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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.06.2015 (Az. VIII ZR 324/14) zu den allgemeinen Anforderungen hinsichtlich der Anlage der dem Vermieter vom Mieter überlassenen Mietsicherheit Stellung genommen. Die gesetzliche Regelung, nach der der Vermieter die Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, soll sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist. Die Kaution sei wie ein Treuhandvermögen zu behandeln, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen. Nach dem Bundesgerichtshof wird diesen Voraussetzungen nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter  eindeutig durch jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt, so beispielsweise die Bezeichnung „Mietkautionskonto“. Ansonsten unterfalle die Kaution dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Denn dieses erstrecke sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher. Die treuhänderische Bindung ende nicht bereits mit Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

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Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 25.09.2015 (Az. V ZR 203/14) entschiedenen Fall bildeten die Parteien eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beklagte hält die Mehrheit der Miteigentumsanteile und ist auch Verwalterin der Gemeinschaft. Die Teilungserklärung legt fest, dass die Wohnungseigentümerversammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Weiter heißt es dort, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Protokollierung desselben erforderlich ist, wobei das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Versammlung bestimmten Eigentümern zu unterzeichnen ist, sog. qualifizierte Protokollierungsklausel. In der streitgegenständlichen Versammlung wurden mehrere Beschlüsse gefasst, es war aber allein die Beklagte als Mehrheitseigentümerin und als Verwalterin anwesend. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs sind die Beschlüsse dennoch wirksam. Zwar sei eine qualifizierte Protokollierungsklausel zulässig, da ein berechtigtes Interesse der Eigentümer daran bestehe, die gefassten Beschlüsse festzustellen und zu kontrollieren. Sie bezwecke, dass das Protokoll zusätzlich zu der Unterschrift des Verwalters von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und überprüft wird. Die Teilungserklärung müsse aber im hier vorliegenden Fall ergänzend ausgelegt werden, da die Regelung unausgesprochen voraussetze, dass auch neben dem Verwalter mindestens zwei Wohnungseigentümer anwesend sind. Sei aber - wie hier - durch einen Eigentümer die Mehrheit der Eigentumsanteile vertreten und würde auch für diesen Fall die Unterschrift von zwei Eigentümern verlangt, würde eine weitere Voraussetzung für die Beschlussfähigkeit geschaffen werden, die so nicht gewollt war. Da das Protokollierungserfordernis die Richtigkeit bestätigen soll, könnten die zwei weiteren Eigentümer den Ablauf der Versammlung auch nicht bestätigen.

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Das Landgericht Berlin hat bereits mit Urteil vom 07.04.2015 (Az. 63 S 362/14) entschieden, dass der Einbau eines Fahrstuhls grundsätzlich als eine den Gebrauchswert der Mietsache erhöhende Modernisierungsmaßnahme anzusehen ist. Die beklagten Mieter wurden daher zur Duldung der vom Kläger geplanten Baumaßnahmen verurteilt. Bei dem Einbau eines Fahrstuhls handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b Nr. 5 BGB, durch welche die Nutzbarkeit der Wohnung infolge einer leichten Zugangsmöglichkeit verbessert werde. Dies komme auch dadurch zum Ausdruck, dass das Vorhandensein eines Personenaufzugs in den Mietspiegeln in der Regel als wohnwerterhöhendes Merkmal aufgeführt werde. Damit verbundene Baumaßnahmen stellen nach Ansicht des Gerichts auch keine Härte dar, die unter Würdigung berechtigter Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen sei. Nach § 555 d Abs. 2 BGB seien finanzielle Erwägungen im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung in diesem Zusammenhang grundsätzlich nicht zu berücksichtigen. Insbesondere stelle es keine besondere Härte dar, dass der Grundriss der angemieteten Wohnung verkleinert werde, in diesem Fall um etwa 1,60 m in den Wohnungsflur hinein. Das Gericht führt aus, dass unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die konkreten Umstände des Einzelfalls maßgeblich seien. Die Verlegung der Wohnungseingangstür  habe in diesem Fall angesichts der Gesamtgröße der Wohnung von ca. 130 m² nur geringfügige Auswirkungen und ändere die Nutzbarkeit der Wohnung insgesamt nicht maßgeblich. Insbesondere würden die dem regelmäßigen Aufenthalt dienenden Räume nicht angetastet. Das Gericht ließ angesichts der Wohnungsgröße das Argument des beklagten Mieters nicht gelten, dass die Wohnung ihren repräsentativen Eingangsbereich verlieren werde. Auch wurde der Einwand des Mieters, ein Außenfahrstuhl würde denselben Zweck erfüllen, nicht gehört. Der Komfortgewinn durch den ebenerdigen Zugang zu den Wohnungen sei deutlich höher und nicht vergleichbar. Abschließend wird klargestellt, dass der Kläger insbesondere Modernisierungen durchführen dürfe. Denn ein Vermieter darf grundsätzlich die Attraktivität der Wohnung durch eine überdurchschnittliche Ausstattung erhöhen und so die Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt vorantreiben. 

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Das Landgericht Bremen entschied mit Urteil vom 16.09.2015 (Az. 9 O 755/14) einen Sachverhalt, in dem die Parteien um die Zahlung von Maklercourtage für die Vermittlung eines Immobilienkaufs stritten. Der Beklagte hatte zu seinen Gunsten das im Kaufvertrag vereinbarte Rücktrittsrecht erklärt, da die Finanzierung des Kaufpreises gescheitert war. Auf Grund des rückabzuwickelnden Vertrages war der Beklagte der Ansicht, auch dem Makler keine Provision zu schulden. Nach der Entscheidung des Gerichts steht dem Makler jedoch der Zahlungsanspruch zu. Es habe sich nicht feststellen lassen, dass der Maklervertrag unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Finanzierung des Kaufvertrages geschlossen worden ist. Eine solche Regelung wäre aber zu erwarten gewesen, wenn sie von den Parteien tatsächlich gewollt gewesen wäre. Dies ergebe sich insbesondere daraus, dass die gegenständliche Rücktrittsklausel vereinbart wurde und damit absehbar war, dass der Vertrag noch zu Fall gebracht werden kann. Damit habe aber hinreichender Anlass bestanden, die Regelung über die Maklertätigkeit mit einer Bedingung zu verknüpfen. Dies sei allerdings nicht geschehen. Schließlich sei zu berücksichtigen, dass die Aufbringung der Kaufpreisfinanzierung typischerweise in den Risikobereich des Käufers und damit des Beklagten falle, weil sie von seinen persönlichen finanziellen Verhältnissen abhänge. Das Misslingen der Kaufpreisfinanzierung könne deswegen nicht dem Makler angelastet werden, der auf die Beibringung der Finanzierung keinen Einfluss nehmen konnte. 

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Das Landgericht Karlsruhe hat mit Urteil vom 21.07.2015 (Az. 11 S 118/14) die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen Verstoßes gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit für ungültig erklärt. Im konkreten Fall hatte ein Eigentümer zusammen mit seinem Bevollmächtigten an der Versammlung teilgenommen. Die Wohnungseigentümer, die nach § 23 Abs. 1 WEG Meinungsverschiedenheiten grundsätzlich unter sich austragen sollen, dürfen sich zwar durch einen Bevollmächtigten vertreten lassen, sofern diese Möglichkeit nicht durch Vereinbarung der Eigentümer untereinander oder in der Teilungserklärung ausgeschlossen ist. Im vorliegenden Fall gab es keine Einschränkung des Rechts zur Bevollmächtigung. Das sich aus dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit auch ergebende Gebot der Waffengleichheit gebiete es aber, dass sich kein Mitglied der Gemeinschaft durch die Präsenz von Begleitern unterstützen lassen und so seinem Auftreten mehr Gewicht verleihen darf. Tue er dies gleichwohl, werde sein Unterstützer zum grundsätzlich nicht teilnahmeberechtigten Dritten. Daraus folge, dass sich der Eigentümer, der sich durch einen Bevollmächtigten vertreten lässt, nicht selbst an der Eigentümerversammlung teilnehmen dürfe. 

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Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.10.2015 (Az. VIII ZR 247/14) obliegt es alleine dem Mieter, der vorzeitig aus einem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters entlassen werden will, einen geeigneten Nachmieter zu finden und den Vermieter über dessen Person aufzuklären, damit sich der Vermieter ein hinreichendes Bild über Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen kann. Das Urteil führt aus, dass es ausschließlich im Verantwortungsbereich des Mieters liege, einen geeigneten Nachfolger zu benennen, wenn der Mieter vom Vermieter mit Rücksicht auf Treu und Glauben eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehre, beispielsweise wegen eines Arbeitsplatzwechsels. Denn der Mieter trage das Verwendungsrisiko der Mietsache, so dass es an ihm liege, dem Vermieter sämtliche Informationen zu geben, die dieser für eine Beurteilung des Nachmieters brauche. Der Vermieter dagegen sei nicht verpflichtet, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken. Dies bedeute konkret, dass sich alleine der Mieter um Mietinteressenten zu bemühen hat, ggf. unter Einschaltung eines Maklers, sowie erforderliche Besichtigungstermine durchführen muss und Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit der vorzuschlagenden Nachmieter anfordern und an den Vermieter zu übermitteln hat. Sofern der Vermieter Besichtigungstermine durchführe, geschehe dies freiwillig. Er könne daher die durch ihn selbst durchgeführte Besichtigung ohne rechtsmissbräuchlich zu handeln von einer Vorauswahl der potentiellen Nachmieter abhängig machen. Aus alledem ergebe sich auch, dass der Vermieter dem zu entlassenden Mieter nicht gestatten muss, für die Suche nach einem Nachmieter im Garten des zum Mietobjekt gehörenden Grundstücks ein Hinweisschild eines Maklers anzubringen und Texte, Fotos und Grundrisszeichnungen des Vermieters verwenden zu dürfen.

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Im mit Urteil vom 11.09.2015 (Az. 8 O 7/15) vom Landgericht Gießen entschiedenen Fall warb die beklagte Immobilienmaklerin für nicht in ihrem Eigentum stehende Immobilien, wobei Angaben zu den in beiden Fällen vorliegenden Energieausweisen den Anzeigen nicht zu entnehmen waren. Der klagende Verbraucherschutzverband mahnte die Beklagte vorgerichtlich ab mit der Begründung, die Anzeigen seien als Wettbewerbsverstöße anzusehen, da sie nicht den Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) entsprächen. So würden beispielsweise Pflichtangaben wie Angaben zur Art des ausgestellten Energieausweises fehlen, ein solches Verhalten sei zukünftig zu unterlassen. Das Gericht wies die Klage als unbegründet ab und gab der Immobilienmaklerin Recht. Zwar liege ein Verstoß gegen die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben vor, die Beklagte treffe als Maklerin aber nicht die originäre Pflicht sicherzustellen, dass eine Immobilienanzeige die betreffenden Pflichtangaben enthalte. Gemäß § 16a Abs. 1 EnEV habe der Verkäufer die Pflichtangaben sicherzustellen, wenn eine Anzeige in kommerziellen Medien aufgegeben werde und ein Energieausweis zu diesem Zeitpunkt vorliege. Diese Verpflichtung finde über § 16 Abs. 2 EnEV Anwendung auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Eine entsprechende Verpflichtung der Maklerin sei dem Wortlaut der Norm jedoch nicht zu entnehmen. Die Maklerin sei auch nicht in den Anwendungsbereich der Vorschrift einzubeziehen. Sie stehe als Nachweis- oder Vermittlungsmaklerin zwischen Verkäufer und Käufer. Eine andere Auslegung ergebe sich auch nicht aus Unionsrecht, da  in der entsprechenden Richtlinie nicht geregelt sei, wen die Verpflichtung treffe. Diese Entscheidung sei dem nationalen Gesetzgeber überlassen worden. Offen gelassen wurde allerdings, ob der Verkäufer seine Verpflichtung sicherzustellen, dass in einer Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind, im Innenverhältnis vertraglich auf die Maklerin übertragen kann. 

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Nach einem Beschluss des Kammergerichts Berlin vom 03.08.2015 (Az. 161 Ss 160/15) kann in der Regel allein der Mieter einen Strafantrag zur Verfolgung eines Hausfriedensbruchs stellen. Der Vermieter sei dazu nicht berechtigt. Die Tat des Hausfriedensbruchs wird nur auf Antrag verfolgt. Antragsberechtigt ist der Verletzte der Straftat, also der Inhaber des durch den Hausfriedensbruch verletzten Hausrechts. Mit Abschluss eines Mietvertrages werde das Hausrecht an den Mieter übertragen. Bei privaten Räumen sei der Inhaber des Hausrechts stets der unmittelbare Besitzer, der nicht der Eigentümer zu sein braucht, solange er die Sachherrschaft rechtmäßig begründet habe. Diese Ansicht entspricht der ständigen Rechtsprechung. Das Gericht führt aus, das bei vermieteten Räumen das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zustehe, dies gelte auch gegenüber dem Vermieter. Denn er und nicht der Vermieter sei es, der andere vom Betreten der Räumlichkeiten ausschließen könne. Der Vermieter dagegen darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder betreten noch sei er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Umgekehrt stehe es aber dem Mieter zu, einer anderen Person den Zutritt zu den gemieteten Räumen zu erlauben, und zwar auch gegen den Willen des Vermieters. Das Gebrauchsrecht an den gemieteten Räumen werde entgeltlich auf den Mieter übertragen. Einschränkungen gegen die Alleinzuständigkeit des Mieters seien nur in Ausnahmefällen denkbar. Das Gericht ist der Ansicht, dies könne bei größeren Mietshäusern hinsichtlich der Gemeinschaftseinrichtungen der Fall sein, da der Vermieter hieran in der Regel eine Mitberechtigung behält.

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Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist immer dann einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Zu diesem Urteil ist das Landgericht Karlsruhe am 14.04.2015 (Az. 8 O 144/14) gekommen. Diese Ansicht entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der die Verbrauchereigenschaft selbst dann bejaht, wenn die Eigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird.   Im konkreten Fall waren daher auch die Verbraucherschutzvorschriften hinsichtlich der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen heranzuziehen, auf die sich die Wohnungseigentümergemeinschaft berufen konnte.

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Das Kammergericht Berlin entschied mit Urteil vom 27.05.2015 (Az. 8 U 192/14) über einen Sachverhalt, bei dem ein gemeinnütziger Verein Räume durch einen schriftlichen Vertrag angemietet hatte, um diese einem Dritten zu Wohnzwecken zu überlassen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um ein Gewerberaummietverhältnis. Dieser Mietvertrag war allerdings überschrieben mit „Mietvertrag für Wohnräume“. Der Vermieter hat den Mietvertrag gegenüber dem Verein gekündigt. Fraglich war, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgte. Das Gericht hält die Kündigung für unwirksam, da kein Kündigungsgrund gegeben war, der nach dem Wohnraummietrecht erforderlich ist. Zwar liege bei der Vermietung von Wohnräumen an eine juristische Person kein Wohnraummietvertrag vor, weil die juristische Person nicht zu eigenen Wohnzwecken anmieten könne. Der Vertrag habe aber die Anwendung von Wohnraummietrecht wirksam vereinbart. Bei der Geschäftsraummiete liege weitgehende Vertragsfreiheit vor, so dass die Parteien Schutzvorschriften zugunsten des Mieters vereinbaren können. Entscheidend sei, ob der Vertrag Regelungen enthalte, die sonst nur bei einem Wohnraummietverhältnis Anwendung finden. Dies war hier der Fall, da beispielsweise die Verlängerung der Kündigungsfrist in Abhängigkeit von der Zeit der Überlassung der Wohnräume vorgesehen war. Zudem hatte sich der Vermieter selbst auf eine Mieterhöhungsmöglichkeit nach Wohnraummietrecht berufen, diesen Umstand müsse er sich nun entgegen halten lassen. 

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