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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.03.2017 (Az. VIII ZR 44/16) zum zweiten Mal zu einem von uns begleiteten Sachverhalt eines Mitglieds Stellung genommen. Der beklagte Vermieter hatte dem klagenden Mieter die Kündigung erklärt, um die freiwerdende Wohnung dem neu einzustellenden Hausmeister zur Verfügung stellen zu können. Der Mieter widersprach der Kündigung. Im damaligen Räumungsprozess einigten sich die Parteien vergleichsweise dahingehend, dass der Mieter innerhalb von spätestens sechs Monaten die Wohnung räumen werde. Nach dem Auszug des Mieters realisierte sich der Bedarf des Vermieters allerdings unerwartet nicht, da der Hausmeister aus Gesundheitsgründen seine Arbeit nicht aufnehmen konnte und daher auch die Übergabe der angedachten Wohnung an ihn nicht stattfinden konnte. Der Vermieter überließ die Wohnung an eine Familie. Der Mieter begehrte darauf als Schadensersatz wegen seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Bedarfs die Umzugskosten sowie die Mehrkosten der höheren Miete seiner neuen Wohnung. Das Landgericht vertrat die Auffassung, durch den Räumungsvergleich sei ein endgültiger Schlussstrich unter das Mietverhältnis der Klageparteien gezogen worden. Dem Mieter sei es daher verwehrt, im Nachhinein Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs geltend zu machen. Der Bundesgerichtshof hatte diese Entscheidung bereits mit Urteil vom 10.06.2015 (Az. VIII ZR 99/14) aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht gab nun wiederum dem Vermieter Recht. Dieser habe plausibel vorgetragen, dass der Hausmeister ihn erst unmittelbar nach dem Auszug des klagenden Mieters über seine krankheitsbedingte Nichtinanspruchnahme der Wohnung informiert habe. Der Mieter verfolgte sein Schadensersatzbegehren mit wiederholter Revision beim Bundesgerichtshof weiter. Das Urteil des Landgerichts wurde erneut aufgehoben und die Sache wieder dorthin zurückverwiesen. Der Bundesgerichtshof führt jetzt aus, dass in Fällen, in denen ein Vermieter seinen zur Grundlage der Kündigung gemachten Bedarf an der Wohnung nach dem Auszug des Mieters nicht realisiere, die vollständige und sorgfältige Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweisaufnahme besonders wichtig erscheine. Dem Vermieter komme eine sekundäre Beweislast dahingehend zu, substantiiert und plausibel darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Das Gericht meint, es wäre zu erwarten gewesen, dass der Vermieter sich mit dem neuen Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs zeitnah über den voraussichtlichen Mietbeginn und die Miethöhe verständigen werde. Komme der Vermieter seiner sekundären  Darlegungslast in diesem Fall nicht nach, sei der vermeintlich vorgetäuschte Bedarf als unstreitig zu behandeln. 

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In einem mit Urteil vom 24.02.2017 durch das Landgericht Köln entschiedenen Fall (Az. 1 S 32/15) ging es um im Duschbereich des Mieters aufgetretenen Schimmelbefall. Das Badezimmer der Wohnung war mit einer Badewanne ohne Duschaufsatz ausgestattet und nur halbhoch gefliest. Stehe fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht wurde, dass die Wände über der Badewanne oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet wurden, weil die Mieter der Wohnung stehend in der Badewanne duschten, sei die Art der Benutzung als vertragswidrig einzuordnen. Nach Ansicht des Gerichts ist unerheblich, ob nach heutigen Maßstäben oder solchen bei Vertragsschluss das Duschen im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Denn die vorliegende Nutzung habe zwangsläufig und für die Mieter auch erkennbar zu einer Beschädigung der Mietsache geführt. Das Badezimmer der Wohnung sei nach seiner Ausstattung offensichtlich nicht für das Duschen im Stehen geeignet. Daher führe die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit nur bis zu halben Stehhöhe reichendem Fliesenspiegel zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützten Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt. Im vorliegenden Fall war daher ein Mangelbeiseitigungsanspruch und eine Mietminderung seitens des Mieters ausgeschlossen. 

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§ 574 Abs. 1 BGB regelt hinsichtlich der ordentlichen Kündigung: „Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.03.2017 (Az. VIII ZR 270/15) zu einem Sachverhalt Stellung genommen, in dem es um eine solche Fortsetzung eines Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte ging. Dabei kommt er zu dem Ergebnis, dass auch eine vermeintliche Wahrunterstellung vorgetragener Härtegründe nicht dazu führen dürfe, dass sich ein Gericht im Räumungsrechtsstreit kein tiefgehendes und eigenständiges Bild von den betroffenen Mieterintereressen verschaffe. Im konkreten Fall hatte die Vorinstanz die Härtegründe des Mieters als wahr unterstellt, war aber zu dem Ergebnis gelangt, dass diese Härten in keinem Fall Vorrang vor den Vermieterinteressen verdienten. Damit habe es die Vorinstanz nach Ansicht des Bundesgerichtshofs unterlassen, sich inhaltlich mit der im Mietervortrag zum Ausdruck gekommenen existenziellen Bedeutung der Beibehaltung der bisherigen Wohnung auseinanderzusetzen. Insbesondere bei schwerwiegenden Härtegründen sei die Rechtsprechung aber verfassungsrechtlich gehalten, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen und allen Interessen bei der Abwägung hinreichend Rechnung zu tragen. Im Zweifel bedeute dies, dass sich die Gerichte bei Fehlen eigener Sachkunde mittels Sachverständigengutachten eine genaues Bild davon machen müssten, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind. Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 15.03.2017

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Dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 01.12.2016 (Az. 67 S 323/16) lag ein Sachverhalt zugrunde, in dem der Vermieter eines Mehrfamilienhauses in Berlin einem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Der Mieter widersprach der Kündigung und führte an, ihm sei – zusätzlich zur mit der Kündigung angebotenen Alternativwohnung - eine kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist freigewordene weitere Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten worden. Das Gericht bejaht den Räumungsanspruch und führt zunächst aus, dass die Entscheidung des Vermieters, den Platzbedarf des nahen Angehörigen zu beschränken, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu respektieren sei. Der Umstand, dass die Alternativwohnung 20 qm größer als die Wohnung des gekündigten Mieters ist, sei daher ohne Bedeutung. Der Vermieter könne nicht darauf verwiesen werden, seinen Eigenbedarf in der größeren Wohnung zu verwirklichen. Auch ein Verstoß gegen die Anbietpflicht des Vermieters sei nicht zu erkennen. Dem Mieter sei die Alternativwohnung bereits in der Kündigungserklärung erfolglos angeboten worden. Im konkreten Fall stehe der Wirksamkeit der Kündigung zudem nicht entgegen, dass das Eigenbedarf nicht über eine weitere, kurz nach Ablauf der Kündigungsfrist freigewordene, Alternativwohnung gedeckt oder diese Wohnung dem Mieter angeboten wurde. Grund sei, dass der geltend gemachte Wohnbedarf dort nur mit wesentlichen Abstrichen zu verwirklichen gewesen wäre. Zudem bestehe die Anbietpflicht dann nicht, wenn eine Vergleichbarkeit der Wohnung mit der gekündigten Wohnung von vornherein ausscheide. Dem sei der vorliegende Fall gleichzustellen, wenn der Mieter im Falle der Anbietung die Wohnung ohnehin nicht angemietet hätte. Dies würde bedeuten, dass dem Vermieter der Eigenbedarf dauerhaft verwehr wäre, nur weil dem Mieter eine weitere Wohnung nicht angeboten worden sei, die dieser nicht wolle. Die fehlende Anmietungsabsicht stand im vorliegenden Fall fest. 

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Ein Vermieter, der die Sichtprüfung von Gasleitungen in regelmäßigen Abständen von zwei Jahren durchführt und den dadurch entstandenenn Aufwand als Betriebskosten auf den Mieter umlegt, verstößt nicht gegen das der Betriebskostenverordnung zugrundeliegende Wirtschaftlichkeitsgebot. Dies hat das Amtsgericht Karlsruhe mit Urteil vom 13.01.2017 (Az. 2 C 1353/16) entschieden.Im konkreten Fall hatte der beklagte Vermieter eine Sichtprüfung der Gasleitungen mit Gasspürgerät vornehmen lassen. Diese Kontrolle soll nach der Technischen Regel für Gasinstallationen als Vorschrift für das Fachhandwerk alle 2 Jahres vorgenommen werden. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hat das Gericht daher nicht angenommen. Nach dem Mietvertrag sind die Kosten für die Überprüfung von Gasleitungen als umlegbar vereinbart. Die Klage des Mieters auf Rückzahlung dieser Betriebskosten wurde abgewiesen. 

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Das Oberlandesgericht München hat mit Beschluss vom 09.02.2017 (Az. 34 Wx 333/16) über einen Sachverhalt entschieden, in dem sich der Eigentümer gegen die seiner Meinung nach unrichtige Eintragung der ihn betreffenden Eigentumsverhältnisse im Grundbuch gewendet hat. Der Beschwerdeführer wurde zusammen mit seiner Ehefrau vor einigen Jahren u.a. als Wohnungseigentümer einer damals zu errichtenden Hotelanlage eingetragen, wobei die Gänge zu den Zimmern, die Treppenhäuser, Foyer und Rezeption von der Zuweisung zu diesem Sondereigentum ausgenommen wurden.Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, dass er Sondereigentum an den Räumen wegen sich widersprechender Erklärungsinhalte und einem Verstoß gegen das Gebot der Abgeschlossenheit nicht wirksam habe erwerben können. Bei den einzelnen Zimmern handele es sich damit um Gemeinschaftseigentum. Der Beschwerdeführer meint weiter, an „Wohnungen“ habe kein Sondereigentum begründet werden können, weil es sich tatsächlich nur um „Zimmer“ handele, die nicht mit Küche oder Kochgelegenheit ausgestattet seien. Die Teilungserklärung weise Wohnungseigentum aus, der Aufteilungsplan hingegen Zimmer. Das Grundbuch sei von Amts wegen zu berichtigen. Das Gericht folgt dieser Argumentation nicht und führt aus, dass ein Widerspruch von Teilungserklärung und Aufteilungsplan zwar dazu führe, dass kein Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum entstehe. Im konkreten Fall bestehe aber ein solcher Widerspruch tatsächlich nicht, da die Teilungserklärung das Sondereigentum neutral als „Einheit“ bezeichne. Der Aufteilungsplan spreche zwar von „Zimmern“, regele damit aber nicht die Nutzungsmöglichkeit, da ihm eine derartige Funktion gar nicht zukomme. Vielmehr wäre dies Gegenstand einer Gebrauchsregelung durch die Wohnungs- und Teileigentümer. Auch eine hier gegebene unrichtige  Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landratsamts habe nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs keine Auswirkungen auf die Eintragung als Wohnungseigentümer. Die Beschwerde des Eigentümers wurde daher zurückgewiesen, lediglich ein Grundbuchblatt, das fälschlicherweise als „Wohnungsgrundbuch“ bezeichnet war, muss formlos durch das Grundbuchamt in „Teileigentumsgrundbuch“ berichtigt werden.   

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Das Oberlandesgericht Nürnberg hat mit Urteil vom 30.01.2017 entschieden, dass eine Luftwärmepumpe einen Mindestabstand von 3 Metern zum Nachbargrundstück einhalten muss. Diese Abstandsfläche sei bauordnungsrechtlich vorgesehen, da von einer Wärmepumpe eine Wirkung wie von einem Gebäude ausgehe und daher rechtlich eine „andere Anlage“ im Sinne der maßgeblichen Vorschrift der bayerischen Bauordnung vorliege. Der klagende Nachbar konnte daher eine Beseitigung der bereits existierenden Anlage verlangen. Das Gericht ist der Auffassung, dass es nicht auf die Dimension der Anlage selbst, sondern auf deren Emissionen ankomme, die diese grundsätzlich verursache. Unabhängig vom Ausmaß der Geräusche, die von der Wärmepumpe ausgingen, seien diese jedenfalls geeignet, den Nachbarfrieden zu gefährden. Sinn und Zweck der Vorschriften über die einzuhaltenden Abstandsflächen sei aber insbesondere auch der Schutz des Verhältnisses der Nachbarn untereinander. Es komme jedoch nicht auf ein Verschulden Bauherren an. Auch Überbauvorschriften könnten nicht analog zur Anwendung kommen.  

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Ein Mieterhöhungsverlangen wegen durchgeführter Modernisierung ist unwirksam, wenn es vor vollständigem Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt. Nach Urteil des Amtsgerichts Nördlingen vom 27.01.2017 (Az. 2 C 799/14) ergibt sich schon aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen kann. Nach der Entscheidung des Gerichts setze eine entsprechende Mieterhöhung voraus, dass die Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen sei. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens könne aus Mieterschutzgründen auch nicht etwa auf Grund eines geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahmen abgewichen werden. Denn würde man dem Vermieter die Möglichkeit einer solch frühen Mieterhöhung zubilligen, müsse der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der Vorteil der Modernisierung und damit die Grundlage der Mieterhöhung eintrete. Eine Mieterhöhung nach Baufortschritt sei zwar möglich, aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen bestehe, die der Mieter getrennt nutzen könne und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehalte. Wolle der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, müsse sich dies schon aus der Modernisierungsankündigung ergeben. Von einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme müsse dagegen ausgegangen werden, wenn diese nach Art, Umfang und Willen des Vermieters in einem einheitlich-abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolge. Dem Abschluss von Modernisierungsarbeiten stehe jedoch nicht entgegen, wenn noch Restarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen seien. Entscheidend sei, dass die Wohnung wieder durch den Mieter nutzbar und eine tatsächliche Verbesserung auf Grund der Modernisierung eingetreten sei. 

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§ 546a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter Schadensersatz für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, wenn der Mieter die Wohnung nach Kündigung und Ende des Mietverhältnisses nicht zurück gibt. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.01.2017 (Az. VIII ZR 17/16) kann der Vermieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die ortsübliche Miete für die Höhe seines Anspruchs als Grundlage ansetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter ab diesem Zeitpunkt eine solche Miethöhe verlangen kann, die ihm ein neuer Mieter zahlen würde. Einschränkungen, die etwa bei einer Mieterhöhung wegen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gelten, finden keine Anwendung.Im konkreten Fall hatte der Vermieter wirksam wegen Eigenbedarf gekündigt, die Mieter gaben die Wohnung aber erst nach 1,5 Jahren zurück und zahlten weithin die bisherige Miete. Sie sind zur Nachzahlung in Höhe des Differenzbetrages verurteilt worden.Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die bisher gezahlte Miete nicht als Maßstab anzusetzen sei, da ansonsten der Zweck der gesetzlichen Regelung, Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache auszuüben, vereitelt würde. Der Vermieter könne seinen Anspruch daher auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend machen.  

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Im vom Amtsgericht München mit Urteil vom 08.09.2016 (Az. 422 C 6013/16) entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mietvertrag angefochten, weil die Mieterin nach Abschluss des Mietvertrages Angaben zur Vormiete verlangte, da ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse im Raum stehe. Der Vermieter meinte, die Miete sei vor Vertragsschluss ausdrücklich vereinbart worden. Die Mieterin habe also darüber arglistig getäuscht, die eigens mit ihr ausgehandelte Miete zahlen zu wollen, um die Wohnung zu erlangen. Nach Ansicht des Gerichts liegt ein Anfechtungsgrund jedoch nicht vor. In Betracht komme nur eine Täuschung durch Unterlassen. Eine dafür notwendige Aufklärungspflicht der Mieterin vor Vertragsschluss dahingehend, dass die zu vereinbarende Miete gegen die Mietpreisbremse verstoße, bestehe nicht. Eine solche Verpflichtung würde dazu führen, dass die Mietpreisbremse leer laufe. Gerade Mieter, die schon vor Vertragsschluss den Vermieter auf eine etwaige überhöhte Miete hinweisen würden, dürften mit hoher Wahrscheinlichkeit bereits vorab als Bewerber ausscheiden. Der Mieter könne sich auch noch Wochen nach Abschluss des Mietvertrages auf die Vorschriften zur Mietpreisbremse berufen, da es sich dabei um gesetzlich normierte Rechte handele.

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