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Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 105/24) mit der Frage befasst, ob der einem Eigentümer eine bauliche Veränderung gestattende Beschluss der Gemeinschaft mit der Begründung einer Sorge vor Lärm angefochten werden kann. Im Ergebnis wird das verneint. Im konkreten Fall hatte de Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschlossen, dem Eigentümer einer Penthouse-Wohnung im achten Stock den Einbau einer Klimaanlage zu gestatten. Die im vierten Obergeschoß wohnende Klägerin reichte Anfechtungsklage gegen diesen Beschluss ein. Keine unbillige Benachteiligung Die Kompetenz der Wohnungseigentümer, einem Sondereigentümer eine bauliche Veränderung – hier: den mit einer Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade verbundenen Einbau des Split-Klimageräts – durch Beschluss zu gestatten, folge aus § 20 Abs. 1 WEG. Der Beschluss sei nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme den klagende Eigentümerin nach § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG unbillig benachteilige, andere entgegenstehende Regelungen kämen vorliegend nicht in Betracht. Eine unbillige Benachteiligung eines Wohnungseigentümers setze voraus, dass die beabsichtigte Maßnahme bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise nicht abverlangt werden dürfte. Letztlich müsse die bauliche Veränderung aus objektiver Sicht zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führen, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen. Es sind nur die unmittelbaren Auswirkungen maßgeblich Dabei seien nur die unmittelbar mit der baulichen Veränderung verbundenen Auswirkungen – hier also die Kernbohrung durch die im Gemeinschaftseigentum stehende Außenfassade sowie Art und Ort der Anbringung des näher bezeichneten Klimageräts –, nicht aber Auswirkungen des späteren Gebrauchs zu berücksichtigen. Dies können im Ausnahmefall nur anders sein, wenn offensichtlich sei, dass ein Eigentümer unbillig benachteiligt werde. Die Bestandskraft eines Beschlusses, mit dem einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung gestattet wird, schließe gegen den Bauwilligen gerichtete Abwehransprüche anderer Wohnungseigentümer wegen Immissionen im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums infolge der Nutzung der baulichen Veränderung nicht aus. Denkbar seien spätere Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 i.V.m. § 906 BGB. Um diese Ansprüche durchzusetzen, bedürfe es auch keines Tätigwerdens der oder eines vorgelagerten Vorgehens gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vielmehr könne der nachteilig in seinem Sondereigentum betroffene Wohnungseigentümer sie unmittelbar gegen den störenden Wohnungseigentümer geltend machen. Diese Sichtweise entspreche auch dem Willen des Gesetzgebers, der die Hürden für eine bauliche Veränderung absenken wollte sowie den Wohnungseigentümern ermöglichen wollte, den baulichen Zustand ihrer Anlagen einfacher an die sich stetig ändernden Gebrauchsbedürfnisse anzupassen. Die Erreichung dieses Ziels würde erschwert, wenn eine von der Mehrheit gestattete bauliche Veränderung im Rahmen der Prüfung von § 20 Abs. 4 Alt. 2 WEG auch an Auswirkungen der späteren Nutzung zu messen wäre. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat mit Urteil vom 11.10.2024 (Az. 2 U 112/22) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Vermieter eines Ladenlokals zum Betrieb eines asiatischen Restaurants die Zahlung rückständiger Mieten forderte, während der Mieter Minderungsansprüche wegen eingeschränkter Nutzbarkeit aufgrund eines Brandschadens geltend machte. Rechtliche Besonderheiten des Mietvertrages Der Sachverhalt war dabei durch die folgenden rechtlichen Besonderheiten gekennzeichnet: Der Mieter war mietvertraglich verpflichtet, die bestehende Einkaufspassage auf eigene Kosten in ein Restaurant umzubauen. Der Vermieter gewährte dem Mieter hierfür einen erheblichen Mietnachlass über die gesamte Laufzeit und eine anfängliche mietfreie Zeit. Der wirtschaftliche Wert dieses Nachlasses wurde auf ca. 166.200 € beziffert. Der Mieter übernahm darüber hinaus auch die Verantwortung für Wartung, Instandhaltung und Pflege der von ihm eingebauten Anlagen. Die Haftung des Vermieters für Schäden an Mietersachen wurde mit Ausnahme von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit eingeschränkt. Der Mieterhaftung wurde auch für die von ihm durchgeführten Umbauarbeiten festgelegt. Schließlich wurde dem Mieter auferlegt, alle notwendigen Versicherungen für Umbau und Betrieb abzuschließen. Der Vermieter schloss eine Gebäudeversicherung ab, deren Kosten auf den Mieter umgelegt wurden. Weitgehende mietvertragliche Übertragung der Instandsetzung auf den Mieter wirksam Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, der Mieter wurde also zur Zahlung der rückständigen Mieten verurteilt. Obwohl die Tauglichkeit zum Gebrauch als Restaurant aufgehoben war, sei eine Minderung ausgeschlossen. Entscheidend sei, dass die Brandursache im Verantwortungs- und Gefahrenbereich des Mieters gelegen habe (Elektroinstallation/Geräte hinter der Theke). Nach der Rechtsprechung zur Beweislastverteilung ("Sphärentheorie") müsse der Mieter in einem solchen Fall beweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten habe, was ihm hier nicht gelungen sei. Der Mietvertrag habe die Pflicht zur Herstellung und wesentlichen Instandhaltung des Restaurantbetriebs wirksam auf den Mieter übertragen, kompensiert durch einen erheblichen Mietnachlass. Dem Vermieter sei primär die Pflicht für "Dach und Fach" verblieben. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das Gebäude selbst für den Schaden nicht ursächlich sei. Das Gericht stellt weiter fest, dass der Vermieter selbst dann, wenn er zur Instandsetzung verpflichtet gewesen wäre, diese nicht habe durchführen können, da der Mieter den Zugang durch das Nichtentfernen seiner beschädigten Einbauten verhindert habe. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 15.04.2025 (Az. VIII ZR 300/23) entschieden, dass sich bei Fehlen eines schriftlichen Energieversorgungsvertrags das Leistungsangebot eines Strom- und Gasversorgungsunternehmens an den Vermieter richtet, wenn die einzelnen Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet sind, die Wohnung aber lediglich über einen Zähler für Strom und Gas verfügt. Entschieden wird damit abweichend von dem sonst anzuwendenden Grundsatz, dass regelmäßig der Mieter einer Wohnung Vertragspartner des Versorgers wird. Nur ein Zähler, mehrere Mietverträge Im konkreten Fall waren die Zimmer der Wohnung einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde. Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügten über einen Zähler für Strom und Gas. Mieter werden kein Vertragspartner des Energieversorgers Der Bundesgerichtshof führt aus, dass unter diesen konkreten Umständen ein Versorgungsvertrag mit der Vermieterin der Wohnung zustande komme. Zwar hätten alleine die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch der Wohnung. Jedoch lasse sich dieser Verbrauch mangels separater Zähler nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Auch hätten die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen. Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens nur an die Vermieterin richtet, sei Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts. Sie habe bewusst verhindert, dass der Verbrauch den Mietern zugeordnet werden könne.

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Das Amtsgericht Brandenburg entschied mit Urteil vom 27.03.2025 (Az. 30 C 99/23) über einen Fall der Eigenbedarfskündigung. Eigenbedarf und Widerspruch Der klagende Vermieter kündigte ein Mietverhältnis, weil er die Wohnung für seine Schwester, dessen Lebensgefährten und deren zwei Kinder benötigte. Die beklagte Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf eine unzumutbare Härte (§ 574 BGB), unter anderem wegen eines nötigen Schulwechsels ihrer Tochter, ihrer beruflichen Wiedereingliederung und ihrer gesundheitlichen Probleme. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht und verurteilte die die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Mietsache. Abwägung: Miete gewähre kein Dauerwohnrecht Zwar könne die Mietpartei bei berechtigtem Interesse des Vermieters dennoch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist. Hierbei seien die Belange beider Parteien abzuwägen. Bei der Interessenabwägung sei zu beachten, dass die Miete einem Mieter grundsätzlich nur ein Nutzungsrecht auf Zeit einräume und kein Dauerwohnrecht. Im konkreten Fall seien aber die Interesses des Vermieters als überwiegend anzusehen. Zwar lägen gesundheitliche Beeinträchtigungen vor, aber die Gefahr einer gravierenden und dauerhaften Verschlechterung durch den Umzug sei durch Beweisaufnahme nicht bestätigt worden. Die Härte der Mieterin beschränke sich im Wesentlichen auf den potenziell stressbehafteten Umzugsprozess selbst. Die Bemühungen um Ersatzwohnraum seien darüber hinaus unzureichend gewesen. "Da somit hier nachteilige Folgen aufgrund eines erzwungenen Wohnungswechsels nicht sicher feststehen und diese etwaigen gesundheitlichen Folgen auch nur für einen relativ überschaubaren Zeitraum verursacht würden, besteht für den Fall einer Räumung vorliegend auch nur die bedingte Gefahr einer zeitweisen Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten.". >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.01.2025 (Az. XII ZR 96/23) über einen Sachverhalt entschieden, der sich mit der Frage des Verjährungsbeginns im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschlechterungen der Mietsache beschäftigt. Die Besonderheit im konkreten Fall war, dass der Vermieter den Schlüssel vom Mieter durch Einwurf in seinem Briefkasten gegen seinen Willen zurückerhielt, obwohl auch die Kündigungsfrist des Mieters noch nicht abgelaufen war. Dennoch bejahte der Bundesgerichtshof hierdurch bereits den Beginn der kurzen sechsmonatigen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 S. 1 BGB. Besitzübergang an Vermieter Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Rückerhalt der Mietsache im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraussetze, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt werde, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Weiter sei für den Rückerhalt erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Mietverhältnis muss noch nicht beendet sein Allerdings: Der Rückerhalt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setze daneben weder die Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB noch die Beendigung des Mietverhältnisses voraus. Vielmehr sei der Rückerhalt der Mietsache auch dann für den Verjährungsbeginn maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist – mit der Folge, dass ein Anspruch gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren könne. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ – zurückzunehmen, etwa wenn der Mieter kurzfristig ausziehe, ihm den Schlüssel sofort aushändigen wolle und diesen nach gescheiterter Übergabe in den Briefkasten des Mietobjekts einwerfe. Fehlender Rücknahmewille, aber tatsächlicher Besitzwille Darauf komme es vorliegend jedoch nicht an. Der Vermieter habe die Mietsache nämlich tatsächlich zurück erhalten. Nach dem Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters sei die für einen Rückerhalt nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters im Sinne eines Übergangs des unmittelbaren Besitzes jedenfalls im Zeitpunkt seiner Kenntnis von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft eingetreten. Dass diese Änderung dem Vermieter durch den Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten aufgedrängt wurde, rechtfertige keine andere Beurteilung. Die Erlangung des unmittelbaren Besitzes setze zwar grundsätzlich einen Besitzwillen voraus. Jedoch genüge hierfür der nach außen erkennbar gewordene generelle Besitz- oder Sachbeherrschungswille. Dieser sei auch bei einer aufgedrängten Sachherrschaft grundsätzlich anzunehmen, wenn der Vermieter – wie hier – im Besitz der Schlüssel sei und diese nicht etwa an den Mieter zurückgebe. Insbesondere sei der fehlende Rücknahmewille nicht ohne Weiteres dem fehlenden Besitzwillen gleichzusetzen. Denn dem Interesse des Vermieters entspreche es im Regelfall nicht, dass an der Mietsache kein unmittelbarer Besitz mehr besteht, also ein besitzloser Zustand eintrete. Vor diesem Hintergrund sei es nicht zu beanstanden, wenn aus dem Umstand, dass der Vermieter den in seinen Briefkasten eingeworfenen Schlüssel zum Mietobjekt in der Folgezeit behalten habe, ein Besitzwille abgeleitet werden. Kein rechtlicher Nachteil für Vermieter Dem Vermieter entstehe durch diese Beurteilung auch kein unbilliger Nachteil. Vielmehr werde eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrags gewährleistet, eine beschleunigte Klarstellung der Ansprüche wegen des Zustands der überlassenen Sache bei Rückgabe erreicht und damit dem Gesetzeszweck Rechnung getragen. Durch den Rückerhalt der Mietsache beginne zwar Verjährung und der Vermieter werde damit zur Vermeidung der Verjährung bestehender Schadensersatzansprüche gezwungen, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen. Der Rückerhalt lasse aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche entfallen noch schließe er Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.03.2025 (Az. V ZR 185/23) entschieden, dass im Landesnachbarrecht keine allgemeine, von der konkreten Ausgestaltung im Landesnachbargesetz unabhängige Höhenbegrenzung für Hecken existiert. Hecke aus Bambus Im konkreten Fall hatte ein Nachbar auf die seit Jahrzehnten bestehende Grenzmauer aus L-Steinen im Jahr 2018 Bambus angepflanzt und zum angrenzenden Grundstück eine Rhizomsperre verbaut. Der Bambus hat zwischenzeitlich eine Höhe von mindestens 6 Metern erreicht. Der klagende Nachbar verlangte den Rückschnitt und das Halten auf einer Höhe von 3 Metern gemessen ab dem Geländeniveau der Anpflanzung. Nur Grenzabstand, keine Höhenbegrenzung Der Bundesgerichtshof verneint einen Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB. Zwar sehe § 43 Abs. 2 des hessischen Nachbarrechtsgesetzes (NachbG HE) einen solchen Rückschnittanspruch ausdrücklich vor. Allerdings mache das hessische Nachbarrecht Höhenvorgaben für Hecken nur für den Bereich bis zu 0,75 Metern von der Grundstücksgrenze. Nach§ 39 Abs. 1 NachbG HE sei bei dem Anpflanzen lebender Hecken mit bis zu 1,2 m Höhe ein Abstand von 0,25 m, mit bis zu zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,5 m und mit über zwei Metern Höhe ein Abstand von 0,75 m von dem Nachbargrundstück einzuhalten. Entscheidend für die Einordnung als Hecke sei, ob die Anpflanzungen im Einzelfall nach dem äußeren Erscheinungsbild bei einer natürlichen Betrachtungsweise einen geschlossenen Eindruck als Einheit mit einem Dichtschluss sowie einer Höhen- und Seitenbegrenzung vermitteln. Eine allgemeine, von diesen Vorgaben unabhängige Höhenbegrenzung könne daraus aber nicht abgeleitet werden. Aufgrund der Gewaltenteilung sei es vielmehr Aufgabe des Gesetzgebers, eine Höhenbegrenzung oder weitergehende Abstandsvorschriften für hochwachsende Hecken im Rahmen der ihm zustehenden Einschätzungsprärogative festzulegen. Das sei in einigen Bundesländern auch geschehen. Etwaigen Härten infolge von besonderen Umständen des Einzelfalls könne unter Rückgriff auf das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis Rechnung getragen werden. Grundlage für Höhenmessung Die Höhe der Anpflanzung einer Hecke auf einen höher gelegenen Grundstück wie hier sei von der Stelle aus zu messen, an der die Anpflanzungen aus dem Boden austreten würden. Ein Messpunkt auf dem tiefer gelegenen Grundstück hätte zur Folge, dass die Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück stets niedriger sein müsste, als die auf dem unteren Nachbargrundstück erlaubte. >> Zum Volltext des Urteils Auch interessant: Pflanzenwuchshöhe in Garten bei Hanglage, BGH, Urteil vom 02.06.2017- Az. V ZR 230/16

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In einem vom Oberlandesgericht Karlsruhe mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. 12 U 130/24) entschiedenen Fall sind beide Parteien Eigentümer direkt angrenzender und mit Doppelhäusern bebauter Grundstücke, die ursprünglich ein später geteiltes Gesamtgrundstück bildeten. Nachbargrundstück ist an Abwasserleitung angeschlossen Das Grundstück des beklagten Eigentümers entwässert über das Grundstück des klagenden Eigentümers, der Unterlassung der Zuführung dies Abwassers auf sein Grundstück fordert, nachdem es wegen Einwurzelung in die Leitung bei ihm zu einem Rückstau gekommen war. Anspruch auf Unterlassung, keine Duldungspflicht Das Oberlandesgericht gibt dem klagenden Eigentümer Recht und bejaht einen Unterlassungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Kläger kann also Beseitigung des Anschlusses des Beklagten an seine Abwasserleitung verlangen, soweit sich diese fremde Leitung auf seinem Grundstück befindet. Die Zuführung der Leitung des Beklagten und der Anschluss an die Abwasserleitung des Klägers stelle eine Eigentumsbeeinträchtigung dar. Zudem verbiete § 1 NRG Baden-Württemberg grundsätzlich die Ableitung von Abwasser auf ein Nachbargrundstück. Der Kläger sei auch nicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet. Keine Absicherung im Grundbuch oder im Kommunalrecht Eine dingliche Belastung im Grundbuch liege nicht vor. Auch § 7f NRG Baden-Württemberg helfe dem Beklagten nicht weiter. Das Grundstück des Beklagten grenze direkt an die öffentliche Straße, in der die öffentlichen Versorgungsleitungen liegen. Es könne deshalb direkt und ohne Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks an die Abwasserleitung angeschlossen werden. Eine Duldungspflicht ergebe sich auch nicht aus der Abwassersatzung der Gemeinde. Es sei nicht ersichtlich, dass sich daraus ein zwingender gemeinsamer Anschluss der beiden Grundstücke ergeben würde. Keine vertragliche Erlaubnis Das Gericht prüft weiter eine mögliche schuldrechtliche Gestattung, verneint diese aber. Hier sei zwar seinerzeit die Abwasserführung von den Eigentümern gemeinsam geplant und ausgeführt worden. Der Kläger habe auch sein Einverständnis für die Abwasserzuleitung erteilt. Die Gestattung sei allerdings dem Vater des Beklagten als damaligem Eigentümer erteilt worden, diese gelte also nur relativ. Nachbarrechtliches Gemeinschaftsverhältnis hilft nicht Schließlich sei der Beseitigungsanspruch auch nicht nach § 242 BGB aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebotes ausgeschlossen, das ohnehin nur als Ausnahme gelte. Hier könne der Beklagte die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks vermeiden, indem er die Abwasserleitung über sein eigenes Grundstück zur Straße und direkt in die dort verlaufende Abwasserleitung führe. Dass die Herstellung einer eigenen Abwasserleitung rechtlich unzulässig oder tatsächlich unmöglich wäre, wenn auch mit Aufwand verbunden, sei nicht ersichtlich. Der Beklagte habe außerdem weder vorgetragen, dass er beim Erwerb des Grundstücks die Leitungsführung gekannt noch auf deren Fortbestand vertraut hätte. Der Kläger habe seinerseits ein sachliches Interesse an der Beseitigung der Abwasserzuleitung geltend gemacht. Der Kläger habe zutreffend ausgeführt, dass er aufgrund des Niveauunterschiedes das Risiko von Wasserschäden im Fall eines Rückstaus allein trage und dass die Zuführung des Abwassers vom Grundstück des Beklagten die Gefahr erhöhe, dass die Kapazität des gemeinsamen Abflussrohres überschritten wird. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Nach Urteil des Amtsgericht Gelnhausen vom 04.03.2024 (Az. 52 C 76/24) kann der Grundstückseigentümer von seinem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung durch Kameras seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann. Das Amtsgericht bejaht einen Anspruch aus §§ 1004, 823 Abs. 1 BGB, da der Nachbar in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt sei. Nach ständiger Rechtsprechung sei es für einen Unterlassungsanspruch erforderlich, aber auch ausreichend, dass ein sog. Überwachungsdruck erzeugt werde. Maßstab sei, dass dritte Personen eine Überwachung durch die Kamera ernsthaft objektiv befürchten müssten. Dies sei immer bereits dann erfüllt, wenn die Befürchtung einer Überwachung durch vorhandene Kameras aufgrund konkreter Umstände nachvollziehbar und verständlich erscheine. Dafür sei bereits ausreichend, dass ein angespanntes Nachbarschaftsverhältnis bestehe und die Kamera eines mittels nach außen nicht wahrnehmbaren elektronischen Steuerungsmechanismus auf das Grundstück des Nachbarn ausgerichtet werden könne. Ein Überwachungsdruck könne nur dann ausscheiden, wenn der Winkel der Kamera nur mit erheblichem und sichtbarem manuellen Aufwand, also eben nicht durch einen elektronischen Steuerungsmechanismus, auf das Nachbargrundstück zu richten sei. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen. Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten. Maklervertrag unwirksam Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage. Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision unterschied sich der Höhe nach von der Provision der Käufer. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei. Auf Verkäuferseite habe sich die Maklerin der Höhe nach eine andere Provision versprechen lassen, diesen Umstand wolle das Gesetz verhindern. Einfamilienhaus Es handele sich bei dem verkauften Gebäude auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Objekt diene nämlich in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts. Diese Vorstellung habe auch der Gesetzgeber gehabt. In der Gesetzesbegründung sei ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Dies ergebe sich auch daraus, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung wie etwa einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber als unbeachtlich angesehen worden sei. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich. Maklervertrag durch Ehefrau vereinbart Es treffe zwar zu, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regele, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags. Allerdings würden die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung auf die Konstellation im streitgegenständlichen Fall ebenfalls zutreffen. Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, sei gleichfalls berührt. Der Gesetzgeber habe diesen Fall schlicht übersehen, so dass eine entsprechende Anwendung der Vorschrift stattfindet. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (Az. I ZR 32/34) zum sog. Halbteilungsgrundsatz Stellung genommen. Die Regelung des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB legt den Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklercourtage fest, wenn Käufer und Verkäufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sich zur Zahlung verpflichten. Maklervertrag unwirksam Im konkreten Fall unterzeichneten beiden Seiten einen entsprechenden Maklervertrag über ein Einfamilienhaus nebst Anbau mit Büro und Garage. Allerdings wurde die klagende Maklerin auf der Verkäuferseite nur von der Ehefrau des Eigentümers beauftragt und die Provision unterschied sich der Höhe nach von der Provision der Käufer. Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass der Maklervertrag gemäß § 656c Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam sei. Auf Verkäuferseite habe sich die Maklerin der Höhe nach eine andere Provision versprechen lassen, diesen Umstand wolle das Gesetz verhindern. Einfamilienhaus Es handele sich bei dem verkauften Gebäude auch um ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB. Das Objekt diene nämlich in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts. Diese Vorstellung habe auch der Gesetzgeber gehabt. In der Gesetzesbegründung sei ausgeführt, die in § 656c BGB getroffene Regelung diene dazu, natürliche Personen beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt werden. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung, die sich im vorliegenden Fall auf etwa 1/5 belaufe, sei unschädlich. Dies ergebe sich auch daraus, dass das Vorhandensein einer weiteren Wohnung wie etwa einer Einliegerwohnung vom Gesetzgeber als unbeachtlich angesehen worden sei. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck maßgeblich. Maklervertrag durch Ehefrau vereinbart Es treffe zwar zu, dass § 656c Abs. 1 BGB lediglich den Fall des Abschlusses eines Maklervertrags zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regele, nicht jedoch den Abschluss des Maklervertrags mit einem Dritten anstelle einer Partei des Hauptvertrags. Allerdings würden die Interessenlage und die gesetzgeberische Interessenbewertung auf die Konstellation im streitgegenständlichen Fall ebenfalls zutreffen. Der Zweck der Vorschrift, Verbraucher davor zu schützen, dass Maklerkosten unter Ausnutzung ihrer aufgrund der Marktsituation geschwächten Verhandlungsposition in unbilliger Weise auf sie abgewälzt würden, sei gleichfalls berührt. Der Gesetzgeber habe diesen Fall schlicht übersehen, so dass eine entsprechende Anwendung der Vorschrift stattfindet. >> Zum Volltext des Urteils

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