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Wird im Wohnungseigentum das Badezimmer modernisiert und dabei der Boden unter Eingriff in den Estrich erneuert, ist der Eigentümer nicht verpflichtet, den Trittschallschutz über das Niveau hinaus zu verbessern, das zum Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung galt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 16.03.2018 entschieden (V ZR 276/16).Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass der Estrich der Dämmung und Isolierung diene und daher Teil des Gemeinschaftseigentums sei. Die zu beachtenden Pflichten bei einer solchen Maßnahme hinsichtlich des Schallschutzes würden sich aus § 14 Nr. 1 WEG ergeben. Nach dieser Vorschrift sei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen sowie von  Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entstehe. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs ergebe sich aus dem Umstand, dass bei Renovierungsarbeiten in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde, kein überzeugender Grund dafür, dass die im Zeitpunkt der Maßnahme anerkannten Schallschutzwerte maßgeblich sein sollen. Ein Wohnungseigentümer, der Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum vornehme, sei im Grundsatz zwar zu dessen Wiederherstellung, aber nicht zu einer Anpassung an die aktuellen Vorgaben verpflichtet.Wenn allerdings in erheblichem Umfang in die Gebäudesubstanz eingegriffen werde - was hier nicht der Fall gewesen sei - entstehe bei den anderen Wohnungseigentümern die berechtigte Erwartung, dass bei dem Umbau die aktuellen technischen Vorgaben und damit auch die nunmehr geltenden Schallschutzwerte beachtet würden.Dagegen könne bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder zugleich der Modernisierung des Sondereigentums dienten, im Grundsatz ein verbessertes Schallschutzniveau nicht beansprucht werden, so dass unverändert die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards maßgeblich seien. Um eine solche typische Sanierungsmaßnahme handele es sich in aller Regel auch dann, wenn - wie hier - bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen werde.

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In seinem Urteil vom 09.03.2018 (Az. 7 C 284/17) macht das Amtsgericht Bremen Ausführungen zu den Anforderungen an eine wirksame Ankündigung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen.  So stelle eine ordnungsgemäße Ankündigung gem. § 555c BGB für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555b BGB die Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gem. § 555d Abs. 1 BGB dar.  Zwar müsse nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs eine solche Ankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme beschreiben. Sie müsse lediglich so konkret gefasst sein, dass Sie den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung trage, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren.Allerdings  müsse der Vermieter bei Maßnahmen zur energetischen Modernisierung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme die Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden könne, ob die Maßnahme eine nachhaltige Einsparung bewirke. Insbesondere sei etwa die Darlegung des Energieeinspareffekts notwendig, so dass dem Mieter ein Vergleich ermöglicht werde. Genannt werden könne etwa eine Gegenüberstellung des Altzustandes und des gewünschten Neuzustandes. Eine pauschale und plakative Behauptung genüge nicht den formellen Anforderungen einer wirksamen Modernisierungsankündigung.

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Wird von Dritten die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers betrieben, ist der Verwalter nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.12.2017 (Az. V ZR 82/17) grundsätzlich verpflichtet, die gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten Hausgeldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft in dem Zwangsversteigerungsverfahren anzumelden.Abgeleitet werde diese Pflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG, wonach der Verwalter unter anderem berechtigt und verpflichtet ist, Lasten- und Kostenbeiträge anzufordern. Diese Ansicht lasse sich damit begründen, dass die Durchsetzung der Kostenbeträge mit geringem Aufwand ermöglicht werde und so ein endgültiger Forderungsausfall abgewendet werden könne. Die Anmeldung der bevorrechtigten Ansprüche sei gesetzlich zudem bewusst einfach ausgestaltet worden, um der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung zu erleichtern. Es bedürfe nicht zwingend eines Titels, die Ansprüche könnten auch durch die Niederschrift der Beschlüsse oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden. Weil die bevorrechtigten Ansprüche den Rechten der nachfolgenden Rangklassen - insbesondere denjenigen von Kreditgebern und Vormerkungsberechtigten  - vorgingen, werde der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Regel eine effektive Rechtsdurchsetzung ermöglicht.Die Zuordnung der Anmeldung zu den Pflichten des Verwalters sei auch im Hinblick auf den zeitlichen Ablauf der Zwangsversteigerung geboten. Denn nur auf rechtzeitige Anmeldung würden die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen, aber bevorrechtigten Hausgeldansprüche in das geringste Gebot aufgenommen und bei der Erlösverteilung berücksichtigt. Würden sie nicht spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten  angemeldet, trete ein endgültiger Rangverlust ein. Die rechtzeitige Vornahme der Anmeldung wäre gefährdet, wenn der Verwalter zuvor eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen müsste, um eine Beschlussfassung herbeizuführen; zudem stünden deren Kosten außer Verhältnis zu dem geringen Aufwand der Anmeldung.

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Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 28.02.2018 (Az. VIII ZR 157/17) mit der Frage befasst, ob ein Vermieter von seinem Mieter nach Beendigung des Mieteverhältnisses Ersatz für Schäden an der Mietsache nur verlangen kann, wenn er ihm zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat. Nach dem Urteil ist dies nicht erforderlich.Das in § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gelte nur für die sog. Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Vermieter dem Mieter grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen könne. Eine derartige Leistungspflicht sei etwa die vom Mieter wirksam übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung zu setzen. Dies gelte unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder nach der Rückgabe der Mietsache geltend mache. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.02.2018 (Az. VIII ZR 255/16) entschieden, dass ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht als Anlieger die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, regelmäßig nicht verpflichtet ist, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.Zwar sei ein Vermieter aus dem Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren. Dazu gehöre es grundsätzlich auch, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege zu räumen und zu streuen. Die gleiche Pflicht treffe den Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht etwa gegenüber Mietern, Besuchern und Lieferanten. Vorliegend ist der Kläger allerdings nicht auf dem Grundstück, sondern auf dem öffentlichen Gehweg gestürzt. Eine Ausweitung der betreffenden Verkehrssicherungspflicht über das Grundstück hinaus komme allenfalls ausnahmsweise bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände in Betracht, die im Streitfall aber nicht gegeben waren. 

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Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 39/17) mit der Frage beschäftigt, ob einem Jobcenter, welches im Rahmen von Sozialleistungen Mietzahlungen versehentlich auch noch nach der Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar an den bisherigen Vermieter überweist, ein Rückforderungsanspruch unmittelbar gegen den Vermieter zusteht oder ob  ein solcher Anspruch gegen den Mieter als Empfänger der Sozialleistung zu richten ist.Der Bundesgerichtshof hat einen unmittelbaren Anspruch des Jobcenters gegen den Vermieter bejaht, wenn dieser bereits bei Erhalt der Zahlung gewusst habe, dass ihm der Betrag wegen der Beendigung des Mietvertrages nicht zustehe.Zwar hätte der Mieter dem Jobcenter lediglich die Anweisung erteilt, die ihm zustehenden Unterstützungsleistungen direkt an den Vermieter zu zahlen. Dennoch müsse die Rückabwicklung der zu Unrecht gezahlten Miete ausnahmsweise nicht  zwischen dem Vermieter und dem Mieter einerseits und dem Mieter und dem klagendem Jobcenter andererseits erfolgen. Vielmehr stehe dem Jobcenter ein direkter Rückzahlungsanspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB (Nichtleistungskondiktion) gegen den Vermieter zu. Denn der Mieter habe bereits vor Ausführung der streitgegenständlichen Zahlung gegenüber dem Jobcenter durch Vorlage des neuen Mietvertrags seine Zahlungsanweisung widerrufen. Vor allem aber habe der Vermieter aufgrund der Beendigung des Mietverhältnisses bereits bei Erhalt des Geldes gewusst, dass ihm der überwiesene Betrag nicht zustand.

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Ein Grundstückseigentümer ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09.02.2018 (Az. V ZR 311/16) verantwortlich, wenn ein vom ihm beauftragter Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht. Im konkreten Fall waren die Beklagten Eigentümer eines Wohnhauses, an dem sie einen Dachdecker in ihrem Auftrag Reparaturarbeiten durchführen ließen. Während der Arbeiten verursachte der Handwerker durch Heißklebearbeiten die Entstehung eines Glutnestes. Das Haus der Beklagten brannte vollständig nieder, das unmittelbar angebaute Haus der Kläger wurde erheblich beschädigt. Der Bundesgerichtshof hat einen Anspruch der Kläger aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gemäß § 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog bejaht. Ein solcher Anspruch sei immer dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgingen, die der Eigentümer des betroffenen Grundstücks nicht dulden müsse, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden könne. Hiervon sei auszugehen, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreife, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren könne.Die Beklagten sind nach Ansicht des Gerichts im Rahmen der Anspruchsvoraussetzungen auch als sog. Störer anzusehen. Für die Zurechnung des durch den Handwerker herbeigeführten gefahrträchtigen Zustands des Grundstücks komme es nicht darauf an, ob die Beklagten bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt hätten. Maßgeblich sei vielmehr, ob es Sachgründe gebe, die aufgetretene Störung ihrem Verantwortungsbereich zuzurechnen. Das sei der Fall. Die Beklagten seien diejenigen, die die Vornahme von Dacharbeiten veranlasst  und die aus den beauftragten Arbeiten Nutzen gezogen hätten. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht und ihm die konkrete Ausführungsart nicht vorgeschrieben worden sei, ändere nichts daran, dass mit der Beauftragung von Dacharbeiten eine Gefahrenquelle geschaffen worden sei und damit der bei der Auftragsausführung verursachte Brand auf Umständen beruhe, die dem Einflussbereich der Beklagten zuzurechnen seien.

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Der Einwand des Stromkunden gegenüber der Zahlungsklage seines Energieversorgers, die berechnete Strommenge nicht bezogen zu haben, ist ausnahmsweise zu berücksichtigen, wenn es sich im Vergleich zum vorausgegangenen Abrechnungszeitraum um eine erhebliche und nicht plausibel erklärbare Abweichung handelt. Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 07.02.2018 (Az. VIII ZR 148/17) aus, dass die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ im Sinne von § 17 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 StromGVV nahe liege. Die Vorschrift schließt Einwendungen des Stromabnehmers bis auf diesen Ausnahmefall ansonsten weitgehend aus. Die Regelung beruhe zwar auf der Erwägung, dass die grundsätzlich zur Vorleistung verpflichteten Grundversorger nicht unvertretbare Verzögerungen bei der Realisierung ihrer Preisforderungen hinnehmen müssten, die sich daraus ergeben können, dass Kunden Einwände geltend machen, die sich letztlich als unberechtigt erweisen. Um Liquiditätsengpässe und daraus folgende Versorgungseinschränkungen zu vermeiden, wollte der Verordnungsgeber es den Versorgungsunternehmen ermöglichen, die Vielzahl ihrer häufig kleinen Forderungen mit einer vorläufig bindenden Wirkung durchzusetzen. Der Kunde werde dadurch im Regelfall mit seinen Einwendungen im Zahlungsprozess des Versorgers ausgeschlossen. Die Beweislast wird dann auf den Rückforderungsprozess des Kunden verlagert, so dass dieser nicht rechtlos gestellt werde.Sofern der Kunde allerdings bereits die "ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers" aufzeigen könne, sei er mit seinem Einwand nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen. Vielmehr sei sein Einwand, die berechnete Strommenge nicht bezogen zu haben, schon im Rahmen der Zahlungsklage des Versorgers zu prüfen. Das Energieversorgungsunternehmen müsse dann nach allgemeinen Grundsätzen die Voraussetzungen seines Anspruchs, also auch den tatsächlichen Bezug der in Rechnung gestellten Energiemenge, beweisen.

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Im mit Urteil vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 105/17) entschiedenen Fall verstarb die Mieterin, die die Wohnung des Vermieters gemeinsam mit dem Kläger bewohnte, der sich in einem Ausbildungsverhältnis befindet. Dieser teilte dem beklagten Vermieter nach dem Tod der Mieterin mit, dass er in seiner Eigenschaft als Lebensgefährte der Verstorbenen in das Mietverhältnis eintrete.Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis allerdings wegen § 564 Abs. 4 BGB unter Bezug auf einen in der Person des Klägers liegenden wichtigen Grund. Tritt nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 BGB bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis ein, kann der Vermieter dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB).Zur Begründung führte der Vermieter aus, dass vom Kläger bezogene Ausbildungsgehalt sei zu gering, um auf Dauer die monatliche Miete abzudecken. Der Kläger widersprach der Kündigung und erklärte, er sei ohne weiteres in der Lage, die Miete und Nebenkostenvorauszahlungen entrichten zu können. Außerdem verlangte er die Zustimmung des Beklagten zu einer Untervermietung eines Teils der Wohnung an einen  Arbeitskollegen, der sich ebenfalls im zweiten Ausbildungsjahr befinde und ein Gehalt in gleicher Höhe beziehe.Der Bundesgerichtshof gibt dem Mieter Recht. Eine drohende finanzielle Leistungsunfähigkeit eines nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eintretenden Mieters sei nur in besonderen Ausnahmefällen ein wichtiger zur Kündigung berechtigender Grund. Dieser müsse auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen, die nicht bloß die Erwartung rechtfertigten, sondern vielmehr den zuverlässigen Schluss zuließen, dass fällige Mietzahlungen ausbleiben werden. Anderenfalls laufe der Mieter Gefahr, sein über die Eigentumsgarantie verfassungsrechtlich geschütztes Besitzrecht zu verlieren, wenn sich nachträglich herausstelle, dass die Bedenken gegen seine finanzielle Leistungsfähigkeit unbegründet waren.Der bloße Bezug einer Ausbildungsvergütung reiche daher für eine Kündigung nicht aus, da auch der Vermieter, der sich seinen Mieter selbst aussuche, nicht ausschließen könne, dass Zahlungen des Mieters etwa durch einen Verlust des Arbeitsplatzes ausbleiben könnten. Auch sonst beruhe die Annahme der finanziellen Leistungsunfähigkeit bei einem im Ausbildung befindlichen Mieter auf reinen Mutmaßungen, nicht aber auf belastbaren Anhaltspunkten. 

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Wird für den Fall der Beschlussunfähigkeit in der Erstversammlung schon im Einladungsschreiben eine Zweitversammlung einberufen, obwohl es eine diesbezügliche Vereinbarung nicht gibt, sind die auf der Zweitversammlung gefassten Beschlüsse lediglich anfechtbar, nicht aber von vornherein nichtig. Im mit Beschluss vom 26.01.2018 (Az. 34 Wx 304/17) durch das OLG München entschiedenen Sachverhalt enthielt die Teilungserklärung die folgende Regelung: „Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte aller vorhandenen Stimmen vertreten sind. Ist die Versammlung nicht beschlußfähig, hat der Verwalter eine 2. Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen. Diese ist ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Stimmen beschlußfähig. In der Einladung ist hierauf besonders hinzuweisen.“.Die Hausverwaltung hatte für eine Eigentümerversammlung, in der es auch um die Neubestellung der Verwaltung gehen sollte, auf 17 Uhr terminiert. In dem Einladungsschreiben wurde für den Fall, dass die Beschlussfähigkeit der Versammlung nicht erreicht würde, eine weitere Versammlung für denselben Tag um 17.30 Uhr einberufen. Tatsächlich lag die Beschlussfähigkeit auch zunächst nicht vor, so dass erst in der unmittelbar folgenden zweiten Versammlung der Verwalter neu bestellt wurde. Nach Entscheidung des Oberlandesgerichts ist die unmittelbar stattfindende Zweitversammlung rechtsfehlerhaft, aber im Ergebnis ohne Folgen. Zwar sei nach § 25 Abs. 4 WEG vom Verwalter bei Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung eine neue Versammlung mit demselben Gegenstand einzuberufen. Darauf, dass die Zweitversammlung dann ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig ist, sei hinzuweisen. Dies ist hier auch erfolgt. Allerdings müsse die mangelnde Beschlussfähigkeit erst feststehen, bevor eine Zweitversammlung einberufen werden könne, wenn dies nicht durch Vereinbarung für zulässig erklärt sei. Ansonsten seien die abwesenden Eigentümer nicht hinreichend vor Minderheitsentscheidungen geschützt, wenn bereits am Tag der Erstversammlung eine Zweitversammlung abgehalten werden könnte. Ein Beschluss der Versammlung sei nach § 23 Abs. 4 S. 1 WEG allerdings nur nichtig, wenn er gegen die Vorschriften des WEG verstoße, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden könne. Da die Zulässigkeit einer sog. Eventualeinberufung aber vereinbart werden könne, liege keine Nichtigkeit, sondern nur eine Anfechtbarkeit des Beschlusses hinsichtlich der Verwalterbestellung vor. Vorliegend wurde allerdings innerhalb einmonatiger Frist keine Anfechtungsklage erhoben, so dass der Beschluss Bestand habe.

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