VermieterVerein e.V.

Das Amtsgericht Berlin-Spandau entschied mit Urteil vom 04.09.2026 – 5 C 85/26, dass Mieter nicht verpflichtet sind, den Einbau multifunktionaler Rauchwarnmelder mit Zusatzfunktionen (u.a. CO-Warnung, Raumklimaüberwachung, App-Anbindung) als Modernisierungsmaßnahme zu dulden, wenn diese Funktionen keine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 555b BGB bewirken. Die Ersetzung vorhandener Rauchwarnmelder durch solche Geräte stellt keine duldungspflichtige Modernisierung dar. Modernisierungsmaßnahme und bauliche Veränderung Das Gericht erkennt zwar an, dass der Einbau eines neuen, multifunktionalen Rauchwarnmelders eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB sein kann, insbesondere wenn zusätzliche Funktionen gegenüber dem bisherigen Zustand hinzukommen. Dies gilt insbesondere für den erstmaligen Einbau eines Geräts in der Küche. Modernisierungszweck und nachhaltige Wohnwertverbesserung Eine Duldungspflicht besteht jedoch nur, wenn die jeweiligen Funktionen des Geräts isoliert betrachtet eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache oder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse bewirken (§ 555b Nr. 4, 5 BGB). Die reine Rauchwarnmeldefunktion und die Fernwartung stellen keine Modernisierung dar, wenn bereits Rauchwarnmelder vorhanden sind. Die Vernetzungsfunktion kann zwar das Sicherheitsniveau erhöhen, reicht aber allein nicht aus, um die Maßnahme als Modernisierung zu qualifizieren. Die CO-Warnfunktion ist in Wohnungen ohne Gasanschluss oder CO-Quellen nicht relevant. Die Raumklima- und App-Funktionen führen nach allgemeiner Verkehrsanschauung nicht zu einer Wohnwertverbesserung, da sie keinen unmittelbaren Effekt auf das Raumklima haben und zudem datenschutzrechtliche Bedenken auslösen. Weitere Zusatzfunktionen wie Assistenzlicht oder optimierter Alarmton sind nicht ausreichend dargelegt. Interessenabwägung und Zumutbarkeit Das Gericht betont, dass die Duldungspflicht auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nach § 242 BGB ausscheidet. Die Zusatzfunktionen bieten keinen besonderen Nutzen für den Vermieter, während die Mieter datenschutzrechtliche und persönlichkeitsrechtliche Bedenken geltend machen können. Die Übertragung der Kosten auf die Mieter ist zudem nicht gerechtfertigt, wenn die Funktionen keine Modernisierungszwecke erfüllen.

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Der Ex-Partner einer Mieterin kann allein aus der weiteren Nutzung der Wohnung kein eigenes Besitzrecht gegenüber der Vermieterin ableiten. Darauf hat das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken in einem Berufungsverfahren hingewiesen (Beschluss vom 5. August 2026, Az. 4 U 38/26).  Im konkreten Fall hatte die Mieterin die Wohnung nach ihrem Auszug gekündigt. Ihr ehemaliger Lebensgefährte blieb jedoch in der Wohnung und vertrat die Auffassung, weiterhin zum Aufenthalt berechtigt zu sein. Zudem verlangte er von der Vermieterin Ersatz seiner Auszugskosten. Das Landgericht Landau in der Pfalz stellte demgegenüber fest, dass ihm kein Besitzrecht an der Wohnung zustand.   Weiternutzung begründet kein Mietverhältnis  Der 4. Zivilsenat des OLG Zweibrücken wies darauf hin, dass allein die ehemalige Lebensgefährtin Mieterin und damit im Verhältnis zur Vermieterin zum Besitz berechtigt gewesen sei. Nach ihrem Auszug und der Kündigung bestehe auch kein abgeleitetes Besitzrecht des Ex-Partners. Dabei berücksichtigte der Senat zudem, dass dieser vor dem Auszug mehrfach gegenüber seiner ehemaligen Lebensgefährtin gewalttätig geworden war.  Auch die weitere Nutzung der Wohnung als vertragsfremde Person begründe weder durch eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses noch auf andere Weise ein eigenes Besitzrecht oder ein Mietverhältnis mit der Vermieterin.   Nach dem Hinweis des OLG nahm der Ex-Partner seine Berufung zurück. Eine abschließende Berufungsentscheidung erging daher nicht. 

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Die befristete möblierte Vermietung von Wohnungen kann in einem Milieuschutzgebiet eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Urteil vom 10. September 2026 (VG 19 K 95/26) entschieden. Im konkreten Fall vermietete eine Eigentümerin in Berlin-Neukölln 15 zuvor unbefristet vermietete Wohneinheiten für Zeiträume von drei bis zwölf Monaten. Angeboten wurden Einzelzimmer und vollständige Wohnungen zu All-In-Mieten einschließlich Möblierung, WLAN sowie Heiz- und Betriebskosten. Die durchschnittlichen Mieten lagen bei 32,63 Euro pro Quadratmeter für Einzelzimmer und 23,26 Euro pro Quadratmeter für ganze Wohnungen. Die gebietstypische Warmmiete ohne Möblierung betrug 10,37 Euro pro Quadratmeter.  Gericht sieht milieuschutzrechtlich relevante Nutzungsänderung  Das Bezirksamt Neukölln hatte die Vermietung auf Zeit untersagt. Das Verwaltungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Nach Auffassung der 19. Kammer ist die Umstellung von einer unbefristeten auf eine drei bis zwölf Monate befristete Vermietung grundsätzlich geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Milieuschutzgebiet zu verändern. Die Wohnungen stünden nach dem konkreten Geschäftsmodell insbesondere einkommensschwächeren Haushalten und Familien mit Kindern nicht mehr in gleicher Weise zur Verfügung. Damit könne die Nutzungsänderung eine verdrängende Wirkung entfalten und den Zielen der sozialen Erhaltungsverordnung zuwiderlaufen.  Wohnnutzung allein schließt Genehmigungspflicht nicht aus  Dass die Wohnungen weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden, steht einer milieuschutzrechtlichen Nutzungsänderung nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Entscheidend ist vielmehr, ob die geänderte Nutzungsform geeignet ist, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Ob das Vermietungsmodell bauplanungsrechtlich noch von einer bestehenden Baugenehmigung gedeckt ist, ist für diese Beurteilung nicht maßgeblich.   Bedeutung für Vermieter  Für Vermieter in Milieuschutzgebieten folgt daraus, dass der Wechsel von einer dauerhaften zu einer befristeten, möblierten Vermietung genehmigungspflichtig sein kann. Maßgeblich sind die konkrete Ausgestaltung des Vermietungsmodells und dessen mögliche Auswirkungen auf die geschützte Wohnbevölkerung.  Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.

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Das Amtsgericht Dresden entschied mit Urteil vom 18.05.2026 – 143 C 1125/25 dass ein Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines konkret beantragten Steckersolargeräts am Balkon hat, wenn die konkrete Ausführung für den Vermieter unzumutbar ist. Maßgeblich sind dabei insbesondere Sicherheitsbedenken und Beeinträchtigungen der Gebäudegestaltung. Rechtlicher Maßstab: § 554 Abs. 1 BGB und Zumutbarkeitsprüfung Das Gericht stellt klar, dass Mieter nach § 554 Abs. 1 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Installation von Steckersolargeräten haben. Dieser Anspruch ist jedoch eingeschränkt: Die bauliche Veränderung darf dem Vermieter nicht unzumutbar sein. Bei der Zumutbarkeitsprüfung sind insbesondere Sicherheits-, Schadens- und Haftungsrisiken sowie die konkrete Art der Anbringung zu berücksichtigen. Konkrete Ausführung und Auswirkungen auf das Gebäude Im vorliegenden Fall ragte das Solarmodul über die Balkonbrüstung hinaus und reichte unterhalb des Balkons in einen von außen zugänglichen Bereich. Dadurch wird nicht nur die Mietsache, sondern auch die äußere Gebäudegestaltung und die Verkehrssicherheit berührt, für die die Vermieterin verantwortlich bleibt. Das Gericht betont, dass der Mietgebrauch sich nicht auf die Außenseite der Balkonbrüstung oder unterhalb der Brüstung liegende Gebäudeteile erstreckt. Sicherheitsbedenken und Verkehrssicherungspflicht Die Vermieterin hat nachvollziehbare Sicherheitsbedenken dargelegt, insbesondere wegen eines 4 cm breiten Spalts zwischen Balkon und Modul, der für Kinder vom angrenzenden Weg aus erreichbar ist. Das Gericht hielt die damit verbundene Gefahr für nicht nur theoretisch, sondern konkret. Die Vermieterin ist im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet, eine solche Gefahrenlage zu dulden. Die Interessenabwägung des Gerichts ergab folgednes Ergebnis: Das Interesse des Mieters an der Nutzung erneuerbarer Energien ist zwar schutzwürdig, rechtfertigt aber nicht die Installation eines Moduls, das über den Balkon hinausragt und eine konkrete Gefahrenlage schafft. Die Interessen der Vermieterin überwiegen im konkreten Fall. Dem Mieter bleibt es unbenommen, eine andere, weniger problematische Ausführung zu beantragen. Zusatzvereinbarung und Vertragsbindung Eine von der Vermieterin vorgelegte Zusatzvereinbarung wird ohne Zustimmung des Mieters nicht Vertragsbestandteil. Die darin enthaltenen Anforderungen können aber als Ausdruck der berechtigten Interessen der Vermieterin berücksichtigt werden. Entscheidend bleibt jedoch die Unzumutbarkeit der konkret begehrten Installation.

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