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Die verbrauchsabhängige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist durch die Heizkostenverordnung (HeizkV) zwingend vorgeschrieben. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die Verteilung der übrigen Kosten (sog. Grundkosten) erfolgt nach einem Flächenmaßstab, § 7 Abs. 1 S. 5 HeizkV. Die Regelungen der Heizkostenverordnung können mietvertraglich abbedungen werden in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, § 2 HeizkV. >> Weitere Informationen

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Das Landgericht Frankenthal hat mit Urteil vom 04.06.2024 (Az. 3 O 300/23) über einen Sachverhalt entschieden, bei dem die Mieter einem Makler für den durch den Vermieter beabsichtigten Verkauf der Mietsache zunächst die Anfertigung von Fotos erlaubt und nach Veröffentlichung die Löschung der Fotos verlangt hatten. Das Gericht kommt dabei zu dem Ergebnis, dass die Einwilligung durch die Mietpartei formlos möglich sei und nur ausdrücklich widerrufen werden könne. Mieter erlauben zunächst die Aufnahme von Fotos Konkret wurden in Vorbereitung des Verkaufs der von den Mietern bewohnten Doppelhaushälfte im Beisein derselben bei einem mit diesen abgesprochenen Termin Fotos durch Mitarbeiter des Maklerbüros erstellt. Diese Fotos wurden im Anschluss in einer entsprechenden Verkaufsanzeige in einem Immobilienportal veröffentlicht sowie in einem gedruckten Exposé verwendet. Die Mieter verlangten kurz darauf jedoch die Löschung der Fotos und begründeten dies mit einem diffusen Gefühl des Beobachtetseins. Das Maklerbüo löschte daraufhin sämtliche Fotos von den Innenräumlichkeiten der Mieter. Keine hohen Anforderungen an die Einwilligung Das Gericht entscheidet, dass den Mietern über die Löschung hinaus keine Ansprüche, insbesondere keine solchen auf Schadensersatz, zustehen. Das Maklerbüro habe keine erheblichen Pflichten verletzt. Das Gericht führt aus, dass durch die Mieter ursprünglich eine wirksame Einwilligung in die Fertigung der Fotos vom Innenbereich der Mietsache erteilt worden sei. Unter einer Einwilligung im Sinne der maßgeblichen Datenschutzgrundverordnung sei nach Art. 4 Nr. 11 DS-GVO jede freiwillig für den bestimmten Fall, in informierter Weise und unmissverständlich abgegebene Willensbekundung in Form einer Erklärung oder einer sonstigen eindeutig bestätigenden Handlung zu verstehen, mit der die betroffene Person zu verstehen gebe, dass sie mit der Verarbeitung der sie betreffenden personenbezogenen Daten einverstanden sei. Die Erteilung einer Einwilligung müsse dabei weder schriftlich noch ausdrücklich erfolgen; vielmehr könne diese bereits nach dem Wortlaut von Art. 4 Nr. 11 DS-GVO auch durch eine sonstige eindeutig bestätigende Handlung, also konkludent, erfolgen. Die Mieter hätten Mitarbeiter der Maklerbüros in die von ihnen bewohnte Immobilie eingelassen, damit diese Lichtbildaufnahmen von den Innenräumlichkeiten fertigen können. Damit hätten sie konkludent und unmissverständlich ihren Willen bekundet, dass das Fertigen von Lichtbildaufnahmen von ihrem Einverständnis gedeckt sei. Über Widerrufsmöglichkeit muss belehrt werden Zwar liege insoweit ein datenschutzrechtlicher Verstoß vor, dass die Mieter nicht darüber informiert worden seien, dass diese Einwilligung jederzeit widerrufen werden könne. Aus diesem Verstoß folge jedoch nicht, dass die ursprüngliche Einwilligung als von Anfang an unwirksam zu betrachten sei. Anderenfalls würde die explizit in Art. 4 Nr. 11 DS-GVO vorgesehene Möglichkeit der konkludenten Einwilligung jeder praktischen Möglichkeit beraubt, was vom Gesetzgeber nicht gewollt sein könne. Im Übrigen könne eine einmal erteilte Einwilligung nur ausdrücklich widerrufen werden, was vorliegend nicht erfolgt sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 17.05.2024 (Az. 63 S 193/23) eine durch den Vermieter erklärte fristlose sowie ordentliche Kündigung als unwirksam angesehen, die auf Grundlage wiederholten Falschparkens des Mieters ausgesprochen wurde. Im konkreten Fall stellte der Mieter sein Fahrzeug wiederholt am abgesenkten Bordstein vor der Garage und vor der Grundstückszufahrt ab. Fristlose Kündigung Das Gericht führt aus, dass mit dem Parken auf öffentlichem Straßenland vor der Einfahrt zur Garage des Vermieters oder in anderen Fällen vor der Zufahrt zum Grundstück kein derart erhebliches Fehlverhalten vorliege, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen lasse. Der Parkverstoß begründe zwar eine Ordnungswidrigkeit nach der Straßenverkehrsordnung, sei aber hinsichtlich seiner Schwere nicht vergleichbar mit gegen den Vermieter oder seinen Mitarbeitern gerichteten Straftaten wie etwa Beleidigungen oder tätliche Angriffe, die in der Regel eine fristlose Kündigung rechtfertigten. Auch sei hier keine grundsätzlich vorab erforderliche Abmahnung ausgesprochen worden. Vorliegend sei darüber hinaus entscheidend, dass es zu keiner Störung des Hausfriedens oder Nötigung gekommen sei. Das Gericht berücksichtigt auch, dass die Garage und die Zufahrt jeweils aufgrund der Breite der nebeneinanderliegenden Zufahrten jeweils noch erreichbar und nutzbar gewesen sei. Zu berücksichtigen sei darüber hinaus, dass der Pkw der Beklagten nicht auf dem Grundstück, sondern vor dem Grundstück abgestellt wurde. Ordentliche Kündigung Diese Ausführungen überträgt das Gericht auch auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung, die es ebenfalls als unwirksam betrachtet. Es liege mit dem Parkverstoß kein Verhalten vor, dass indirekt einen ausreichenden Bezug zum Mietverhältnis habe. Denn der durch das Verhalten entstandene Nachteil liege in der Eigentumsstörung und nicht in einer Verletzung des Mietvertrags oder einer Störung des Hausfriedens. Die Vermieterin sei daher als Eigentümerin der Garage und der Grundstückszufahrt darauf zu verweisen, gegen Falschparker – seien es Mieter oder Dritte – mit den umfassenden allgemeinen zivilrechtlichen Schutz- und Abwehrrechten gemäß §§ 1004, 862 BGB vorzugehen. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 25.06.2024 (Az. 67 S 240/21) über eine zwischen den Mietvertragsparteien ausgehandelte individuelle Quotenabgeltungsklausel entschieden und in diesem Rahmen die an eine Individualvereinbarung konkret zu stellenden Anforderungen herausgearbeitet. Im vorliegenden Fall wurde daher der Kautionsrückzahlungsanspruch der klagenden Mieterseite bejaht, da die quotenmäßige Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht wirksam vereinbart worden sei. Mieter muss eigene Textvorschläge einbringen können Für die Annahme einer Individualvereinbarung sei erforderlich, dass die Vermieterpartei der Mieterpartei die effektive Möglichkeit eröffne, sich mit eigenen Textvorschlägen - hier zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und zur anteiligen Kostentragung für den Fall einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Erforderlichkeit der Durchführung der Schönheitsreparaturen - durchzusetzen. Das wiederum erfordere nicht nur, vor Aufnahme der Verhandlungen über die von der Vermieterseite jeweils entworfenen Vertragsbedingungen zunächst mieterseits konkrete und alternative Regelungs- und Textvorschläge einzubringen, sondern gleichzeitig die ausdrückliche Erklärung der Vermieterseite, die Vertragsverhandlungen selbst dann fortzuführen, wenn keine zeitnahe Einigung über die mieterseits eingebrachten Vorschläge erzielt werden könne. Vertrag darf nicht pauschal besprochen werden Es müsste zudem nicht nur das gesamte Vertragsmuster insgesamt, sondern sämtliche Vertragsbedingungen im Einzelnen besprochen und verhandelt werden. >> Zum Volltext des Urteils

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Eine Eigenbedarfskündigung kann nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 276/23) nicht für Cousins oder Cousinen erklärt werden. Diese stellen nach Entscheidung des Gerichts keine Familienangehörigen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und Familie nach § 577a Abs. 1a S. 2 BGB dar. Verwandtschaftsverhältnis Der mietrechtliche Familienbegriff umfasse ausschließlich diejenigen Personen, denen durch Gesetz ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen eingeräumt werde (§§ 383 ZPO, 52 StPO). Nach Sinn und Zweck der Regelungen sei die infolge eines engen Verwandtschaftsverhältnisses typischerweise bestehende persönliche Verbundenheit und gegenseitige Solidarität von entscheidender Bedeutung. Objektive Betrachtung Der Bundesgerichtshof stellt dabei heraus, dass das Gesetz eine pauschalisierende Betrachtungsweise vornehme. Es sei daher nicht im Einzelfall zu prüfen, ob eine persönliche Nähe zwischen Vermieter und der Familienperson bestehe. Die typisierende Betrachtungsweise diene der Rechtssicherheit. Diese objektive Betrachtungsweise rechtfertige es auch, die vom Gesetzgeber bei der Privilegierung von Familienangehörigen im Rahmen des Rechts zur Zeugnisverweigerung geschaffenen Vorschriften heranzuziehen. Cousins und Cousinen stehe als Verwandten in der Seitenlinie im vierten Grad ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, § 52 StPO nicht zu. Einheitliche Betrachtung des Familienbegriffs Die Entscheidung behandelte konkret die Vorschrift des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB. Danach ist die dort geregelte Kündigungsbeschränkung nicht anzuwenden, es kann also eine Eigenbedarfskündigung erklärt werden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie angehören. Der Bundesgerichtshof stellt aber fest, dass der Begriff „Familie“ identisch mit dem der „Familienangehörigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Im durch den Bundesgerichtshof mit Urteil vom 19.07.2024 (Az. V ZR 139/23) entschiedenen Fall lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Sachverhalt Mehrere Wohnungseigentümerinnen hatten vor dem zuständigen Amtsgericht erfolgreich einen durch die Gemeinschaft gefassten Beschluss angefochten. Dieses Urteil legte der Gemeinschaft die Kosten des Verfahrens auf. In einer folgenden Eigentümerversammlung wurde beschlossen, die Kosten des Rechtsstreits durch eine Sonderumlage zu finanzieren, an der auch die in der Anfechtungsklage erfolgreichen Eigentümerinnen zu beteiligen sind. Kosten der Rechtsverteidigung sind Verwaltungskosten Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die Gemeinschaftsordnung der Beklagten regelt, dass die Verwaltungskosten zu gleichen Teilen von den Eigentumseinheiten getragen werden müssten. Der Begriff der "Verwaltungskosten" beziehe sich auf die entsprechende gesetzliche Formulierung und zwar dynamisch in der Art, dass es auch nach einer Gesetzesänderung bei dieser Bezugnahme bleiben solle. Entscheidend sei daher, dass die Kosten des Vorprozesses auf aktueller gesetzlicher Grundlage zu den Verwaltungskosten gehören. Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 1. Dezember 2020 seien die Beschlussmängelklagen nicht gegen die Gemeinschaft, sondern gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten gewesen. Die für die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer entstehenden Kosten seien deshalb keine Kosten der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gewesen. Seit dem 1. Dezember 2020 seien Beschlussklagen nunmehr gegen die Gemeinschaft zu richten, vgl. § 44 Abs. 2 S. 1 WEG. Kosten, die dieser in einem Beschlussklageverfahren auferlegt werden, gehörten daher auch zu den Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Falls keine abweichende Regelung getroffen werde, seien die Kosten Dachauer nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel auf sämtliche Wohnungseigentümer umzulegen. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Aufrechnung in Kautionsabrechnung auch nach Verjährung Unter bestimmten Umständen können auch nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB) noch Schadensersatzansprüche des Vermieters in der Kautionsabrechnung als Abzug von der geleisteten Kautionssumme berücksichtigt werden. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits am 01.07.1987 (Az. VIII ARZ 2/87) sowie jetzt neu am 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschieden. Keine Ausübung der Ersetzungsbefugnis notwendig Aktuell hat der Bundesgerichtshof aber klargestellt, dass der Vermieter die nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehene Wahl, ob er die Wiederherstellung der beschädigten Sache (sog. Naturalrestitution) oder den hierfür erforderlich Geldbetrag verlangt, nicht schon innerhalb der Verjährungsfrist treffen müsse. Die isolierte Ausübung dieser Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre lediglich ein formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Kaution. "Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll." Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23), Pressemitteilung >> Weitere Informationen >> Zum Volltext des Urteils

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Qualifizierte Mehrheit erforderlich Wohnungseigentümer können mit einer Mehrheit von ¾ der Stimmen zukünftig ausschließlich virtuelle Eigentümerversammlungen ermöglichen. Die Erlaubnis ist dann für einen Zeitraum von maximal 3 Jahren erteilt. Das bisherige Vetorecht einzelner Eigentümer wird damit entfallen. Minderheitenschutz Grundsätzlich müssen bei einem bis 2027 gefassten Beschluss bis 2028 noch 1x jährlich Präsenzversammlungen stattfinden, wenn hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichtet wird. Die Eigentümer haben zukünftig die Wahl, Versammlungen in Präsenz, hybrid oder ausschließlich virtuell durchzuführen. Neue gesetzliche Regelungen § 23 Abs. 1a WEG sowie § 48 Abs. 6 WEG werden neu geschaffen. Die gesetzliche Änderung wird voraussichtlich noch in diesem Jahr in Kraft treten und ist bereits vom Bundestag beschlossen. >> Zum vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf

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Die Versagung der Erlaubnis eines sog. Balkonkraftwerks mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter war nach bisheriger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich. Bisherige Rechtslage In der Regel stellt die Anbringung eines Balkonkraftwerks nämlich eine bauliche Veränderung dar, da hierfür nicht zwingend ein Eingriff in die Bausubstanz erforderlich ist. Der maßgebliche § 554 Abs. 1 BGB sah als privilegierte Maßnahmen bisher nur eine Erlaubnis für Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz vor. Der Vermieter musste also nur dann ein Balkonkraftwerk erlauben, wenn eine Versagung als rechtsmissbräuchlich erschien, was eine Einzelfallfrage darstellte. Das Amtsgericht Köln führt mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. 222 C 150/23) aus: „Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung des Aufbaus einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen besteht aus Sicht des Gerichts jedenfalls nach derzeitiger Sach- und Rechtslage (ein Gesetzentwurf, der den beschleunigten Ausbau von „Balkonkraftwerken“ fördern soll, wird derzeit beraten) nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule ist unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters ist angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen „Balkonkraftwerk“ erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.“. Gesetzliche Änderungen beschlossen [Update 18.10.2024] Der Bundestag hat am 04.07.2024 beschlossen, dass die Installation der sog. Steckersolargeräte eine privilegierte Maßnahme nach § 554 Abs. 1 BGB sowie § 20 Abs. 2 WEG darstellen wird. Der Bundesrat hat dieses Gesetz in seiner Sitzung am 27. September 2024 gebilligt. Das Gesetz wurde am 16.10.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 17.10.2024 in Kraft getreten. Dem Mieter steht dann grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter und dem Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Über das Wo und Wie der Installation wird der Vermieter/Eigentümer aber auch in Zukunft mitbestimmen können. Das Änderungsgesetz wird voraussichtlich in Kürze in Kraft treten. >> Zum vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf

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§ 564 BGB lautet:  „Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“. Das bedeutet: Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des verstorbenen Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen muss. Weitere Informationen zur Rechtslage und ein Muster für eine Kündigung durch den Vermieter finden Sie hier:  >> Versterben des Einzelmieters: Außerordentliche Kündigung möglich

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