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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 65 S 209/15) entschieden, dass der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus auf den einschlägigen Mietspiegel stützen kann, obwohl dort geregelt ist, dass solche Wohnungen aus dem Geltungsbereich ausgenommen werden. Ausweislich der Gesetzesbegründung sei der Vermieter in der Wahl des Begründungmittels frei, wenn ein qualifizierter Mietspiegel wie im konkreten Fall keine Angaben für die Wohnung enthalte. Der Vermieter könne sich daher ohne Einschränkungen auf eines der in der relevanten Vorschrift genannten Begründungsmittel beziehen. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch den Vermieter solle formal sicherstellen, dass der Mieter die sachliche Berechtigung der Erhöhung prüfen könne. Der Mieter solle konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung erhalten, ohne dass an die Begründung überhöhte Anforderungen gestellt werden dürften. Diesen Anforderungen werde das Erhöhungsverlangen des Klägers gerecht, denn es enthalte alle Angaben, die der Mieter für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigte. Es sei den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen. Der Zusatz im Mietspiegel, dass Einfamilienhäuser ausgenommen seien, werde erst in der Beurteilung der materiellen Berechtigung relevant.

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Makler dürfen von Wohnungssuchenden für Besichtigungen keine Gebühren verlangen. Nach Urteilen des Landgerichts Stuttgart vom 15.06.2016 (Az. 38 O 73/15 Kfh sowie 38 0 10/16 Kfh) sei die Argumentation des beklagten Maklers nicht nachvollziehbar, dass dieser als bloßer Dienstleister bei der Besichtigung tätig werde und nicht in die eigentlichen Vertragsverhandlungen eingebunden sei. Im konkreten Fall hatte der Makler von jedem Wohnungsinteressenten 35,00 EUR für die Durchführung einer Besichtigung verlangt. Einer der Kläger hatte argumentiert, dies widerspreche dem sog. Bestellerprinzip des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Der Makler kann demnach seine Vergütung nur von demjenigen verlangen, der ihn beauftragt. Dies ist in der Regel der Vermieter. Das Gericht folgte der Ansicht der Kläger. Es sei unerheblich, wie der Makler seine Tätigkeit bezeichne. In diesem Fall sei die Tätigkeit eindeutig dem Maklergeschäft zuzurechnen. Die Gebühr sei daher zu Unrecht verlangt worden.

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Das in Berlin geltende Verbot der Zweckentfremdung ist verfassungsgemäß. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin entschieden.In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) i.V.m. der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 1. Mai 2016. Die Kläger vermieten gewerblich Ferienwohnungen. Sie begehrten mit ihrer Klage die Erteilung sog. Negativatteste. Hierdurch wird bestätigt, dass für die Nutzung von Räumen keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist. Die Kläger sind der Auffassung, die Verordnung halte sich nicht im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung. Zudem verstoße das ZwVbG gegen die Berufsfreiheit und die Eigentumsgarantie; auch sei der allgemeine Gleichheitsgrundsatz verletzt.Die 6. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte den Klägern nicht. Die betreffenden Wohnungen seien vom Gesetz erfasst. Der Senat von Berlin habe wirksam die Feststellung getroffen, dass die Voraussetzungen eines Zweckentfremdungsverbots im gesamten Stadtgebiet erfüllt seien. Die Nutzung von Wohnraum zur gewerblichen Vermietung von Ferienwohnungen stelle eine nach dem ZwVbG verbotene Zweckentfremdung dar. Die neue Rechtslage verletze die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht. Denn die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen sei weiterhin möglich; sie dürfe lediglich nicht in geschütztem Wohnraum betrieben werden. Das sei gerechtfertigt, um der unzureichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum entgegenzuwirken. Auch die schutzwürdigen Eigentümerinteressen gemäß Art. 14 Abs. 1 GG blieben gewahrt. Aus der Eigentumsgarantie folge kein Anspruch, den Wohnraum mit der größtmöglichen Gewinnerwartung nutzen zu dürfen. Den berechtigten Belangen der gewerblichen Anbieter von Ferienwohnungen sei durch die Einräumung einer zweijährigen Übergangsfrist ausreichend Rechnung getragen worden. Zudem könne – worüber hier nicht zu befinden gewesen sei – in Ausnahmefällen eine Genehmigung erteilt werden. Der allgemeine Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 GG sei nicht verletzt. Für die Zukunft habe der Gesetzgeber sowohl die gewerbliche Vermietung von Ferienwohnungen als auch die gewerbliche und berufliche sonstige Nutzung von Wohnräumen gleichermaßen verboten. Die unterschiedlichen Übergangsregelungen für bereits bestehende Nutzungen seien sachgerecht, weil die Vermietung von Ferienwohnungen kurzfristig erfolge und sich an wechselnde Feriengäste richte, während die Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke auf längerfristige Geschäftsbeziehungen angelegt sei.Die Kammer hat jeweils die Berufung zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugelassen.Urteile der 6. Kammer vom 8. Juni 2016 (VG 6 K 103.16 u.a.)Quelle: Verwaltungsgericht Berlin, Pressemitteilung vom 08.06.2016

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Der Bundesgerichtshof hat sich im Beschluss vom 05.04.2016 (Az. VIII ZR 31/15) mit der Vorschrift des § 566 BGB befasst. Nach dieser Regelung (Kauf bricht nicht Miete) tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in das Mietverhältnis ein. Der Erwerber trete aber nicht schon dann in das Vertragsverhältnis ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war. Gleiches gilt umgekehrt auch, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt nicht mehr ausgeübt hat.Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz des Mieters ausgehende Publizitätswirkung sei es, die einem Erwerber ermöglicht, bereits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss. Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft bilde daher den Anknüpfungspunkt für den mit der Vorschrift bezweckten Mietschutz.Ein bloßes Besitzerlangungsinteresse des Mieters, an den die Wohnung zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs auf den Vermieter noch nicht überlassen worden war, reiche nicht aus. 

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Eine Mieterhöhung im Gewerberaummietverhältnis durch eine sog. Wertsicherungsklausel tritt nach Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 11.02.2016 (Az. I-18 U 42/15) automatisch ein, ohne dass es zuvor einer Mitteilung durch den Vermieter bedarf. Der Mieter ist daher gehalten, die Voraussetzungen für den Eintritt der Mieterhöhung selbst zu verfolgen und die Mietzahlung bei Bedarf anzupassen.  Im entschiedenen Fall enthielt der Gewerberaummietvertrag die folgende Wertsicherungsklausel:  „Ändert sich der vom statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland auf der Basis des Jahres 2000 = 100 um mehr als fünf Punkte gegenüber dem Indexpunktstand zum Zeitpunkt der Übergabe oder der letzten Anpassung der Miete aufgrund einer Preisindexveränderung, ändert sich die Miete in gleichem Maße zum Ersten des Monats, in dem die diese Mietanpassung auslösende Preisindexveränderung eingetreten ist. Der Vermieter wird die Änderung/Erhöhung dem Mieter mitteilen und dabei eine entsprechende Berechnung vorlegen.“. Obwohl der Vermieter nach der Regelung verpflichtet ist, die Mieterhöhung mitzuteilen, ist die Mieterhöhung nach Ansicht des Gerichts automatisch erfolgt. Eine Auslegung dahin, dass die Mitteilung konstitutiv für die Erhöhung sein soll, sei mit dem Wortlaut nicht zu vereinbaren. Soweit es im zweiten Teil der Klausel heiße, der Vermieter „wird“ die Änderung dem Mieter mitteilen, begründe nicht erst diese Mitteilung die Erhöhung. Daraus ergebe sich allenfalls, dass der Mieter vor Bekanntgabe nicht zu leisten brauche, die Mitteilung betreffe also lediglich die Frage der Fälligkeit. Nach der Entscheidung sind die Ansprüche auf Zahlung der Erhöhungsbeträge auch nicht verwirkt, wenn sie erst nach einem Zeitraum von in diesem Fall vier Jahren durch den Vermieter geltend gemacht werden. Das bloße Zeitmoment reiche dazu nicht aus. An weiteren Umständen, die zu einem gerechtfertigten Vertrauen des Mieters auf die Nichtzahlung der Erhöhung geführt hätten, fehle es. 

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Im mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.02.2016 (Az. XIII ZR 183/13) entschiedenen Sachverhalt sind die Parteien durch einen Geschäftsraummietvertrag miteinander verbunden. Sie streiten über die Umlage von Grundsteuer. Im Jahr 2007 vermietete die Klägerin der Beklagten ein Ladenlokal in einem damals noch zu errichtenden Geschäftshaus. Hinsichtlich der Nebenkosten enthält der Mietvertrag die allgemeine Geschäftsbedingung: „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter.“. Die Übergabe der Mieträume fand Ende des Jahres 2008 statt, die Eröffnung des Geschäftshauses mit vier Mietern Anfang des Jahres 2009. Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch die Kommune ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf rund 16.000,00 EUR festgesetzt, im Jahr 2010 dann auf rund 67.000,00 EUR aufgrund eines Grundsteuermessbetrages für ein Geschäftsgrundstück. Die klagende Vermieterin verlangte die Differenz. Es habe sich eine Grundsteuererhöhung gegenüber der bei Übergabe des Objekts noch auf Grundlage eines unbebauten Grundstücks erhobenen Grundsteuer ergeben. Der Bundesgerichtshof teilt nicht die Ansicht der Vermieterin. Die fragliche Vertragsklausel sei nicht eindeutig in dieser Hinsicht auszulegen. Die Vermieterin habe daher als Verwenderin der allgemeinen Geschäftsbedingung den Nachteil der Mehrdeutigkeit zu tragen. Lege man die Vertragsklausel objektiv aus, könne diese auch wie folgt verstanden werden: In der Klausel werde von dem „Objekt“ gesprochen. Daher könne auch anstelle der tatsächlich festgesetzten Grundsteuer die Erhöhung der von vornherein auf das Mietobjekt bezogenen Grundsteuer gemeint sein. Denn bei dem Objekt handele es sich um das Mietobjekt, wie es sich aus der vertraglichen Vereinbarung ergebe. Dieses bestehe aber nicht aus dem unbebauten Grundstück, auf welches sich der bei Übergabe geltende Steuermessbetrag beziehe, sondern aus den vertraglich vereinbarten Räumen. Dies schließe es nicht aus, dass erst die für das bebaute Grundstück später festgesetzte Steuer die Vergleichsgröße für die auf die Mieter umzulegenden Erhöhungen darstelle. Dieses Ergebnis werde dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Umfang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt werden und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wertfortschreibung abhängig gemacht werden solle.  

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Die Vermieterin muss ein Willkommensschild an der Wohnungseingangstür einer Mieterin dulden. Dies hat das Landgericht Hamburg bereits mit Urteil vom 07.05.2015 (Az. 333 S 11/15) entschieden. Im konkreten Fall hatte die Mieterin an der zum Treppenhaus gelegenen Seite der Wohnungseingangstür ein relativ kleines Schild mit der Aufschrift „Willkommen“ angebracht, daran nach unten hängend befestigt war ein Blumenkranz. Die Vermieterin begehrte die Entfernung der Dekoration und berief sich dazu auf eine Klausel im Mietvertrag, nach der die Mieterin der vorherigen Zustimmung bedarf, wenn sie Gegenstände jeglicher Art unter anderem im Treppenhaus anbringen will. Auch die Hausordnung als Teil des Mietvertrages regelt, dass die Treppen und Flure freizuhalten sind.   Das Landgericht folgt dennoch der Auffassung der Mieterin. Es ist der Ansicht, dass die Dekoration trotz der Regelung nicht zu einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache führt. Diese Regelung führe lediglich dazu, dass die Vermieterin bei der zu erteilenden Einwilligung eine Ermessensentscheidung treffen dürfe. Eine Abwägung aller Umstände führe aber dazu, dass das Interesse der Mieterin an der Anbringung der Dekoration und Begrüßung ihrer Besucher überwiege und die Erlaubnis daher zu erteilen sei. Die Kernpunkte des Interesses der Vermieterin bestünden darin, durch ein generelles Verbot jeglicher Form des Streits aus dem Weg zu gehen, sich von Abgrenzungsfragen zu bewahren, dem Treppenhaus einen höherwertigen Eindruck zu verleihen und Brandgefahren zu vermeiden. Das Gericht geht trotz dieser berechtigten Interessen der Vermieterin davon aus, dass das Anbringen des Dekorationsobjektes die üblicherweise erlaubte Nutzung der treppenhausseitigen Tür etwa für Klingelschilder nur geringfügig übersteige. Ein Eingriff in den eigentlichen Bereich des Treppenhauses liege nicht vor, es könne seine eigentlichen Funktionen nach wie vor erfüllen, die Beeinträchtigung sei rein optischer Natur. Die allgemeine Befürchtung der Vermieterin von zukünftigen Abgrenzungsschwierigkeiten bei ähnlichen Ansinnen von Mietern oder einer gesteigerten abstrakten Brandgefahr reiche vor dem Hintergrund, dass das übliche Recht zur Nutzung des Treppenhauses durch die Mieterin nur minimal überschritten wird, nicht aus.

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Ein Mieter kann nach Urteil des Amtsgerichts München vom 22.10.2015 (Az. 412 C 11331/15) eine Parabolantenne zulässigerweise auf seinem Balkon aufstellen, wenn dadurch die Rechte des Vermieters nicht nennenswert beeinträchtigt werden. Im konkreten Fall kann der beklagte Mieter die für ihn relevanten ausländischen Sender auch über das Internet und über das Kabelnetz empfangen. Die Vermieterin war daher der Ansicht, dass der Mieter sein Informationsbedürfnis auch über andere Medien ausreichend abdecken könne. Das Gericht folgte diesem Argument nicht. Es handele sich um eine verhältnismäßig kleine Antenne, die sich vollständig innerhalb des Bereichs des Balkons befinde und deren Schüssel in der Fassadenfront nur mit Mühe wahrnehmbar sei. Da sich die Antenne im fünften Stock befinde, könne ein Betrachter auf Erdgeschossebene diese kaum sehen. Zudem sei die Antenne mit Blumenkästen befestigt, ohne dass damit eine Substanzverletzung verbunden ist. Betrachte man die direkte Umgebung der Wohnung, handele es sich um ein Hochhaus, in dessen unmittelbarer Nähe sich keine anderen Wohngebäude befinden. Ein Einsehen des Balkons des Mieters sei auch wegen des davor stehenden Baumes nahezu unmöglich. Die Aufstellung der Parabolantenne liege daher insgesamt noch innerhalb der Grenzen eines zulässigen Mietgebrauchs. 

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Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 22.01.2016 (Az. 65 S 442/15) entschieden, dass der Vermieter bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen Zahlungsverzug des Mieters auf dessen finanzielle Notlage keine Rücksicht nehmen muss. Im konkreten Fall hatte der beklagte Mieter mehr als 1 Jahr lang keine Miete mehr gezahlt, auch wenn er versuchte, den Rückstand abzubauen. Das Gericht erkennt zwar die besondere persönliche Belastungssituation des Mieters, stellt aber fest, dass angesichts des klaren Gesetzeswortlauts nur außergewöhnliche Umstände über den in § 242 BGB verankerten Grundsatz von Treu und Glauben die Annahme einer Ausnahme rechtfertigen können. Eine solche Ausnahme könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beispielsweise dann vorliegen, wenn es sich um einen geringen Mietrückstand aus einem lange zurückliegenden Zeitraum handelt und dieser von einer Behörde verschuldet sei. Das Gericht führt in den Gründen aus, dass aus dem Mietverhältnis keine Verpflichtung des Vermieters folge, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere auch finanzieller Notlagen, zu leisten. Diese Aufgabe liege beim Sozialstaat, deren Stellen der Mieter in Anspruch nehmen müsse. Über die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, also die Möglichkeit der Kündigung erst nach einem Zahlungsverzug in einer bestimmten Höhe und nach einem bestimmten Zeitraum, werde der Vermieter von Wohnraum bereits an dem Risiko von Zahlungsschwierigkeiten des Mieters beteiligt. 

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Eine Minderung der Miete durch die Mieterin wegen Diebstahls einer vereinbarungsgemäß im Keller der Mietwohnung eingelagerten Einbauküche des Vermieters kommt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 198/15) nicht in Betracht. In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt verband die Parteien ein Mietvertrag sowie eine Zusatzvereinbarung, nach der ein Betrag von 17.71 EUR auf die bauseits in der Wohnung vorhandene Einbauküche zu zahlen war. Im Jahr 2010 wurde auf Wunsch der Mieterin vereinbart, dass diese eine eigene Küchen einbauen dürfe. Sie erklärte sich im Gegenzug bereit, die bisher eingebaute Küche auf ihre Verantwortung sachgerecht zu lagern und bei Beendigung des Mietverhältnisses den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Die Mieterin zahlte die bisherige Miete weiter, also auch den Anteil für die ursprünglich vorhandene Einbauküche. Im Jahr 2014 wurde die im Keller eingelagerte Küche der Vermieterin gestohlen, die Vermieterin erhielt darauf von der Versicherung der Mieterin Schadensersatz. Die Mieterin ist der Ansicht, den nach der Zusatzvereinbarung für die Küche zu zahlenden Betrag nicht mehr zu schulden, da die Küche infolge des Diebstahls nicht mehr zur Verfügung stehe. Der Bundesgerichtshof hat jedoch entschieden, dass der Verlust der eingelagerten Küche nicht zu einer Minderung der Miete führe. Mit der im Jahr 2010 getroffenen Abrede, dass die Mieterin die vorhandene Küche gegen eine eigene austauschen dürfe, aber die bisherige Küche zwecks späterem Wiedereinbau aufzubewahren hatte, sei der Mietervertrag unter Beibehaltung der Gesamtmiete dahin abgeändert worden, dass sich die Gebrauchsgewährungspflicht der Vermieterin solange nicht auf die Einbauküche erstrecke, als die Mieterin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe. Durch den Diebstahl der im Keller eingelagerten Küche sei also keine nachteilige Abweichung der Ist- von der Sollbeschaffenheit gegeben, so dass auch kein Mangel vorliege. Die Vermieterin verhält sich nach Ansicht des Gerichts auch nicht treuwidrig, wenn sie die Versicherungssumme behält ohne eine neue Küche anzuschaffen und gleichzeitig auf die Gesamtmiete besteht. Diese Zahlung stelle nur einen wirtschaftlichen Ausgleich für die entwendete Küche dar, die Mietzahlungspflicht beurteile sich aber alleine nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, nach denen die Miete unberührt blieb, obwohl die Mieterin kein Interesse mehr an der ursprünglichen Küche habe.    

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