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Die Stadt Münster hatte gegenüber dem Eigentümer eines Grundstücks am 12.08. 2016 verfügt, den auf seinem Grundstück gelagerten Abfall entsorgen zu lassen bzw. der städtischen Entsorgungseinrichtung zu überlassen. Für den Fall, dass der Verfügung nicht bis zum 24.08.2016 nachgekommen werde, wurde die Beseitigung des Abfalls im Wege der Ersatzvornahme durch einen beauftragten Unternehmer angedroht. Der Eilantrag des betroffenen Grundstückseigentümers gegen diesen Bescheid blieb ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht Münster bestätigte mit Beschluss vom 24.08.2016 (Az. 7 L 1222/16), dass die gelagerten Gegenstände zu entsorgen seien. Die in der Verfügung näher bezeichneten Gegenstände wie Plastiktüten, Einrichtungsgegenstände, Verpackungsmaterial und organische Stoffe stellten Abfälle gemäß den maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften dar. Es sei nicht davon auszugehen, dass die Gegenstände, welche auf dem Grundstück gelagert würden, noch entsprechend ihrer eigentlichen Zweckbestimmung verwendet würden. Das Gericht vertritt die Ansicht, dass die Gegenstände geeignet seien, das Allgemeinwohl zu gefährden. Denn durch die Lagerung von organischen Abfällen könnten Schädlinge angezogen werden und giftige Gase austreten. An die Auflistung der Gegenstände in der Verfügung der Stadt seien auch keine zu großen Anforderungen zu stellen, da an die genaue Bezeichnung schon aufgrund der anhaltenden Sammlung nicht genau möglich sei. Im konkreten Fall tritt nach Ansicht des Gerichts das private hinter dem öffentlichen Interesse zurück. Es sei zu befürchten, dass durch den derzeitigen Zustand das Wohl des Eigentümers selbst als auch das seiner Nachbarn gefährdet sei. Das Interesse des Eigentümers, möglicherweise Gegenstände von Wert zu erhalten, wiege weniger schwer, weil er wichtige Gegenstände noch aussortieren könne. 

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Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 27.04.2016 (Az. 202 C 3/16) entschieden, dass eine wirksame Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung nicht nach den Vorschriften über den Fernabsatz widerrufen werden kann.Die in den beiden Erdgeschosswohnungen eines Mehrfamilienhauses wohnenden Mietparteien unterzeichneten eine Zustimmungserklärung zur Erhöhung der monatlichen Grundmiete ihrer beiden Wohnungen. Diese haben sie einige Tage später widerrufen. Auch wenn der Vermieter in notwendiger Textform die Zustimmung zur Mieterhöhung verlange und die betroffene Mietpartei dieser zustimme, bedeutet dies nach Ansicht des Gerichts nicht, dass es sich um ein Fernabsatzgeschäft handelt. Insbesondere Briefwechsel über Mieterhöhungen zählten nicht zu Fernabsatzgeschäften. Vertragsänderungen bedürften zwar der Textform, es bedeute aber nicht, dass alle Erklärungen in Textform auch widerruflich seien. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedürfe es zusätzlicher Anforderungen, wie z.B. dem Umstand, dass die Zustimmung im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems erfolge.  Zudem hätten die Beklagten die ihnen zustehende Frist von zwei Monaten nutzen können, um eine angemessene Entscheidung zu treffen. Grundsätzlich gelte: Wer ein Dokument unterzeichne, ohne sich dessen Bedeutung zu vergegenwärtigen, müsse sich an seiner Unterschrift festhalten lassen.

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Mit Urteil vom 11.07.2016 (Az. 4 K 11/16.NW) hat das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße entschieden, dass ein Grundstücksnachbar Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze hinnehmen muss. Ein Anspruch auf ein Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde auf Untersagung der Nutzung wurde verneint. Die klagende Nachbarin war der Ansicht, dass die auf dem Nachbargrundstück erforderlichen Stellplätze teilweise zweckentfremdet und zum Abstellen von Mülltonnen genutzt würden. Insbesondere an warmen Tagen gehe von diesen eine unzumutbare Geruchsbelästigung aus. Das Verwaltungsgericht folgte der Rechtsansicht der Klägerin nicht. Es bedürfe keiner Entscheidung darüber, ob die zum Abstellen der Behältnisse genutzte Parkplatzfläche gegen die maßgebliche Vorschrift der rheinland-pfälzischen Landesbauordnung verstoße. Diese sei nicht nachbarschützend, sondern sei an die Gemeinde gerichtet, da die Stellplatzvorschriften die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Straßenverkehrs ermöglichen sollen. Die Mülltonnen hielten auch den Mindestabstand zum Nachbargrundstück ein. Die Landesbauordnung sehen Plätze an „geeigneter Stelle“ vor. Offene Dungstätten müssten gesetzlich einen Abstand von 2 Metern zur Grundstücksgrenze einhalten. Der hier gegebene Abstand von mehr als 2 Metern bei geschlossenen Abfallbehältern sei daher in jedem Fall ausreichend. Das Gericht führt aus, dass auch kein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme vorliege. Ein Grundstücksnachbar habe Müllbehältnisse in der Nähe der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu dulden, zumal Geruchsbelästigungen bei Nutzung ordnungsgemäßer Lagerbehälter ausgeschlossen sein dürften. Ein Bauherr sei nach der Rechtsprechung auch nicht verpflichtet, die dem jeweiligen Nachbarn verträglichste und günstigste Lösung zu wählen. Etwas anderes könne nur gelten, wenn die Anordnung von Mülltonnen keinem anderen Zweck als der Schädigung des Nachbarn diente und der Grundstückseigentümer kein schutzwürdiges Interesse verfolge. Dafür seien aber keine Anhaltspunkte ersichtlich. 

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Der Berliner Mietspiegel 2015 wurde vom Landgericht Berlin in zwei Berufungsverfahren (Urteil vom 07.07.2016, Az. 67 S 72/16 und Urteil vom 09.08.2016, Az. 18 S 111/15) als einfacher Mietspiegel zur Anwendung gebracht. Es wurde ausdrücklich offen gelassen, ob der Mietspiegel als qualifiziert im Sinne der gesetzlichen Vorgaben anzusehen ist. Er ist nach den Entscheidungen jedenfalls ausreichend, um ihn als einfachen Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Der Mietspiegel sei vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt, was bereits nach der Lebenserfahrung dafür spreche, dass die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abgebildet werde. Das Gericht sieht zwar den Umstand, dass die Interessenvertreter der Vermieter den Mietspiegel – anders als noch 2013 – nicht mehr umfassend anerkennen. Besonderer Bedeutung wird aber der Anerkennung durch das Land Berlin zugemessen sowie der weitgehenden praktischen Akzeptanz. Auch aufgrund der Entstehungsgeschichte des Mietspiegels könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Daten unter Verstoß gegen anerkannte wissenschaftliche Grundsätze erhoben worden wären. Denn es sei davon auszugehen, dass derartige Mängel bereits den durch ihre Sachkunde ausgewiesenen Erstellern offenbar geworden wären. Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts nur dann in Betracht, wenn wissenschaftliche Bedenken in der Entstehungsphase nicht zur Kenntnis genommen oder unterdrückt worden wären. Dies sei aber ausweislich der dokumentierten Erstellungshistorie nicht ersichtlich. In beiden Verfahren konnten sich die klagenden Vermieter mit einer Mieterhöhung daher durchsetzen.

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Nach einem Urteil des Amtsgerichts München vom 02.05.2016 (Az. 122 C 31597/15) ist ein privater Grundstückseigentümer grundsätzlich berechtigt, ein auf seinem Grundstück parkendes Kfz sofort abschleppen zu lassen. Die Maßnahme muss sich nicht an dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit messen lassen, wie dies etwa öffentliche Stellen zu beachten haben. Indem ein Falschparker sein Fahrzeug auf dem nicht der Öffentlichkeit gewidmeten Grundstück abstelle, verletze er Eigentum und Besitz hinsichtlich des Grundstücks. Daher sei das von der in diesem Fall beklagten Eigentümerin veranlasste Abschleppen rechtmäßig, denn das Abschleppen beende die widerrechtliche Besitzentziehung sofort. Der private Eigentümer sei im Gegensatz zu behördlichen Tätigkeiten nicht an den grundrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gebunden. Demnach sei es der Beklagten auch nicht zuzumuten gewesen, bei einem ihr völlig unbekannten Kfz-Halter anzurufen, mit dem sie in keinem geschäftlichen Kontakt stand. Anders könnte dies nur etwa bei einem Kundenparkplatz zu beurteilen sein. Der hinter der Windschutzscheibe angebrachte Zettel des Halters lasse auch nicht darauf schließen, dass er sich im Falle eines Anrufs sofort wieder am Fahrzeug einfinden werde. Der private Eigentümer dürfe daher das effektivste zur Verfügung stehende Mittel wählen, um die mit dem Falschparken verbundene sog. verbotene Eigenmacht sofort zu beenden.  Die ihm dadurch entstehenden Kosten eines Abschleppunternehmens kann er als Schadensersatz ersetzt verlangen. 

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Das Bundeskartellamt hat einem Factory Outlet Center mit jetzt rechtskräftigem Beschluss vom 26.02.2015 untersagt, in den Verträgen mit seinen Mietern sogenannte Radiusklauseln zu verwenden, soweit diese über eine Luftlinie von 50 km hinausgehen.Diese Klauseln verbieten es Mietern, in dem vertraglich festgelegten Umkreis ein weiteres Outlet-Geschäft zu eröffnen. Factory Outlet Center sind Verkaufsstätten, in denen Hersteller ihre Markenartikel verbilligt anbieten. Sie werden von einem Betreiber zentral geplant, realisiert und verwaltet.  Nach Ansicht des Bundeskartellamts sei die Wettbewerbsverbotsklausel in ihrem bisher praktizierten Umfang von 150 km weder notwendig zur Durchführung der Mietverträge noch verhältnismäßig. Vielmehr ziele ein solch weitgehendes Wettbewerbsverbot darauf ab, den Wettbewerb zwischen dem vermietenden Factory Outlet Center und seinen Mitbewerbern zu beschränken. Das Bundeskartellamt hat dem betroffenen Factory Outlet Center sowohl die künftige Verwendung von Radiusklauseln mit einem Luftradius von mehr als 50 km verboten als auch die Durchsetzung bereits vereinbarter Klauseln gegenüber den aktuellen Mietern insoweit verboten. Die Entscheidung ist rechtskräftig, da die letztinstanzliche Beschwerde vor dem Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 07.06.2016 (Az. KVZ 53/15) zurückgewiesen wurde, wenn auch im Wesentlichen aus formalen Gründen. 

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Sog. Freizeichnungsklauseln in Wohnraummietverträgen sind nach einem Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23.06.2016 (Az. 9 T 56/16) wirksam.Eine Regelung in Formularmietverträgen, nach denen sich der Vermieter zur Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen freizeichnet, stellten keine unangemessene Benachteiligung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften zur Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar. Dies gelte jedenfalls dann, wenn die Regelung isoliert betrachtet werde, also der Mietvertrag keine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vornehme. Eine Freizeichnungsklausel sei darüber hinaus auch dann wirksam, wenn sie gleichzeitig mit einer wirksamen Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart ist.Das Gericht geht in diesem Zusammenhang auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein, nach der die Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter dann wirksam ist, wenn die Wohnräume an den Mieter renoviert übergeben werden oder wenn dem Mieter bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung ein angemessener Ausgleich zur Verfügung gestellt wird. Berufe sich der Mieter – wie im konkreten Fall – jedoch auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, obliege es ihm zu beweisen, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.Die Verträge des Vermieterverein e.V. berücksichtigen diese Rechtsprechung bereits. Bei Fragen steht Ihnen die Bundesgeschäftsstelle oder Ihre lokale Geschäftsstelle gerne zur Verfügung. Zum Volltext des Urteils.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam ist, wenn sie wegen älterer Mietrückstände erfolgt. Die Kündigung war durch die Klägerin auf § 543 Abs. 2. S. 1 Nr. 3 b) BGB gestützt worden. Nach dieser Regelung liegt ein wichtiger zur sofortigen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Im konkreten Fall zahlte die beklagte Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos. Die Vorinstanz war noch der Ansicht, dass die Kündigung wegen der für allgemeine Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, wonach nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat aber nun erstmals entschieden, dass diese Vorschrift neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Bereits der Wortlaut spreche gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung, auf die allgemeine Vorschrift werde auch nicht verwiesen. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Gesetzesbegründung die Ansicht vertreten, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und daher kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung bestehe. In diesem Fall seien jedoch keine Anhaltspunkte für eine Verwirkung gegeben. Vielmehr habe die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen. 

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Der gesetzlich geregelte Ausschluss, nach dem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters nur bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang geltend machen kann, umfasst auch nicht umlagefähige Betriebskosten. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2016 (Az. VIII ZR 209/15) entschieden. Im konkreten Fall ging es um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungskosten sowie Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft für die an den klagenden Mieter vermietete Eigentumswohnung des beklagten Vermieters. Folge der gerichtlichen Entscheidung ist, dass der Mieter mit allen Einwendungen gegen eine ihm übersandte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist ausgeschlossen ist, auch wenn die Abrechnung Positionen enthält, die an sich von dem Mieter nicht zu tragen sind. Der Bundesgerichtshof begründet seine Auffassung mit der Ausgewogenheit der Rechte von Vermieter und Mieter. Die gesetzliche Bestimmung stelle dem Nachforderungsausschluss des Vermieters nach Ablauf der Abrechnungsfrist den Einwendungsausschluss des Mieters gegenüber. Damit solle erreicht werden, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche bestehe. Die insoweit beabsichtigte Befriedungsfunktion wäre aber nicht umfassend gewährleistet, wenn die Einwendung des Mieters, bestimmte Kosten seien generell nicht als Betriebskosten umlagefähig, auch noch nach Fristablauf erhoben werden könnte. Dies gelte umso mehr, weil die Zuordnung zu umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten nicht immer eindeutig sei.  

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Ein Gericht verletzt den Anspruch des Vermieters auf rechtliches Gehör, wenn dieses den auf mehrere Aspekte gestützten Kündigungsgrund nicht vollumfänglich berücksichtigt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.04.2016 (Az. VIII ZR 39/15) sei bei der Aussprache einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter immer eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen, die die Kündigung begründet erscheinen lassen kann. Nach der hier relevanten gesetzlichen Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bestehe ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses immer dann, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletze. Im konkreten Fall lässt der Bundesgerichtshof zunächst ausdrücklich offen, ob es an einem solchen Verschulden fehlt, wenn der Mieter die bereits titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters nicht zahlt, weil er in Folge eines erfolglosen Vollstreckungsversuchs des Vermieters die Vermögensauskunft abgegeben hatte. Die Vorinstanz hatte diese Ansicht vertreten. Dort wird ausgeführt, dass der Mieter zwar für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen habe. Eine fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit begründe aber nicht ohne weiteres ein Verschulden für die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten. Im gegebenen Sachverhalt handele es sich nicht um rückständige laufende Mieten, sondern um Folgeansprüche aus der Verletzung des Vertragsverhältnisses, hier rechtskräftig festgestelltes falsches Lüftungsverhalten des Mieters. Die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters seien durch diese Vertragsverletzung aber nicht maßgeblich beeinträchtigt, weil die laufende Miete gezahlt werde. Eine Beendigung des Mietverhältnisses sei daher noch nicht berechtigt. Im konkreten Fall stützte der klagende Vermieter seine ordentliche Kündigung jedoch nicht nur auf die Nichtzahlung einer bereits rechtskräftig festgestellten Schadensersatzforderung, sondern auch auf weitere, verhaltensbedingte Umstände. Der Vermieter trug vor, dass der Mieter seine Miete erneut gemindert habe, obwohl der entstandene Schaden nach gerichtlicher Feststellung in seinem Verantwortungsbereich liege. Diese weiteren Umstände dürfe ein Gericht nicht unbeachtet lassen, weil sie entscheidungserheblich seien. Denn mit der Nichtbeachtung der Ausführungen habe sich das Gericht den Blick dafür verstellt, dass in erneuten Mietminderungen, die unberechtigt wegen eines Mangels vorgenommen werden, der nach bereits rechtskräftiger Feststellung im Verantwortungsbereich des Mieters liege, eine schwerwiegende und schuldhafte Vertragsverletzung liege, wenn dem Mieter dieser Ursachenzusammenhang aufgrund des bereits geführten Schadensersatzprozesses klar sein müsse. 

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