmen die an eine Individualvereinbarung konkret zu stellenden Anforderungen herausgearbeitet. Im vorliegenden Fall wurde daher der Kautionsrückzahlungsanspruch der klagenden Mieterseite bejaht, da die quotenmäßige Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart worden sei. Mieter muss eigene Textvorschläge einbringen können Für die Annahme einer Individualvereinbarung sei erforderlich, dass die Vermieterpartei der Mieterpartei die effektive Möglichkeit eröffne, sich mit eigenen Textvorschlägen - hier zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und zur anteiligen Kostentragung für den Fall einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Erforderlichkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen - durchzusetzen. Das wiederum erfordere nicht nur, vor Aufnahme der Verhandlungen über die von der Vermieterseite jeweils entworfenen Vertragsbedingungen zunächst mieterseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die ausdrückliche Erklärung der Vermieterseite, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden könne. Vertrag darf nicht pauschal besprochen werden Es müsste zudem nicht nur das gesamte Vertragsmuster insgesamt, sondern sämtliche Vertragsbedingungen im Einzelnen besprochen und verhandelt werden. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Eigenbedarfskündigung kann nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 276/23) nicht für Cousins oder Cousinen erklärt werden. Diese stellen nach Entscheidung des Gerichts keine Familienangehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und Familie nach § 577a Abs. 1a S. 2 BGB dar. Verwandtschaftsverhältnis Der mietrechtliche Familienbegriff umfasse ausschließlich diejenigen Personen, denen durch Gesetz ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen eingeräumt werde (§§ 383 ZPO, 52 StPO). Nach Sinn und Zweck der Regelungen sei die infolge eines engen Verwandtschaftsverhältnisses typischerweise bestehende persönliche Verbundenheit und gegenseitige Solidarität von entscheidender Bedeutung. Objektive Betrachtung Der Bundesgerichtshof stellt dabei heraus, dass das Gesetz eine pauschalisierende Betrachtungsweise vornehme. Es sei daher nicht im Einzelfall zu prüfen, ob eine persönliche Nähe zwischen Vermieter und der Familienperson bestehe. Die typisierende Betrachtungsweise diene der Rechtssicherheit. Diese objektive Betrachtungsweise rechtfertige es auch, die vom Gesetzgeber bei der Privilegierung von Familienangehörigen im Rahmen des Rechts zur Zeugnisverweigerung geschaffenen Vorschriften heranzuziehen. Cousins und Cousinen stehe als Verwandten in der Seitenlinie im vierten Grad ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, § 52 StPO nicht zu. Einheitliche Betrachtung des Familienbegriffs Die Entscheidung behandelte konkret die Vorschrift des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Danach ist die dort geregelte Kündigungsbeschränkung nicht anzuwenden, es kann also eine Eigenbedarfskündigung erklärt werden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie angehören. Der Bundesgerichtshof stellt aber fest, dass der Begriff „Familie“ identisch mit dem der „Familienangehörigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.07.2024 (Az. V ZR 139/23) entschiedenen Fall lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Sachverhalt Mehrere Wohnungseigentümerinnen hatten vor dem zuständigen Amtsgericht erfolgreich einen durch die Gemeinschaft gefassten Beschluss angefochten. Dieses Urteil legte der Gemeinschaft die Kosten des Verfahrens auf. In einer folgenden Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die Kosten des Rechtsstreits durch eine Sonderumlage zu finanzieren, an der auch die in der Anfechtungsklage erfolgreichen Eigentümerinnen zu beteiligen sind. Kosten der Rechtsverteidigung sind Verwaltungskosten Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Gemeinschaftsordnung der Beklagten regelt, dass die Verwaltungskosten zu gleichen Teilen von den Eigentumseinheiten getragen werden müssten. Der Begriff der "Verwaltungskosten" beziehe sich auf die entsprechende gesetzliche Formulierung und zwar dynamisch in der Art, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei dieser Bezugnahme bleiben solle. Entscheidend sei daher, dass die Kosten des Vorprozesses auf aktueller gesetzlicher Grundlage zu den Verwaltungskosten gehören. Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 seien die Beschlussmängelklagen nicht gegen die Gemeinschaft, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten gewesen. Die für die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer entstehenden Kosten seien deshalb keine Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gewesen. Seit dem 1. Dezember 2020 seien Beschlussklagen nunmehr gegen die Gemeinschaft zu richten, vgl. § 44 Abs. 2 S. 1 WEG. Kosten, die dieser in einem Beschlussklageverfahren auferlegt werden, gehörten daher auch zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Falls keine abweichende Regelung getroffen werde, seien die Kosten Dachauer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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