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Das Bundesjusitzminsterium hat heute folgende Antworten zu dem eingebrachten Gesetzesentwurf auf seine Internetseite gestellt. Wir werden dies eng begleiten und kommentieren.I.Der Gesetzentwurf befindet sich derzeit in der Abstimmung innerhalb der Bundesregierung. Auch die Verbände und Bundesländer werden noch beteiligt, deren Stellungnahmen sorgsam geprüft werden. Nachdem sich das Kabinett mit dem Entwurf befasst hat, muss das Gesetz noch das Gesetzgebungsverfahren mit Bundestag und Bundesrat durchlaufen. Wenn alles planmäßig läuft, können die Mietpreisbremse und die Änderungen im Maklerrecht im kommenden Jahr, also 2015, in Kraft treten. Wirksam können die Regelungen zur Dämpfung des Mietanstiegs aber erst dann werden, wenn die Länder die zugehörigen Rechtsverordnungen zur Ausweisung der entsprechenden Gebiete erlassen haben.II.Durch die Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass Wiedervermietungen dazu genutzt werden, die Mieten exorbitant in die Höhe zu treiben, nur weil die knappe örtliche Marktlage es hergibt. Dadurch soll vor allem auch verhindert werden, dass das Wohnen für Normalverdiener in bestimmten Lagen unbezahlbar wird und sie gezwungen werden, auf preiswertere Standorte auszuweichen und lange Fahrtwege in Kauf zu nehmen. Die Mietpreisbremse soll damit zugleich dem Trend entgegenwirken, dass in bestimmten „Szenegebieten“ nur noch gut verdienende Menschen die Mieten zahlen können und die „bunte Mischung“ eines Stadtteils verloren geht.

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Zur Schadensersatzpflicht des Mieters bei Verlust eines zu einer Schließanlage gehörenden Wohnungsschlüssels.Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt. Der Beklagte mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll ist vermerkt, dass dem Beklagten zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich am 31. Mai 2010. Der Beklagte gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib des zweiten Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht. Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier. Karlsruhe, den 5. März 2014 Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe Telefon (0721) 159-5013 Telefax (0721) 159-5501Praxishinweis:Der Bundesgerichtshof hat damit grundsätzlich den Schaden dem Mieter zugewiesen. Der Vermieter hat daher im Einzelfall zu entscheiden, ob er wegen eines Schlüssels die gesamte Anlage austauschen will. Hier könnte es auch darauf ankommen, ob der Mieter nachweisen kann, dass der verlorene Schlüssel dem Haus nicht zugeordnet werden kann, so dass auch kein Missbrauch entstehen kann. Die genaue Urteilsbegründung ist daher abzuwarten.

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OLG Koblenz Urteil vom 12.04.2012 Schuldet der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen, so kommt ein Anspruch auf Geldersatz in Betracht, wenn die Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht ausgeführt werden, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist. In einem solchen Fall würde es regelmäßig in Widerspruch zum Inhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne dass er hierfür einen Ausgleich entrichten müsste (BGH - XII ZR 220/99 - 05.06.2002).Das OLG bestätigt damit die von Mieterseite nicht nachvollziehbare Rechtsprechung einer Zahlungspflicht. Diese gilt auch dann, auch wenn der Mieter selbst die Arbeiten nicht durchführen darf, da der Vermieter umbaut.OLG Koblenz Az. 10 U 832/12 vom 12.04.2013

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Pressemitteilung vom 21.01.2014 Thema: Bauen, Wohnen Aus der Sitzung des Senats am 21. Januar 2014: Mit der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) wird das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz vom Dezember 2013 umgesetzt. Der Senat hat heute die von Stadtentwicklungs- und Umweltsenator Michael Müller vorgelegte Verordnung zur Kenntnis genommen. Konkret werden darin das Zweckentfremdungsverbot für das gesamte Stadtgebiet Berlins als anwendbar erklärt und die Grundlagen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes weiter ausgeführt. Vor Erlass durch den Senat wird die Verordnung nun dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme unterbreitet. Erst nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin wird sie dann rechtskräftig. Senator Müller: „Wohnraum soll in Berlin auch tatsächlich für die Berlinerinnen und Berliner zum Wohnen zur Verfügung stehen. Das setzen wir mit dem Zweckentfremdungsverbot für ganz Berlin um. Die Bezirke kontrollieren in Zukunft das neu eingeführte Verbot und erhalten dafür mit 17 neuen Stellen auch ausreichend Personal.“ Die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Umwandlung von Wohn- in Gewerberaum oder Ferienwohnungen, dessen Abriss oder Leerstand) steht mit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt. Zuständige Stelle für die Umsetzung des Zweckentfremdungsverbotes werden die Bezirksämter Berlins sein. Wohnraum, der bereits vor Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke genutzt wurde, bleibt bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrags weiter geschützt und braucht nicht gekündigt zu werden. Das Gleiche gilt für eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten gewährleistet wird. Wegen der Kurzfristigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe wird ein Übergangszeitraum von zwei Jahren zugesprochen, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Zeit zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen. Darüber hinaus besteht für zweckfremde Nutzungen auch über den Ablauf des bestehenden Mietverhältnisses hinaus die Möglichkeit, die Erteilung einer Genehmigung zu beantragen, die im Einzelfall auf überwiegende private oder öffentliche Interessen Rücksicht nimmt. Vorrangige öffentliche Interessen sind beispielsweise gegeben, wenn Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit sozialen Einrichtungen, Betreuungseinrichtungen (die der Stabilisierung und Verbesserung sozial schwieriger Nachbarschaften dienen) oder für Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke verwendet werden soll. Eine im öffentlichen Interesse liegende Zwischennutzung liegt auch vor, wenn Aussiedler, Asylbewerber und sonstige Personengruppen, auch bei Vermietung von Wohnraum an soziale Träger, untergebracht werden sollen. Überwiegend schutzwürdige private Interessen liegen insbesondere bei einer Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz vor oder wenn durch die Schaffung von Ersatzwohnraum der geplante Wohnraumverlust ausgeglichen wird. Desgleichen sollen Gästewohnungen von beispielsweise Gewerkschaften, Universitäten, städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Wohnungsbaugenossenschaften oder ähnlichen Institutionen eine Genehmigung erhalten, da ihre Bereitstellung für besondere Zielgruppen ein berechtigtes privates oder auch öffentliches Interesse beinhaltet." Tipp: Die Landesgeschäftsstelle Berlin berät Sie. Die Regelung muss noch umgesetzt werden. In Einzelfällen wird eine Klage zu überlegen sein. Unsere Anwälte vor Ort beraten Sie.

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WDR Aktuelle StundeThema BetriebskostenabrechnungDer Vorsitzende des Vermieterverein e.V., Rechtsanwalt Michael Wolf, war im Januar Studiogast beim WDR.Der Link war bis 21.01.2014 geschaltet. Auf Wunsch erhalten Sie weitere Informationen über die Bundesgeschäftsstelle.BundesgeschäftsstelleVermieterverein e.V.Bundesgeschäftsstellewww.vermieterverein.deinfo@vermieterverein.de

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Koalitionsvertrag – Bewertung für die Immobilienbranche – Auszug Maklertätigkeit - Koblenz, Berlin, den 01.01.2014 Unser Newsletter vom 05.11.2013 hatte bereits die ersten Anmerkungen zum noch druckfrischen Koalitionsvertrag enthalten. Mit der folgenden Ausarbeitung versuchen wir, die Auswirkungen im Maklerrecht zu vertiefen. Maklerrecht Nach dem Text des Koalitionsvertrages ist keine Verpflichtung für den Vermieter zu erkennen, den Maklerkosten alleine zu übernehmen. Der Text unter Pos. 4.2 S. 116 lautet: „Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Quali­tätssicherung erreichen. Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Da­bei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Wir wollen im Maklerrecht Anrei­ze für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Im­mobilienerwerb schaffen. Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsun­abhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an. Zudem wollen wir einen Sach­kundenachweis einführen und Standards aus anderen Beratungsberufen auf das Maklergewerbe übertragen. Wir werden berufliche Mindestan­forderungen und Pflichtversicherungen für Woh­nungsverwalter und Immobilienmakler verankern.“ Die einzelnen Vorgaben können wie folgt gedeutet werden: 1. „Für Maklerleistungen wollen wir klare bundeseinheitliche Rahmenbedingungen und ebenso Qualitätssicherung erreichen.“ Der Maklervertrag ist bislang in den allgemeinen Bestimmungen der §§ 652 – 655 BGB geregelt, das Wohnungsvermittlungsgesetz enthält weitere Regelungen.Häufig arbeitet der Makler für beide Vertragsparteien, was § 654 BGB zulässt, sofern es nicht dem Inhalt des Maklervertrages zuwider­läuft. Andernfalls ist der Lohnanspruch verwirkt. Diese Verwirkungsvorschrift haben Rechtspre­chung und Literatur über ihren ursprünglichen Anwendungsbereich weit ausgedehnt und lassen auch bei zahlreichen anderen Fällen des treuwidrigen Maklerverhaltens den Anspruch erlöschen. Eine solche Strafvorschrift ist im System des BGB eine Besonderheit. Makler, die Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume, Darlehen und bestimmte Anteile vermitteln oder nachweisen, bedürfen einer besonderen Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Eine besondere Berufsqualifikation oder -ausbildung ist nicht Voraussetzung; gefordert werden nur fehlende Vorstrafen und geordnete Vermögensverhältnisse. Daneben regelt die Makler- und Bau­trägerverordnung bestimmte Aspekte der Berufsausübung der Makler. Die Gesetzgebung oder das Verbandswesen könnte in diesem bereits bestehenden Regelungszu­sammenhang möglicherweise gemäß den bereits 1981 vom Bundesverband Deutsche Versiche­rungsmakler erarbeiteten „Punk­tekatalog zur Vermeidung einer missbräuchlichen Ausgestaltung von Maklerverträgen“ ansatzweise übernehmen, der jedoch keine gesetzliche Verbindlichkeit hat. Die Verbandssatzungen der Maklerverbände zB des DDIV stellen bereits darauf ab, ein einheitli­ches Berufsbild zu schaffen, es zu fördern und darauf hinzuwirken, dass der Beruf des Immobilien­verwalters als Ausbildungsberuf anerkannt wird, die Koordinierung von Aus- und Weiterbildungs­möglichkeiten für den Berufsstand der Immobilienverwalter gefördert wird. Gewollt sind also bundeseinheitliche Rahmenbedingungen, Qualitätssicherung, berufliche Mindest­anforderungen, Pflichtversicherungen und Sachkundenachweis für Wohnungsverwalter und Immo­bilienmakler. Dies deutet auf eine Berufszulassungsregelung bei Neuaufnahme entsprechender gewerblicher Tätigkeiten und Fortbildungsvorgaben hin. Auszugehen ist von der Überrnahme des Sachkundenachweises im Versicherungswesen. Der Nachweis der Sachkunde ist nach § 34d Abs. 2 Nr. 4 Halbsatz 1 GewO Voraussetzung für die Erteilung der Erlaubnis. Grundsätzlich wird die Sachkunde durch eine vor der Industrie- und Handelskammer erfolgreich abgelegte Sachkunde­prüfung nachgewiesen. Die Sachkundeprüfung kann entbehrlich sein, wenn der Antragsteller eine langjährige Vermittlertätigkeit oder eine entsprechende Berufsqualifikation nachweisen kann. § 4 Abs. 1 VersVermV gibt die Berufsqualifikationen oder deren Nachfolgeberufe an, die als Nachweis der erforderlichen Sachkunde anerkannt werden. Ähnliches wird hier übernommen werden. 2. „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können.“ Dies stellt keine Abwei­chung zur bisherigen Handhabung dar, beide Parteien konnten bislang im­mer selbst Aufträge ent­weder zur Suche von Mietern oder zur Suche von Wohnungen erteilen. 3. „Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt.“ Wie diese Vorgabe tat­sächlich ausgestaltet wird, ist derzeit nicht erkennbar. Vorstellbar ist, dass der Vermieter den Auf­trag zu Anbietung seiner Wohnung erteilt und der Mieter den Auftrag zur Su­che einer Wohnung er­teilt. In diesem Fall würde je eine Gebühr von jeder Partei getragen werden. § 2 III Wohnungsver­mittlungsgesetz verbietet dem Makler, sich vom Wohnungssuchenden mehr als zwei Monatskalt­mieten versprechen zu lassen. Hier ist anzusetzen, um eine mögliche Provisi­onsteilung vorzuneh­men, was zum Teil heute bereits so praktiziert wird. 4. „Wir wollen im Maklerrecht Anreize für eine bessere Beratung des Verbrauchers beim Immobilie­nerwerb schaffen.“ Der Immobilienewerb stellt auf den Kauf einer Immobilie und nicht die Vermietung ab. Eine Not­wendigkeit einer besseren Verbraucherberatung ist aufgrund der Beteili­gung der Notare bei der Beurkundung nicht ersichtlich, zudem besteht bereits die zweiwöchige Vorabkenntnisfrist für den Verkauf an Verbraucher. Hier könnte eine Ausweitung möglich sein. 5. „Hierzu streben wir als weitere Option des Verbrauchers eine erfolgsunabhängige Honorierung entsprechend dem Beratungsaufwand an.“ Mit dieser die Ziff. 4. ergänzenden Erläuterung zum Immobilienerwerb wird dem Makler die bereits heute bestehende Möglichkeit eröffnet, seine Bera­tungsleistung auf Stundenhonorarbasis anzubie­ten. Dies wird die bundesweit differenzierten Provi­sionssätze aufweichen, die zum Teil dem Ver­käufer die gesamte Provision von 6%, zum Teil jeder Partei 3%, zuweisen.012014 Vermieterverein e.V. in Kooperation mit Wolf Rechtsanwälte Koblenz Berlin

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Wohnflächenstreit: Koalition pocht auf die tatsächliche Fläche Der Bundesgerichtshof hatte bislang entschieden, dass eine Überschreitung der Wohnfläche bis zu 10 % für den Vermieter nicht nachteilig und nicht zu korrigieren war. . Der Koalitionsvertrag sieht jetzt aber hier eine Klarstellung vor. Hier der Text:"Wir werden für alle Rechtsgebiete klarstellen, dass nur die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzfläche Grundlage für Rechtsansprüche z. B. für die Höhe der Miete, für Mieterhöhungen sowie für die umlagefähigen Heiz-und Betriebskosten sein kann."Die tatsächliche  Handhabung dieser Klarstellung und die Implementierung durch ein Gesetz bleibt abzuwarten.

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Zur Schadensersatzpflicht bei Rückgabe der neutral übernommenen Wohnung nit einem farbigen AnstrichDer Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob ein Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt. Die Beklagten waren von Anfang 2007 bis Juli 2009 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin. Die Beklagten, die das Objekt frisch in weißer Farbe renoviert übernommen hatten, strichen einzelne Wände in kräftigen Farben (rot, gelb, blau) und gaben es in diesem Zustand zurück. Die Klägerin ließ im August 2009 die farbig gestalteten Wände zunächst mit Haftgrund und dann alle Wand- und Deckenflächen zweimal mit Wandfarbe überstreichen. Sie wendete hierfür einen Betrag von 3.648,82 € auf. Die Klägerin hat nach teilweiser Verrechnung mit der von den Beklagten geleisteten Kaution Zahlung von 1.836,46 € nebst Zinsen begehrt. Die Beklagten haben widerklagend die Rückzahlung der zu Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution nebst Zinsen geltend gemacht. Das Amtsgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht die Beklagten unter Abweisung im Übrigen zur Zahlung von 874,30 € nebst Zinsen verurteilt; die Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mieter gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB* zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird und eine Neuvermietung der Wohnung praktisch unmöglich macht. Der Schaden des Vermieters besteht darin, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen muss. Die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zur Schadenshöhe wurden von der Revision nicht beanstandet und begegnen keinen Bedenken. Urteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 416/12 AG Friedberg - Urteil vom 10. Februar 2012 – 2 C 176/12 LG Gießen - Urteil vom 7. November 2012 – 1 S 71/12 Karlsruhe, den 6. November 2013 Pressestelle des Bundesgerichtshofs 76125 Karlsruhe

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Newsletter 05.11.2013 Koalitionsverhandlungen Mietpreisschranken für angespannte Wohnungsmärkte Maklergebühren von Vermieter zu tragenModernsierungserhöhung auf 10% beschränken Förderung Wohnungsbau Die Arbeitsgruppe 8, Verkehr, Bauen und Infrastruktur, unter Leitung der Politiker Ramsau­er und Pronold, ist bei den Koalitionsverhandlungen zuständig für das dort besprochene „Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen“. In dieser Arbeitsgruppe wurde heute am 05.11.2013 folgendes Konzept besprochen: Mieten in regionalen auch stadtteilbezogenen Bereichen werden bei Neuvermietung auf 10% über der ortsüblichen Miete beschränkt. Kritik: Das würde bedeuten, dass bei Neuvermietung dann eine geringere als die vorheri­ge Miete entstehen würde, wenn die bisherige Miete bereits über 10% über dem Mietspie­gelwert bzw. der ohne Mietspiegel anderweitig zu bestimmenden ortsüblichen Miete gele­gen hätte. Hier sind massive verfassungsrechtliche Bedenken angebracht, da die bisheri­ge Miete einen Bestand darstellt, der möglicherweise Schutz genießt. Diese Neuregelung hat eine andere rechtliche Qualität gegenüber der seit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom April 2013. Darin iwurde geregelt, dass eine Mieterhöhung bei Bestandsmieten nicht mehr bis zu 20%, sondern nur bis zu 15% in drei Jahren zulässig ist. Hier soll die Spanne jetzt im übrigen auf vier Jahre ausgedehnt werden. Maklergebühren sollen nur noch vom Vermieter getragen werden, wenn dieser den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hat. Kritik: Der Markt wird dies regeln. Die Vermieter werden versuchen, die zweifache Kaltmiete, die nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz vom Makler bislang dem Mieter berechnet werden konnte, auf die Mieten umzulegen. Insgesamt wird die Maklergebühr auch steigen, da häufig die zweifache Kaltmiete den Aufwand des Maklers nicht abdeckt. Ein Beispiel: Die Woh­nung kostet € 600,00 netto. Die Maklergebühr bisher betrug damit € 1.200,00 zzgl. MwSt., also € 1.428,00. Diese Kosten können vom Vermieter steuerlich abgesetzt werden, so dass sich dessen Kosten um zB 30% reduzieren, also auf ca. € 1.000,00. Wird dieser Be­trag auf 12 Monate verteilt, ergibt sich ein Monatsnetrag von € 80,00, Hat die Wohnung zB 80 qm, würde sich die Miete um 1,50/qm erhöhen. Bei einer Rechnung auf vier Jahre und möglichem Kündigungsverzicht bis ebenfalls vier Jahre würde sich die Miete nur um ca. 04,0/qm erhöhen. Dies Entwicklung bleibt abzuwarten, insgesamt wird sich jedoch die ortsübliche Miete erhöhen. Ergebnis: Dem Staat entgehen Steuern, der Mieter wird durch eine höhere Miete belastet. Vorstellbar sind auch neuartige Angebotsplattformen für zur Vermietung stehende Wohnungen, die ohne Auftrag des Vermieters dem Makler zur Verfügung stehen. Makler könnten auch mit guten Kontak­ten zu Vermietern werben, damit sie einen Auftrag der Mieter erhalten. Gesetzesentwürfe, die dem Makler die Verwendung von bereits vorhandenen Karteiangeboten bei Makleraufträgen durch den Mieter problematisieren, sind nicht hilfreich. Modernisierung für Maßnahmen der Energieeinsparung sollen nur noch mit 10 statt wie bisher 11% als Erhöhungsbetrag der Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden.Kritik: Eine erwartete zurückhaltende Reduzierung. Die Vermieter können damit leben, auch wenn dadurch noitwendige Verbesserungen der Mietsache nicht gefördert werden.Wohnungsbauförderung: Als Ausgleich für die potentiellen Eigentümer und Vermieter soll wie bereits in den 90er Jahren die vor einigen Jahren abgeschaffte degressive Afa wieder eingeführt werden. Da dies von den Ländern nur in bestimmten Regionen der Fall sein soll, bleibt die Auswirkung abzuwarten. Zudem sind hierfür vorerst auch nur fünf Jahre vorgesehen. Kritik: Die steuerliche Verbesserung ist grundsätzlich zu begrüßen. Äußerst fraglich bleibt aber, ob Investoren bereit sind, nur wegen erhöhter AfA die langfristige Deckelung der Mie­ten zu akzeptieren. Da Mietobjekte nach Ertragswert bewertet werden, sind die Nachteile für betroffene Objekte höher als der steuerliche Nutzen der degressiven Afa. Für Bestands­objekte ist zu erwarten, dass darin mangels ausreichendem Mietertrag weniger investiert wird, auch Verkäufe reduziert werden. Alle Vorschläge sind noch zu beschließen und stehen unter Finanzierungsvorbehalt. Redaktion Vermieterverein e.V. www.vermieterverein.de

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Spätestens mit Beginn der Heizperiode ist der Vermieter verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Wärme in der Mietsache Sorge zu tragen.Unsere Beratungskanzlei hat ein Merkblatt erstellt, dass für Mitglieder und Nichtmitglieder kostenfrei heruntergeladen werden kann.Download unter Downloads, dort Gratisdownloads

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