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Das Landgericht München II hatte bereits mit nun vorliegendem Urteil vom 23.12.2014 zu der praktisch wichtigen Frage Stellung genommen, nach welchen Kriterien die Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis erfolgt (Az. 12 S 2645/14). Im konkreten Fall wurden die überlassenen Räumlichkeiten zum Teil zu Wohnzwecken und zu einem anderen Teil zur gewerblichen Tätigkeit genutzt. Das Gericht schließt sich dabei der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung an, nach der ein solches Mischmietverhältnis zwingend entweder als Wohnraum- oder aber als Gewerberaummietverhältnis zu qualifizieren ist. Maßgeblich für die anzuwenden Vorschriften sei, ob nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag die Wohnnutzung oder die gewerbliche Nutzung überwiegen solle, hierfür sei auf den Vertragszweck abzustellen. Sei eine ausdrückliche Zweckbestimmung nicht erfolgt, müsse dieser durch Auslegung ermittelt werden. In diesem Fall konnte das Gericht ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht sicher feststellen, so dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts anzuwenden seien.

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Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 24.07.2015 (Az. V ZR 275/14) die Frage, ob ein sog. werdender Wohnungseigentümer (Eintragung lediglich einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, noch kein Erwerb von Volleigentum) für die Wohnungseigentümergemeinschaft haftbar bleibt, obwohl dieser werdende Wohnungseigentümer seine Auflassungsvormerkung im Rahmen eines Weiterverkaufs seiner Wohnung an einen neuen Erwerber abtrat. Auch der neue schon besitzende Erwerber war als  Anspruchsgegner der Gemeinschaft in Betracht gekommen. Der Bundesgerichtshof schließt sich in dieser komplexen Situation der erstgenannten Ansicht an, der werdende Eigentümer kann also von der Eigentümergemeinschaft weiter in Anspruch genommen werden, obwohl er die Wohnung schon wieder weiter verkauft hat. Begründet wird dies u.a. mit der Sicherheit des Rechtsverkehrs, da die Abtretung an den neuen Erwerber nach außen nicht mit der erforderlichen Gewissheit ersichtlich sei. Auch aus Sicht der Wohnungseigentümergemeinschaft werde auf diese Weise am ehesten gewährleistet, dass deren Mitglieder mit Sicherheit bestimmt werden könnten. Es sei ein Gebot der Rechtssicherheit, dass die Gemeinschaft leicht ermitteln könne, wer zu Eigentümerversammlungen eingeladen werden müsse und dort das Stimmrecht ausüben dürfe. Das Innenverhältnis zwischen werdendem Eigentümer und dem Erwerber könne vertraglich geregelt werden, um zu angemessenen Ergebnissen zu kommen.

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Grundsätzlich trägt der Mieter das sog. Rentabilitätsrisiko bei der gewerblichen Miete von Verkaufsräumen, wenn im Mietvertrag keine Zusagen des Vermieters im Hinblick auf zu erwartende Werbemaßnahmen und Kundenfrequenz gemacht werden. Will der Mieter dennoch Schadensersatz gegen den Vermieter wegen solcher vermeintlicher Zusagen geltend machen, muss er dazu im Prozess substantiiert vortragen. Diese Ansicht äußert das Oberlandesgericht Koblenz mit Beschluss vom 14.04.2015 (Az. 10 O 61/14). Der Mieter hatte im konkreten Fall geltend gemacht, dass ihm bei Abschluss des Mietvertrages zugesagt worden sei, dass seine in einem Einkaufszentrum gelegene Verkaufsfläche stark beworben werde und daher mit mehr Kundenzuspruch zu rechnen sei. Der Vermieter hatte eine solche zusätzliche Vereinbarung bestritten. Dass Gericht verneint den Schadensersatzanspruch des Mieters und führt aus, der Mietvertrag enthalte abschließend alle zwischen den Parteien vereinbarten Bestimmungen und außerdem die Regelung, dass keine mündlichen Nebenabreden bestünden. Eine dann aber erforderliche schriftliche Zusage habe der Mieter nicht vorlegen können. Auch sei es bei einem neu eröffneten Einkaufszentrum lebensfremd, eine Zusage einer bestimmten Kundefrequenz anzunehmen. Soweit also Erwartungen geäußert worden seien, seien diese erkennbar nicht Vertragsbestandteil geworden. Im Ergebnis habe der Mieter also nicht darlegen können, dass der Vermieter eine Garantenstellung hinsichtlich Werbemaßnahmen und Besucheranzahl übernommen habe.

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Eine sog. Alibi- oder Scheinabrechnung des Vermieters ist nicht geeignet, die Abrechnungsfrist hinsichtlich  der Betriebskosten zu wahren, wie das Landgericht Bonn bereits mit Urteil vom 08.01.2015 (6 S 138/14) entschied. Zwar könne formal nach dem äußeren Erscheinungsbild von einer wirksamen Abrechnung gesprochen werden, da es dafür auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung ankomme. In diesem Fall seien aber vorsätzlich falsche, letztlich gar nicht ernst gemeinte Angaben gemacht worden, die allein der Wahrung der Frist dienten. Die durch den Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätze dienten aber vorrangig der Abgrenzung von inhaltlichen und formellen Fehlern, nicht dagegen der Umgehung der Abrechnungsfrist durch den Vermieter. Der Ansatz irgendwelcher Fantasiezahlen, um als Vermieter auf der sicheren Seite zu sein, entspreche nicht der gesetzlichen Zwecksetzung. Der Gesetzgeber habe beidseitig innerhalb angemessener Fristen Abrechnungssicherheit schaffen wollen. Anderenfalls würde dem Mieter, würde man eine solche Abrechnung zulassen, die Klageinitiative aufgebürdet. Denn bei einer rein fristwahrenden Alibiabrechnung könne der Mieter überhaupt nicht prüfen, ob er die Abrechnung akzeptiert oder Einwände geltend machen bzw. vorgelagert Belegeinsicht nehmen will. Erhalte der Vermieter einer WEG-Wohnung die Daten nicht rechtzeitig vom Verwalter, wird er durch diese Rechtsauffassung auch nicht schutzlos gestellt. Sofern er geeignete und zumutbare Schritte unternimmt, um diese Daten zu erhalten, könne er sich darauf berufen, dass er die Verspätung der Abrechnung nicht zu vertreten habe.

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Ein Eigentümer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, dass dieser seine Bäume wegen der von ihnen verursachten Verschattung beseitigt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.07.2015 (Az. V ZR 229/24) entschieden, dass das Eigentum durch die Verschattung nicht in dem für einen Beseitigungsanspruch erforderlichen Umfang beeinträchtigt werde. Das Gericht führt aus, dass das Grundstück grundsätzlich in seinen räumlichen Grenzen vollumfänglich genutzt werden könne, dies sei Teil des Eigentums. Im Hinblick auf angepflanzte Bäume wird festgestellt, dass Einwirkungen durch den Nachbarn in Form von Licht oder Luft nicht ausreichend seien, um einen Anspruch begründen zu können. Ein Beseitigungsanspruch komme über den Schattenwurf hinaus lediglich in Betracht, wenn die landesrechtlich vorgeschriebenen  Abstände nicht eingehalten worden sind, was hier aber nicht der Fall war. Auch eine Beseitigung nach dem sog. nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebot könne nicht verlangt werden. Dafür sei erforderlich, dass der Nachbar wegen der Höhe der Bäume ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Nachteilen ausgesetzt sei. Der Bundesgerichtshof hat allerdings offen gelassen, ob es für die Beurteilung der Verschattung auf die Verschattung nur der Gartenfläche oder des gesamten Grundstücks ankommt.

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Das sog. Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme führe im Allgemeinen zwischen den Mietparteien zu einer zeitlichen Gebrauchsregelung, wenn keine Hausordnung vorliege. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.02.2015 (Az. V ZR 110/14). Für die Zeiten, in denen der nichtrauchende und der rauchende Mieter an einer Nutzung ihrer Balkone interessiert sind, seien dem einen Mieter Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträchtigt von Rauchbelästigungen nutzen kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen seien, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Es komme dabei nicht darauf an, dass dem rauchenden Mieter das Rauchen im Verhältnis zum Vermieter gestattet sei, da solche vertraglichen Vereinbarungen eine Besitzstörung im Verhältnis der Mieter untereinander grundsätzlich nicht rechtfertigen können. Soweit der nichtrauchende Mieter nicht etwa vertraglich zur weitergehenden Duldung des Rauchs verpflichtet ist, stehe ihm der Abwehranspruch zu. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die früher vertretene Ansicht, die durch Rauchen verursachten Immissionen seien stets als sozialadäquat einzustufen, angesichts der Nichtrauchergesetze von Bund und Ländern nicht mehr in Betracht komme. Deutlich wahrnehmbarer Rauch sei vielmehr grundsätzlich als eine wesentliche Beeinträchtigung  anzusehen. Dies gelte insbesondere auch dann, wenn er nur eine Zigarettenlänge andauere. Der Unterlassungsanspruch des Nichtrauchers bestehe nach dem Urteil allerdings nicht uneingeschränkt. In einem solchen Fall kollidieren die grundrechtlich geschützten Besitzrechte der Mieter, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Da im vorliegenden Fall eine Hausordnung nicht existierte, war das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme maßgeblich. Dies führe zu der genannten zeitlichen Regelung, um die grundrechtlich geschützten Positionen gegeneinander abzuwägen.

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Ein Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht, wenn er Prozessunterlagen an den Vormieter weiter gibt, damit dieser gegen seinen ehemaligen Vermieter Ansprüche geltend machen kann. Dies entschied das Amtsgericht München mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil vom 21.05.2014 (Az. 452 C 2908/14). Im konkreten Fall hatte der aktuelle Mieter seine Miete gemindert, da die Wohnfläche nach seiner Berechnung deutlich unter der vertraglich vereinbarten Quadratmetergröße lag. Die Vermieterin machte die restliche Miete gerichtlich geltend und unterlag gegen den Mieter, da nach Einholung eines Sachverständigengutachtens die Wohnfläche tatsächlich erheblich abweicht. Die Unterlagen aus diesem Verfahren haben die aktuellen Mieter sodann an ihre Vormieter herausgegeben, die im Anschluss ebenfalls diese Flächenabweichung gegen die ehemalige Vermieterin geltend gemacht haben. Auch hier unterlag die Vermieterin und wurde zur Rückzahlung der zu viel verlangten Miete verurteilt. Die Vermieterin kündigte nun das Mietverhältnis gegenüber den aktuellen Mietern, da das Vertrauensverhältnis zerstört sei. Sie machte geltend, die Vormieter hätten erst durch die Weitergabe der Unterlagen durch die Mieter von der Flächenabweichung erfahren, dieses Verhalten stelle sich als verwerflich dar.   Das Amtsgericht München folgte dieser Ansicht nicht. Die Weitergabe der Prozessunterlagen stellt nach dem Urteil keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Die Vormieter hätten ein Recht zur Akteneinsicht nach der Zivilprozessordnung, da ihnen ein rechtliches Interesse daran zukomme, die Unterlagen in ihrem eigenen Prozess zu verwenden. Die Ansprüche hätten sich schließlich auch als berechtigt erwiesen.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) entschieden, dass ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-)Bedarfssituation und dem später vom Mieter deswegen geltend gemachten Schaden unterbrechen kann. Im konkreten Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis, weil er die streitgegenständliche Wohnung für den Hausmeister benötigte. Später machte der Vermieter sein Räumungsbegehren auf dem Klageweg geltend, in der zweiten Instanz wurde sodann ein Räumungsvergleich geschlossen, in dem sich der Mieter zur Räumung verpflichtete. Nach dem Auszug des Mieters zog jedoch nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine Familie in die Wohnung ein. Der ehemalige Mieter, der die Wohnung aufgrund des Vergleichs geräumt hatte, verlangte nun Schadensersatz wegen Vortäuschung des Betriebsbedarfs. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass im Falle der Vortäuschung einer Bedarfssituation der Mieter grundsätzlich vom Vermieter Schadensersatz verlangen kann. Ob ein zwischen Kündigung und Schadensersatzbegehren geschlossener Räumungsvergleich aber die Verpflichtung zum Schadensersatz ausschließt, richte sich danach, ob mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten.An den Willen des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter zu verzichten, seien strenge Anforderungen zu stellen, der Verzichtswille müsse - auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände - unmissverständlich sein. Sei ein solcher Verzicht nicht ausdrücklich geregelt, bedürfe es dazu bedeutender Umstände, die etwa darin liegen können, dass sich der Vermieter zu einer namhaften Abstandszahlung verpflichte. Die bloße Zubilligung einer sechsmonatigen Räumungsfrist oder die Mietzahlung nur bis zum Auszug sei dazu nicht ausreichend. War das Mietverhältnis vor dem Vergleich aber zerrüttet, kann dies auf einen Verzicht hindeuten.

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Die Nutzung einer Wohnung als Heilpraktikerpraxis rechtfertigt die Annahme, dass die Nutzung über eine solche zu Wohnzwecken hinausgeht und für die anderen Wohnungseigentümer Nachteile begründet. Diese Nachteile gehen nach einer Entscheidung des LG München I vom 26.01.2015 (Az. 1 S 9962/14 WEG) über die mit einer zulässigen Wohnnutzung verbundenen Nachteile hinaus und sind von den anderen Eigentümern auch nicht im Sinne eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens in der Gemeinschaft hinzunehmen. Nach Auffassung des Gerichts sei der zu erwartende ausgeprägte Besucherverkehr mit wechselnden und gegebenenfalls erkrankten Personen nicht als typisch für eine 2,5-Zimmer-Wohnung anzusehen. Die hierdurch verursachten Störungen übersteigen auch das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß, da die Einrichtung der Praxis für das Zusammenleben in der Gemeinschaft nicht unvermeidbar sei. Unerheblich sei, dass nach der gesetzgeberischen Grundentscheidung  die Ansiedlung freier Berufe selbst in Wohngebieten ohne weiteres zulässig ist. Der Umfang der Nutzung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander bestimme sich u.a. nach der Teilungserklärung, die für die streitgegenständliche Einheit grundsätzlich eine Wohnnutzung vorsehe.

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Ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Beschlüssen über Wirtschaftspläne, Sonderumlagen oder Jahresabrechnungen ist grundsätzlich eingeschränkt, wie das LG Hamburg in einem Urteil vom 28.01.2015 (Az. 318 S 81/14) ausdrücklich feststellt. Die Vorschusse dienen der laufenden Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, die unabhängig von dem Zurückbehaltungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet sein müsse. Dennoch bestand in diesem Fall ausnahmsweise ein solches Zurückbehaltungsrecht, da die Verwaltung kein Konto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft angelegt hatte. Der Verwalter sei aber wegen seiner Verpflichtung aus § 27 Abs. 5 S. 1 WEG, eingenommene Gelder von seinem Vermögen getrennt zu halten, dazu angehalten, ein Konto auf den Namen der Gemeinschaft zu führen. Die Führung offener Treuhandkonten sei daher unzulässig. Eine Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft drohte trotz Zurückhaltung des Wohngeldes durch einen einzelnen Eigentümer in diesem Fall nicht, da die anderen Eigentümer ihre Wohngeldvorauszahlungen geleistet hatten. Das Gericht stellt ausdrücklich klar, dass es sich bei dieser Entscheidung um einen nicht verallgemeinerungsfähigen Einzelfall handelt. Grundsätzlich sei daher von der Pflicht zur Vorauszahlung auszugehen.

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