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Der beklagte Mieter war von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der klagenden Vermieterin, die ihm bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden war. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit führte der Beklagte Schönheitsreparaturen durch, die die Klägerin als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb nachbessern ließ. Wegen dieses Betrages begehrt die Klägerin Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte hat sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs berufen, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt unwirksam ist. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt, da es angesichts der Vereinbarung zwischen dem Beklagten und der Vormieterin interessengerecht sei, den Beklagten so zu behandeln, als habe ihm die Klägerin die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.  Der Bundesgerichtshof sieht dies mit Urteil vom 22.08.2018 (Az. VIII ZR 277/16) anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie habe deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen. Insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben. > Zum Volltext des Urteils

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Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist eine Klausel im Mietvertrag wirksam, die dem Mieter das Halten von Tieren nur mit ausdrücklicher auch mündlicher Erlaubnis des Vermieters ermöglicht, wenn die Haltung von Kleintieren wie kleinen Vögeln, Zierfischen oder ähnlichen Tieren ausdrücklich vom Erlaubnisvorbehalt ausgenommen ist. Dem Amtsgericht Bielefeld lag im Urteil vom 25.07.2018 (Az. 401 C 275/17) ein Sachverhalt vor, in dem die Mieter in einem Einfamilienhaus mehrere Warane hielten. Ein Anspruch der Mieter auf Erteilung einer Erlaubnis zur Haltung dieser Tiere bestand jedoch nach der Entscheidung des Gerichts nicht. Das Gericht gibt die von der Rechtsprechung und der Kommentierung dazu aufgestellten Grundsätze wieder, nach denen eine Erlaubnis grundsätzlich zu erteilen sei, wenn die praktizierte Tierhaltung noch einen normalen Gebrauch des Mietobjekts darstelle. Was zum normalen Mietgebrauch gehöre, lasse sich nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten feststellen. Zu den Beurteilungskriterien zählten insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befinde. Das Halten exotischer Tiere, auf die Mitbewohner allgemein mit Abscheu, Ekel oder Angst reagieren, gehöre nicht zum Wohngebrauch. Auch Gesichtspunkte des Tierschutzes seien bei der Abwägung zu berücksichtigen. Unabhängig von der Größe der Tiere sei es vertragswidrig, gefährliche Tiere zu halten. Im konkreten Fall handele es sich insbesondere nicht um typische Haustiere, von denen auch eine gewisse Gefährlichkeit ausgehe. Zudem erscheine die Form der Haltung mit Blick auf den Tierschutz zweifelhaft. Ein normaler Mietgebrauch sei daher nicht anzunehmen und eine Erlaubnis durch den Vermieter nicht zu erteilen.  Zum Volltext des Urteils

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Ein Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auch durch Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten begründen. Im konkreten Fall hat der Bundesgerichtshof zu den daran zu stellenden Anforderungen mit Urteil vom 11.07.2018 (Az. VIII ZR 1369/7) Stellung genommen. Demnach müsse der Sachverständige die Wohnung, auf die sich das Mieterhöhungsverlangen beziehe, nicht zwingend vor Ort besichtigen. Die Begründung der Erhöhung diene nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Vielmehr solle der Mieter lediglich in die Lage versetzt werden, der Berechtigung nachzugehen und diese zumindest ansatzweise nachzuvollziehen. Der Sachverständige müsse somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen.  Ob der Mieter aber in die Lage versetzt werde, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen, hänge davon ab, welche Angaben das Gutachten zu der konkreten Wohnung enthalte, nicht aber davon, auf welchem Weg - sei es durch eine vorherige Wohnungsbesichtigung oder in anderer Weise - der Sachverständige die tatsächlichen Grundlagen für diese Angaben gewonnen habe. Die Quellen der Sachkunde seien zwar für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam, jedoch sei eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht schon deshalb als unzulässig abzuweisen, weil das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Bezug genommene Gutachten die zugrunde gelegten Daten in anderer Weise als durch eine Wohnungsbesichtigung gewonnen habe.Auch aus den vom vormaligen Bundesministerium der Justiz herausgegebenen unverbindlichen diesbezüglichen Hinweisen ergebe sich nichts anderes. Zwar heiße es dort unter anderem: „Der Sachverständige soll die zu bewertende Wohnung grundsätzlich besichtigen. Andernfalls kann der Mieter den Eindruck gewinnen, dass der Sachverständige die besonderen Eigenheiten der Wohnung nicht genügend berücksichtigt hat.". Dies bedeute jedoch nicht, dass die vorherige Besichtigung der Vertragswohnung durch den Sachverständigen eine formalisierte Verfahrensvoraussetzung darstelle, die im Fall der Nichtbeachtung zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führe, sondern eine - auch im Interesse des Vermieters liegende - Maßnahme darstelle, die geeignet sei, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördere.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26.07.2018 (Az.: I ZR 64/17) zur Neuregelung im Telemediengesetz (TMG) Stellung genommen.  Der Vermittler eines Internetzugangs über WLAN haftet demnach nach der seit dem 13.10.2017 geltenden Neufassung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG wegen einer rechtswidrigen Handlung eines Nutzers nicht mehr auf Schadensersatz, Beseitigung oder Unterlassung. Jedoch kommt ein Sperranspruch des Rechtsinhabers gemäß § 7 Abs. 4 TMG in Betracht.  Gegen die Anwendung des § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG bestünden auch keine unionsrechtlichen Bedenken. Zwar seien die Mitgliedstaaten verpflichtet, zugunsten der Rechtsinhaber die Möglichkeit gerichtlicher Anordnungen gegen Vermittler vorzusehen, deren Dienste von einem Dritten zur Verletzung eines Urheberrechts genutzt würden. Der deutsche Gesetzgeber habe die Unterlassungshaftung des Zugangsvermittlers in § 8 Abs. 1 Satz 2 TMG zwar ausgeschlossen, jedoch zugleich in § 7 Abs. 4 TMG einen auf Sperrung des Zugangs zu Informationen gerichteten Anspruch gegen den Betreiber eines Internetzugangs über WLAN vorgesehen. Der Anspruch auf Sperrmaßnahmen sei nicht auf bestimmte Sperrmaßnahmen beschränkt und könne auch die Pflicht zur Registrierung von Nutzern, zur Verschlüsselung des Zugangs mit einem Passwort oder - im äußersten Fall - zur vollständigen Sperrung des Zugangs umfassen.

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Kann ein wegen Eigenbedarf gekündigter Mieter Grundbucheinsicht beim Grundbuchamt verlangen? Im konkreten Fall hat das Oberlandesgericht München diese Frage mit Beschluss vom 24.07.2018 (Az. 34 Wx 68/18) verneint.   Die Einsicht in das Grundbuch sei zwar nach den maßgeblichen Vorschriften in der Grundbuchordnung jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegen könne. Ein solches Interesse bestehe auch nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur sei, sondern könne mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse, begründet werden. Unbefugten solle die Einsicht also verwehrt bleiben.  Das Grundbuchamt habe allerdings in jedem Einzelfall zu prüfen, ob durch die Einsichtnahme schutzwürdige Interessen des Eingetragenen verletzt werden könnten.  Was die Fallgruppe der Mieter anbelange, werde ganz überwiegend ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht angenommen. So solle etwa der Mietinteressent im Vorfeld feststellen können, ob der Vermieter mit dem Eigentümer identisch ist.  Außerdem müsse er die Risiken einer vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages bei der Zwangsversteigerung abschätzen können.  Nach Abschluss des Mietvertrages könne die Einsichtnahme  - wenn überhaupt - nur noch beschränkt in das Bestandsverzeichnis und die erste Abteilung bestehen, damit der Mieter seiner Darlegungslast im Räumungsprozess, dem Vermieter stehe noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung, genügen könne.Das Gericht bezweifelt jedoch, ob der Nachweis der Unwirksamkeit der dinglichen Übereignung  durch die Grundbucheinsicht ein berechtigtes Interesse begründen könnte. Denn das Einsichtsinteresse sei darauf gerichtet, die Eigentümerstellung des eingetragenen Eigentümers, für den aber die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB spreche, überprüfen zu können. Im konkreten Fall fehlte dafür ausreichender Tatsachenvortrag, weshalb die Klage unbegründet war.

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Die Rundfunkbeitragspflicht ist im privaten und im nicht privaten Bereich im Wesentlichen mit der Verfassung vereinbar. Mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar ist allerdings, dass auch für Zweitwohnungen ein Rundfunkbeitrag zu leisten ist. Dies hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 18.07.2018 (Az. 1 BvR 1675/16, 1 BvR 981/17, 1 BvR 836/17, 1 BvR 745/17) entschieden.  Nach dem Urteil stehe das Grundgesetz der Erhebung von Beiträgen nicht entgegen, die diejenigen an den Kosten einer öffentlichen Einrichtung beteiligen, die von ihr - potentiell - einen Nutzen haben. Beim Rundfunkbeitrag liege dieser Vorteil in der Möglichkeit, den öffentlich-rechtlichen Rundfunk nutzen zu können. Auf das Vorhandensein von Empfangsgeräten oder einen Nutzungswillen komme es nicht an. Die Rundfunkbeitragspflicht darf im privaten Bereich an das Innehaben von Wohnungen anknüpfen, da Rundfunk typischerweise dort genutzt wird. Inhaber mehrerer Wohnungen dürften für die Möglichkeit privater Rundfunknutzung allerdings nicht mit insgesamt mehr als einem vollen Rundfunkbeitrag belastet werden. Es komme nicht darauf an, ob in jeder beitragspflichtigen Wohnung tatsächlich Rundfunkempfangsgeräte bereitstünden. Die Gesetzgeber dürften die Erhebung des Beitrags auch unabhängig von dem Besitz eines Empfangsgeräts vorsehen. Maßgeblich sei, dass eine realistische Nutzungsmöglichkeit bestehe. Sie sei stets gegeben, weil den Beitragsschuldnern durch das Beschaffen von entsprechenden Empfangsgeräten ein Empfang im gesamten Bundesgebiet möglich ist. Wo es Beitragsschuldnern objektiv unmöglich sei, zumindest über irgendeinen Übertragungsweg Rundfunk zu empfangen, solle auf Antrag eine Befreiung nach § 4 Abs. 6 Satz 1 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrags (RBStV) erfolgen. Darüber hinaus erweise sich eine Anknüpfung an Empfangsgeräte auch als nicht mehr praktikabel. Insbesondere angesichts der Diversifizierung der Empfangsmöglichkeiten seien effektive Kontrollen kaum möglich.

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Der Mieter hatte seine Wohnung entgegen dem Mietvertrag eine Nacht über aribnb und nach Abmahnung durch den Vermieter dennoch ein weiteres Mal für eine Nacht über das Portal vermietet. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich. Dem beklagten Mieter falle damit zwar eine zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu Last. Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 03.07.2018 (Az. 67 S 20/18) konnte das Mietverhältnis dennoch nicht rechtswirksam beendet werden, da in diesem Fall eine zeitgleiche Pflichtverletzung des Vermieters gegeben war. Die Pflichtverletzung des Mieters sei daher im Ergebnis nicht hinreichend erheblich, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung sei für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch  – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Zugunsten der Mieter sei das über mehrere Jahre beanstandungsfrei geführte Mietverhältnis zu berücksichtigen. Es komme hinzu, dass die Vermietungen mit keiner tatsächlichen Nutzung der Mietsache verbunden waren. Denn wie sich im Rahmen der Beweiserhebung herausgestellt habe, seien die Anmietungen nur zum Schein auf Veranlassung des Vermieters vorgenommen worden, um später gegenüber dem Mieter den gerichtsfesten Nachweis der unerlaubten gewerblichen Vermietung der Wohnung führen zu können. Eine versuchte Gebrauchsüberlassung wiege weniger schwer als eine vollzogene. Die Gebrauchsüberlassungen hätten im Falle ihres tatsächlichen Vollzugs auch nur zu einer kurzfristigen - jeweils eintägigen - Nutzung der Mietsache geführt. Das falle weniger erheblich ins Gewicht als eine über einen längerfristigen Zeitraum währende Gebrauchsüberlassung, da eine solche in der Regel zu einer größeren Abnutzung der Mietsache und einer stärkeren Beeinträchtigung der Nachbarmieter führe. Dass sich die Vermieterseite nach der Scheinanmietung mit den hinterlegten Schlüsseln auch noch Zutritt zur Mieterwohnung verschafft habe, sei ein unverhältnismäßiger Eingriff in dessen Rechte. 

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Das Amtsgericht Dortmund hat sich in seinem Urteil vom 19.06.2018 (Az. 425 C 376/18) mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch des Mieters auf Freigabe eines verpfändeten Kautionssparbuchs fällig wird. Das Gericht führt unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass der Anspruch erst fällig werde, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen sei und dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustünden, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe insbesondere der Ansicht widersprochen, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch in jedem Fall spätestens sechs Monate nach Mietvertragsende fällig werde.  Es wird Bezug auf eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Leasingrecht genommen, nach der ein Anspruch auf die Rückgabe der Sicherheit nicht nur nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig sei, sondern vielmehr zusätzlich keine Forderungen des Gläubigers mehr aus dem Vertragsverhältnis bestünden. Nichts anderes gelte auch für das Wohnraummietrecht. Das Gericht weist allerdings darauf hin, dass sich der Vermieter nur bei unstrittigen und rechtskräftig festgestellten Ansprüchen nach Ende des Mietverhältnisses auf die Kaution auch zurückgreifen dürfe. Der Bundesgerichtshof habe dies bis jetzt offen gelassen.  Das Gericht vertritt die folgende Ansicht: Die Mietsicherheit sei nur ein Sicherungs- und kein Befriedigungsmittel für den Vermieter. Es bestehe nur eine Treuhandabrede zwischen den Parteien. Nur durch die eine solche Beschränkung könne der Mieter vor dem Insolvenzrisiko des Vermieters geschützt werden. Dies ergebe sich daraus, dass die Mietkaution nach der zwingenden Vorschrift des § 551 BGB vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt werden muss. Ansonsten würde die Verpflichtung zur insolvenzfesten Anlage entfallen, da das Guthaben dann in das sonstige Vermögen des Vermieters fallen würde. Im Falle einer Vermieterinsolvenz würde dann, wenn sich herausstellen sollte, dass etwa eine Aufrechnung unberechtigt gewesen sei, der Kautionsrückzahlungsanspruch eine einfache Masseforderung darstellen.  Daher könne sich der Vermieter nur mit unstreitigen Forderungen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus der Mietsicherheit befriedigen . 

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Das Landgericht Hamburg hat mit Entscheidung vom 14.06.2018 in zweiter Instanz ( Az. 333 S 28/17) ein Urteil des Amtsgerichts Altona bestätigt, nach dem die Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung unwirksam ist.  Im konkreten Fall hatte der klagende Mieter von seinem beklagten Vermieter seiner Ansicht nach überzahlte Miete zurückgefordert, weil die im Mietvertrag vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstieg und damit gegen die „Mietpreisbremse“ verstieß.  Das Landgericht führt allerdings aus, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung vom 23.06.2015, die das ganze Stadtgebiet Hamburg als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, wegen des Fehlens einer der Öffentlichkeit zugänglichen Begründung jedenfalls zum Zeitpunkt des hier maßgeblichen Vertragsschlusses vom 01.09.2015 unwirksam sei. Der Anspruch des Mieters sei daher nicht gegeben.  Grundsätzlich bestehe für Rechtsverordnungen zwar kein Begründungszwang. Der Bundesgesetzgeber sei von diesem Grundsatz allerdings ausdrücklich abgewichen, indem er in § 556d Abs. 2 BGB eine Begründungspflicht anordne. Dies mache deutlich, dass der Gesetzgeber dem Begründungserfordernis ein besonderes Gewicht zumessen wollte.  Grund sei, dass der Erlass einer Mietpreisbegrenzungsverordnung stets zu einem erheblichen Eingriff in das verfassungsrechtliche Eigentumsrecht der Vermieter führe und somit einer besonderen Rechtfertigung bedürfe. Der Vermieter solle also, wenn schon in sein Eigentumsrecht eingegriffen werden, wenigstens erkennen, warum dieser Eingriff erfolge.  Der Wille des Gesetzgebers, dass die Entscheidungen der Landesregierungen nachvollziehbar sein sollen, lasse sich nur verwirklichen, wenn zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung die für den Erlass der Verordnung maßgebliche Begründung vorliege, von der Landesregierung beschlossen und zugleich mit der Verordnung veröffentlicht werde. Dies sei hier nicht geschehen.

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Nach Ansicht des Landgerichts Frankfurt a. M. muss eine Beschränkung des Rederechts von Eigentümern auf einer Versammlung unter Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes so schonend wie möglich erfolgen.  Im mit Urteil vom 07.06.2018 (Az. 13 S 88/17) entschiedenen Fall wollte der klagende Eigentümer auf der Versammlung eine Frage stellen, was ihm nicht ermöglicht wurde. Ein weiterer Eigentümer stellte den angenommenen Beschlussantrag, die Diskussion zu beenden und zur Beschlussfassung überzugehen. Der Kläger stellte im Anschluss einen Beschlussantrag mit dem Ziel, eine erneute Grundsatzdiskussion zu führen, der abgelehnt wurde.  Das Gericht vertritt die Ansicht, dass in dem völligen Abschneiden des Rederechts eines Eigentümers ein formeller Mangel zu sehen sei, der sich auch auf das Beschlussergebnis ausgewirkt habe. Zwar könne die Redezeit mit Blick auf die ordnungsgemäße Durchführung der Versammlung beschränkt werden. Allerdings handele es sich bei dem Rederecht um ein elementares Teilhaberecht eines Eigentümers, das nicht grundlos eingeschränkt werden dürfe. Das Rederecht biete die Möglichkeit, auf die Willensbildung der anderen Eigentümer einzuwirken.  Eine Einschränkung sei demnach nur möglich, wenn ein sachlicher Grund vorliege, etwa die effiziente Durchführung der Versammlung, und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz beachtet werde, also die Einschränkung des Rederechts so schonend wie möglich erfolge.  Im konkreten Fall sei der vollständige Ausschluss des Rederechts zu weitgehend. Dem Kläger hätte als Minus zu dem von ihm gestellten Antrag eine zeitlich begrenzte Möglichkeit eingeräumt werden müssen, abschließend Stellung zu nehmen. Nach Ansicht des Gerichts wäre es vor einem Ausschluss weiterer Wortmeldungen zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit auch erforderlich gewesen, hierauf zuvor hinzuweisen und den Eigentümern, die sich noch zu Wort melden wollten, eine begrenzte Redezeit einzuräumen. 

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