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Welches für den Schimmel ursächliche Wohnverhalten der Mieter ist diesen rechtlich auch vorwerfbar? Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Bochum in seinem Urteil vom 19.07.2016 (Az. I-11 S 33/16) beschäftigt. Grundsätzlich müsse der Vermieter bei einem Mangel der Mietsache wegen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, also seiner Pflicht die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, den Mangel auch beseitigen. Bei Feuchtigkeit und Schimmelerscheinungen liege ein Mangel vor, da solche aus optischen und gesundheitlichen Gründen für die Mieter die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch einschränkten.  Im konkreten Fall waren durch ein Sachverständigengutachten bauseitsbedingte Gründe für die Schimmelbildung auszuschließen. Vielmehr wurde durch den Gutachter festgestellt, dass Ursache für die Feuchtigkeit eine nachts geschlossene Schlafzimmertür war, also ein Verhalten der Mieter. Das Gericht vertritt jedoch die Ansicht, dass dieses Verhalten den Mietern nicht vorwerfbar sei. Dies wäre nur der Fall, wenn die Mieter aufgrund ihres Wohnverhaltens mit der Bildung von Feuchtigkeit rechnen mussten. Insoweit sei auf das übliche und von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Lüftungsverhalten abzustellen. Das Offenhalten der Schlafzimmertür während der Nacht stelle jedoch kein übliches Lüftungsverhalten dar, da die Lüftung in der Regel über die Fenster erfolge. Die Mieter seien auch durch den Vermieter vorab nicht auf das erforderliche besondere Lüftungsverhalten hingewiesen worden. Grundsätzlich gilt, dass, soweit der Vermieter bauseitsbedingte Ursachen für die Schimmelbildung ausschließen kann, die Mieter den Nachweis führen müssen, dass ihr Verhalten nicht ursächlich ist. Hier war dies zwar der Fall, das Verhalten der Mieter war diesen aber im Rechtsinne nicht vorwerfbar. 

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 09.11.2016 (Az. VIII ZR 73/16) mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung der Mieterin nicht gegeben ist und diese Frage im Ergebnis bejaht.Zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehörten auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten der Mieterin. Im konkreten Fall handelte es sich bei der Mieterin um eine 97-jährige bettlägerige Frau. Der in demselben Gebäude und Stockwerk wohnende Betreuer der Mieterin hatte in mehren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin geäußert. Diese hatte daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses der Frau ausgesprochen. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls vorgeschrieben sei. Bestimmte Gesichtspunkte könnten daher nicht etwa auf das Vollstreckungsverfahren verschoben werden, wie es noch das Berufiungsgericht meinte.In diesem Fall könne die Abwägung daher ergeben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten der Mieterin trotz einer erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliege.

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Im mit Urteil vom 24.08.2016 vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 261/15) entschiedenen Fall wurde zu den Voraussetzungen für den Ausschluss oder das Unwirksamwerden der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs Stellung genommen. Im vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB dem klagenden Mieter fristlos gekündigt, weil der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreicht. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine solche grundsätzlich berechtigte Kündigung nur unter bestimmten, gesetzlich aufgeführten Voraussetzungen unwirksam wird. Ein solcher Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dar, wenn der Vermieter vorher – also vor Zugang der Kündigung – befriedigt werde. Einen weiteren Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 3 BGB dar, wenn sich der Mieter von seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erkläre. Schließlich werde die Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf vom zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und darüber hinausgehenden Nutzungsentschädigung befriedigt werde. Der Bundesgerichtshof betont, dass alle genannten Vorschriften dabei eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Ein kündbarer Vertrag bleibt dies also in allen anderen Fällen der Teilzahlung. Es komme daher nicht darauf an, dass der zur Kündigung berechtigende Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung noch in der erforderlichen Höhe bestehe. Im vorliegenden Fall war die Kündigung wirksam, da der Mieter zu spät die Aufrechnung erklärt hatte und diese zudem nicht zu einem Gesamtausgleich hinsichtlich der rückständigen Miete geführt hatte.

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Das Landgericht München I hat mit Hinweisbeschluss vom 07.04.2016 (Az. 31 S 3878/16) eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses einen Kostenbeitrag zu seitens des Vermieters durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu leisten, als unwirksame Quotenabgeltungsklausel beurteilt.Der Bundesgerichtshof hatte mit Urteil vom 18.03.2015 (Az. VIII ZR 242/13) Quotenabgeltungsklauseln verworfen. Eine Quotenabgeltungsklausel verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende noch nicht fällig sind. Klauseln, die dem Mieter einer Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparaturen für den Fall auferlegen, dass das Mietverhältnis vor Fälligkeit der durch ihn zu leistenden Schönheitsreparaturen ende, benachteiligen den Mieter nach dem Bundesgerichtshof unangemessen. Das Landgericht nimmt bei Einstufung der oben beschriebenen Regelung als Quotenabgeltungsklausel insbesondere darauf Bezug, dass sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermögliche. Denn es sei für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt noch nicht feststehe, unter Zugrundelegung seines möglicherweise Veränderungen unterworfenen individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein werde. Die empirische Prognose, wann voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde, sei nur aufgrund eines fiktiven Sachverhalts einzuschätzen.   Diese Grundsätze gelten nach Ansicht des Gerichts auch für den hier entschiedenen Fall, wenn von einem „Kostenbeitrag“ des Mieters die Rede ist, da es auf die Formulierung nicht entscheidend ankomme. Dass der Mieter zu  einer eigentlichen Schönheitsreparatur laut Mietvertrag – wie hier –  nicht verpflichtet sei, lasse die Klausel erst recht unangemessen erscheinen, zumal dem Mieter damit ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt werden könne. 

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Die Kosten für die Pflege des eine Wohnanlage umgebenden Parks können nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 33/15) dann nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese durch bauplanerische Bestimmungen oder den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall sei der erforderliche Bezug zur Mietsache nicht vorhanden. Grundsätzlich gehörten die Kosten für die Pflege einer Außenanlage zwar gemäß §  2 Nr. 10 der Betriebskostenverordnung als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den umlagefähigen Betriebskosten. Wenn jedermann die Nutzung der Fläche aber unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Anlage angemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Nebenkosten den Mietern angelastet werden. Für die Annahme einer solchen öffentlichen Widmung kommt es nach Ansicht des Gerichts aber nicht etwa auf eine tatsächlich vorhandene Einzäunung, sondern auf die grundsätzliche Entscheidung der öffentlichen Zugänglichmachung durch Bauplanungsrecht oder den Vermieter an. Es sei daher ohne Bedeutung, dass der Park im privaten Eigentum stehe und in erster Linie den Mietern der Wohnanlage zugutekomme. Durch die vorhandene Widmung zur öffentlichen Nutzung fehle im Sinne der Legaldefinition der Betriebskosten der enge Bezug zur Mietsache, der über den gesetzlichen Wortlaut des bestimmungsgemäßen Gebrauchs vorausgesetzt werde.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 329/14) über den folgenden Sachverhalt entschieden: Die Beklagte ist Mieterin einer mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnung. In dem von ihr auch bewohnen Gebäude wird die in den Wohnungen verbrauchte Wärme sowohl durch Wärmemengenzähler als auch durch Heizkostenverteiler erfasst. Die auf Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung klagende Vermieterin brachte für die Heizungskosten bei den Wohnungen, die mit einem Mengenzähler ausgestattet sind, die im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kilowattstunden von den vom Versorger angelieferten Kilowattstunden in Abzug. Der verbleibende Rest an Kilowattstunden wurde auf die mit den Heizkostenverteilern ausgestatteten Wohnungen umgelegt. Eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe fand nicht statt. Die Mieterin kürzte den sich aus ihrer Abrechnung ergebenden Verbrauchskostenanteil um 15 Prozent. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass die Vermieterin nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet hat. Es hätte zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Die von der Mieterin vorgenommene Kürzung sei daher rechtmäßig erfolgt. Allerdings könne von der Vermieterin nicht verlangt werden, dass eine fehlerfreie Abrechnung vorgelegt werde, auf deren Grundlage durch die Mieterin dann die Kürzung zu erfolgen habe. Die Kürzung dürfe auf Basis der fehlerhaften Abrechnung vorgenommen werden. Es entspräche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen. Dafür werde der Vermieter angehalten, den individuellen Verbrauch der Mieter darzustellen. Soweit dies wie hier annähernd der Fall sei, müsse keine neue Abrechnung erstellt werden, auf deren Grundlage dann eine Kürzung vorgenommen werden könne.

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Der Vermieter kann nach § 558a Abs. 1, 2 BGB ein Mieterhöhungsverlangen u.a. durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens begründen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 03.02.2016 (Az. VIII ZR 69/15) entschieden, dass im Fall der Beifügung eines solchen Gutachtens der Begründungspflicht des Vermieters grundsätzlich Genüge getan ist, wenn es Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird. Der Mieter müsse in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und sie zumindest ansatzweise selbst nachprüfen können.  Der Sachverständige habe daher eine Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete zu treffen und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einzuordnen. Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass das Gutachten keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten müsse. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen und dem Mieter das Prozessrisiko abzunehmen. 

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Der Bundesgerichtshof führt mit Beschluss vom 23.08.2016 (Az. VIII ZR 178/15) seine Rechtsprechung zur Eigenbedarfskündigung des Vermieters fort.   Demnach ist der Vermieter wegen seiner sich aus dem Eigentumsrecht ergebenden Befugnis, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung geben soll, grundsätzlich frei. Dabei sei zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, nicht ausschließlich nach objektiven Kriterien zu bemessen sei. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters müsse grundsätzlich respektiert werden. Dennoch sei der Frage nachzugehen, wann der die Eigenbedarfssituation auslösende Nutzungsentschluss gefasst worden sei, wenn wenige Monate vor dem geltend gemachten Eigenbedarf eine geeignete Alternativwohnung frei geworden ist, die dann aber weitervermietet wurde. Denn wenn ein bereits endgültig feststehender Nutzungsentschluss nicht in einer vergleichbaren und freigewordenen Wohnung im selben Anwesen realisiert, sondern erst nach der Weitervermietung einer solchen Alternativwohnung in die Tat umgesetzt worden wäre, könne dies Zweifel an der vom Richter zu prüfenden Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches aufkommen lassen. Wenn der Nutzungsentschluss schon vor der Weitervermietung der freigewordenen Alternativwohnung gefasst werde, könne von einer Rechtsmissbräuchlichkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung ausgegangen werden, wenn der Vermieter seinen Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche auch in der Alternativwohnung hätte befriedigen können. Die Eigenbedarfskündigung sei dann unwirksam.

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Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) seine Rechtsprechung zur Fälligkeit des Anspruchs des Mieters auf Rückgabe der Kaution fortgeführt. Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet habe, stehe frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch werde erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters entfallen sei, also zu dem Zeitpunkt, in welchem dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann. Einen festen Fälligkeitszeitpunkt gebe es damit nicht. Der Bundesgerichtshof hat weiter erstmals entschieden, dass Nachforderungen des Vermieters aus Betriebskostenabrechnungen sog. wiederkehrende Leistungen darstellen.Die Miete sei nach bestimmten Zeitabschnitten zu entrichten. Zur Miete sei aber auch die Vorauszahlung auf die für das jeweilige Jahr zu erwartenden Betriebskosten zu zählen. Bisher war das streitig. Der Charakter als wiederkehrende Leistung sei nicht dadurch zu verneinen, dass Betriebskostenzahlungen des Mieters als Saldo einer Betriebskostenabrechnung verlangt würden. Die sich daraus ergebenden, üblicherweise von Jahr zu Jahr schwankenden, Zahlungen seien wiederkehrend zu erbringen, da der Vermieter jährlich über die Betriebskosten abzurechnen habe. Die rechtliche Folge sei, dass sich der Vermieter wegen § 216 Abs. 3 BGB nicht aus der Mietsicherheit befriedigen könne, wenn die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen bereits verjährt sind. Der mit dieser Regelung verfolgte Zweck bestehe darin, dass hinsichtlich wiederkehrender Leistungen für die Befriedigung des Gläubigers aus einer Sicherheit nur ein begrenzter Zeitraum zur Verfügung stehen solle.

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Das Landgericht Kempten hat mit Urteil vom 08.04.2016 (Az. 52 S 2137/15) entschieden, dass der Vermieter nicht ohne Zustimmung des Mieters den Kabel- durch Satellitenempfang ersetzen kann. Im konkreten Fall war im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt, dass die Wohnung über einen Kabelanschluss verfügt. Es war also vertraglich vereinbart, dass die Mietsache über eine bestimmte Empfangsmöglichkeit verfügt. Inhalt der Leistungspflicht des beklagten Vermieters sei dann die Bereitstellung eines Kabelanschlusses in Form eines entsprechenden Kabelsignals, das in der Wohnung des klagenden Mieters ankomme. Der Vermieter müsse also den Fortbestand der vereinbarten Empfangsmöglichkeit auch dann gewährleisten, wenn er schon Maßnahmen zum Austausch getroffen habe und dadurch ein Rückbau erforderlich werde. Eine einseitige Vertragsänderung dahingehend, dass eine Versorgung nunmehr alleine über eine von dem Vermieter installierte Satellitenanlage erfolge, sei daher nicht zulässig. Eine einvernehmliche Änderung liege jedoch nicht vor.Das Gericht erkennt zwar, dass die Inbetriebnahme einer Satellitenanlage eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der gesetzlichen Vorschriften darstellen kann. Dann müsste der klagende Mieter die Installation dulden. Allerdings seien dazu eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung und der Ablauf der Ankündigungsfrist erforderlich. Dies sei im konkreten Fall aber nicht geschehen. 

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