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Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 21.08.2018 (Az. VIII ZR 188/16) entschieden, dass Fensterreinigungsmaßnahmen nicht zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten des Vermieters zählen. Reinigungsmaßnahmen an den Fenstern gehören also zu dem Pflichtenkreis des Mieters. Im konkreten Fall handelt es sich um eine Wohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude mit einer großflächigen Fensterfront, die der klagende Mieter selbst reinigen lässt. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Reinigung der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, grundsätzlich dem Mieter obliegen, soweit die Mietvertragsparteien - wie hier - keine abweichende Vereinbarung getroffen hätten. Denn der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen seien dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.Könne der Mieter die jeweiligen Flächen nicht selbst reinigen, müsse er sich professioneller Hilfe bedienen.

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Gehört Wohnungseigentum mehreren Miteigentümern und stört nur einer der Miteigentümer die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich, rechnet der Bundesgerichtshof nach Urteil vom 14.09.2018 (Az. V ZR 138/17) die Störungen auch dem oder den anderen Miteigentümern zu.  Im entschiedenen Fall beschmierte der psychisch gestörte Miteigentümer wiederholt das Treppenhaus, eine Wohnungstür sowie andere Gegenstände und äußerte sich mehrfach rassistisch. Auch nach mehreren Abmahnungen durch die Hausverwaltung wurde das Verhalten nicht unterlassen. Die Gemeinschaft verlangt daher auf dem Klageweg die Veräußerung des Wohnungseigentums nach den §§ 18, 19 WEG. Dazu seien alle Miteigentümer nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs auch verpflichtet, da die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer den anderen Wohnungseigentümern nicht mehr zugemutet werden könne. Das Gericht ist der Ansicht, dass der Entziehungsanspruch bei einer Beschränkung auf den Miteigentumsanteil des Störers jedoch nicht effizient erreicht werden könne. Denn in diesem Fall wäre der Störer zwar nicht mehr Miteigentümer der Wohnung, unter Umständen aber nicht aus der Wohnanlage entfernt. Dazu komme es erst, wenn der Ersteher des Miteigentumsanteils und der verbliebene Eigentümer den Störer nicht mehr in der Wohnung wohnen lassen würden. Dies entspreche nicht dem Sinn und Zweck des Gesetzes, so dass das Wohnungseigentum insgesamt entzogen werden müsse, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Entziehungstatbestand des § 18 WEG verwirkliche. Dem nicht störenden Miteigentümer sei aber zur Wahrung seiner Interessen die Befugnis einzuräumen, den Miteigentumsanteil des Störers selbst zu erwerben. Der Störer müsse dann allerdings dauerhaft und einschränkungslos aus der Anlage entfernt und der Gemeinschaft alle im Zusammenhang mit der Störung entstandenen Kosten ersetzt werden. 

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Das Amtsgericht Potsdam hat mit Urteil vom 04.10.2018 (Az. 31 C 12/17) über die Auslegung einer Teilungserklärung entschieden, die zwischen den Eigentümern von zwei Wohnungseigentumseinheiten hinsichtlich der Zulässigkeit von Balkonmöbeln streitig war. Die Teilungserklärung lautet dazu: „Das Anbringen von weiteren festmontierten Balkonverkleidungen (aus festem Material) ist nicht gestattet.“ und „Ein Sonnenschutz einschließlich Markisen und/oder ein Wind oder Sichtschutz ist während des Gebrauchs des Balkons - vorbehaltlich der gesetzlichen Bestimmungen der Auflagen der Baugenehmigung - grundsätzlich zugelassen, wenn die vorgenannten Gegenstände nach dem Gebrauch in einen solchen Zustand versetzt (abgenommen, eingerollt oder in ähnlicher Weise beseitigt) werden, dass die sichtbare äußere Gestalt des Baukörpers nicht verändert oder beeinträchtigt wird. Die Form und Farbgebung ist mit dem Verwalter abzustimmen, soweit nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Regelung beschlossen hat.“.Auf dem Balkon des beklagten Eigentümers befanden sich brüstungshohe Flechtmöbel, die die Sicht des klagenden Eigentümers einschränkten. Die Kläger waren der Auffassung, dass das dauerhafte Aufstellen solcher Möbel auf dem Balkon unzulässig sei.  Das Gericht sieht das jedoch anders. Ein solcher Anspruch ergebe sich nicht aus der Teilungserklärung. Balkonmöbel seien Balkonmöbel und keine befestigten Balkonverkleidungen. Sie seien solchen auch nicht gleichzusetzen. Balkonmöbel dienten vorwiegend dem Sitzen und Verweilen auf dem Balkon, wohingegen Balkonverkleidungen dem Wind- und Sichtschutz dienten. Dabei sei insbesondere zu berücksichtigen, dass ein Gleichsetzen von Balkonmöbeln mit Sichtschutz auch deswegen problematisch wäre, weil unklar sei, ob Hochlehner dann auch stets zu beräumen wären und welche Höhe für Balkonmöbel tatsächlich unzulässig sein könnten - ob Möbel, die 2 oder 3 cm niedriger oder höher als Brüstungshöhe aufweisen, regelmäßig zu entfernen wären oder Ähnliches.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.06.2018 (Az. V ZR 193/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem einen Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hatte, für eine Jahresabrechnung von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzuweichen.   Der Bundesgerichtshof führt aus, dass dieser Beschluss mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht zu vereinbaren sei, da die Heizkosten nur auf die Wohnfläche verteilt wurden.   Der Verstoß gegen die gesetzlichen Vorgaben - konkret § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkVO - habe jedoch nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern lediglich dessen Anfechtbarkeit zur Folge.   Denn alleine eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss abweichende Bestimmungen getroffen hätten. § 3 S. 1 HeizkVO schreibe die Anwendung der Vorschriften der Heizkostenverordnung zwischen den Wohnungseigentümern vor. Insoweit bestehe kein Unterschied zu den Fällen, in denen die Wohnungseigentümer bei einer Abrechnung einen mit der Teilungserklärung nicht zu vereinbarenden Kostenverteilungsschlüssel anwendeten.  Ohne Anfechtung, würden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit solle das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage hergestellt wird und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander längere Zeit belasten. 

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.10.2018 (Az. VIII ZR 94/17) entschieden, dass die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht.Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen. Denn ein Widerrufsrecht solle der Gefahr psychischen Drucks sowie einem Informationsdefizit begegnen. Dieser Zielsetzung trage das Gesetz in den §§ 558 ff. BGB bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das in Textform zu erklärende Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

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Ein Mieter hat gegen einen anderen Mieter im Haus keinen Anspruch auf Ersatz seines Schadens, der durch in die andere Wohnung eingedrungenes Wasser entstanden ist. Zu diesem Ergebnis ist das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. in zweiter Instanz mit Entscheidung vom 07.09.2018 (Az. 10 U 8/18) gelangt.  Das Landgericht habe in der Vorinstanz  zu Recht einen Anspruch des Klägers unter dem Gesichtspunkt verneint, dass der Mietvertrag zwischen dem Vermieter und der beklagten Mieterin Schutzwirkung zu seinen Gunsten habe. Der Kläger sei durch eigene Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter ausreichend geschützt.  Die geschädigte Mieterin könne auch keine Ansprüche aus dem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch herleiten. Dieser Ausgleichsanspruch habe seine Grundlage im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis. Er sei Teil des Interessenausgleichs, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. Dass das Verhältnis der Mieter untereinander dort keine Berücksichtigung gefunden habe, könne nicht als planwidrige Lücke angesehen werden. Ein möglicher Streit zwischen Mietern um beeinträchtigende Immissionen könne dem Gesetzgeber nicht verborgen geblieben sein.  Schließlich liege auch ein deliktischer Schadensersatzanspruch etwa an den durchnässten Tapeten zwischen den Mietern nicht vor, da eine Eigentumsverletzung nicht gegeben sei. Grund sei, dass Tapeten grundsätzlich wesentliche Bestandteile des Gebäudes würden, weil sie von der Wand nicht mehr abgelöst werden könnten, ohne dass sie beschädigt würden. Der geschädigte Mieter muss sich also an den Vermieter zur Geltendmachung seiner Ansprüche halten.

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Das Amtsgericht Dortmund hatte mit Urteil vom 11.09.2018 (Az. 425 C 5989/18) über eine Klage eines Vermieters zu entscheiden, mit der dieser die Zahlung der vereinbarten Mietsicherheit verlangte. Der Mieter hatte nur Teilzahlungen erbracht und wurde antragsgemäß verurteilt. Der Mieter ist nach Ansicht des Gerichts auch verpflichtet, die sog. Prozesszinsen zu zahlen, obwohl dem Vermieter durch die Nichtzahlung der Kaution kein Verzugsschaden entstanden ist. Eine Kaution sei immer getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen und daher für diesen Fremdgeld. Die Prozesszinsen stünden dem Kläger quasi als Strafe unabhängig von einem Verzug des Mieters dennoch zu.  Das Amtsgericht meint allerdings, dass die Prozesszinsen die Kaution erhöhten, da jede Zinsen auf eine Kaution grundsätzlich dem Mieter zustünden. Es komme auch nicht darauf an, ob die Zinsen höher lägen, als sonst für die Anlage einer Mietsicherheit üblich sei. Im Ergebnis erhalte der Mieter also bei Auszahlung der Kaution nach dem Mietende die von ihm selbst geleisteten Prozesszinsen zurück. 

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In den mit Urteilen vom 19.09.2018 (Az. VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) entschiedenen Sachverhalten hatten die beklagten Wohnungsmieter jeweils die von ihnen geschuldeten Mieten in zwei aufeinander folgenden Monaten nicht entrichtet. Hierauf haben die klagenden Vermieter die fristlose und zugleich hilfsweise die fristgerechte Kündigung der Mietverhältnisse wegen Zahlungsverzugs erklärt. In beiden Fällen beglichen die Mieter nach Zugang der Kündigung die aufgelaufenen Zahlungsrückstände. Das Berufungsgericht hatte die Räumungsklagen noch abgewiesen (wir berichteten). Zwar seien die Vermieter aufgrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigungen zunächst berechtigt gewesen, die Räumung der betreffenden Mietwohnungen zu verlangen. Diese Ansprüche seien jedoch wegen des jeweils noch vor Klageerhebung erfolgten vollständigen Ausgleichs der Zahlungsrückstände  nachträglich erloschen (sog. Schonfristzahlung). Die daneben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen gingen ins Leere, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe. Im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung habe ein Mietverhältnis, welches noch ordentlich unter Einhaltung einer Kündigungsfrist hätte gekündigt werden können, aufgrund der Gestaltungswirkung der fristlosen Kündigung nicht mehr bestanden. Der Bundesgerichtshof sieht dies anders und gibt den Vermietern Recht, indem es einen jeweiligen Räumungsanspruch bejaht.  Denn ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines aufgelaufenen Zahlungsrückstands ausspreche, erkläre diese nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung. Vielmehr bringe er damit aus objektiver Mietersicht regelmäßig weiterhin zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands wie einer sog. Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird. Indem das Berufungsgericht allein darauf abgestellt habe, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) auflöse, habe es die bei der Auslegung einer Kündigungserklärung zu beachtenden rechtlichen Zusammenhänge außer Acht gelassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger lebensnaher und objektiver Betrachtung stütze, künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

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Das Amtsgericht Brandenburg beschäftigt sich in seinem Urteil vom 10.09.2018 (Az. 31 C 34/18) mit den Voraussetzungen, unter denen einem Mieter auch bei Verurteilung zur Räumung seiner Wohnung noch eine Räumungsfrist wegen fehlenden Ersatzwohnraums zu gewähren ist. In dem vorliegenden Fall bestand zudem die Besonderheit, dass der Mieter den Räumungsanspruch des Vermieters anerkannt hatte, die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Vermieters also durch das Gericht nicht mehr geprüft werden musste.   Das Gericht weist zunächst darauf hin, dass die Beweislast für die Pflichtverletzungen des Mieters bei dem klagenden Vermieter gelegen hätten, auch wenn er wegen Anerkenntnisses keinen Beweis antreten musste. Es führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung die Interessen beider Parteien gegeneinander abzuwägen seien.   Vermieterinteressen könnten dabei z. B. überwiegen, wenn die Zahlung der Nutzungsentschädigung bis zum Auszug nicht gewährleistet oder wenn eine Gefährdung des Mietobjekts gegeben sei. Beides sei hier aber nicht er Fall.  Zugunsten des Mieters sei dagegen zu berücksichtigen, dass der Wohnungsmarkt insbesondere bei kleineren und günstigen Wohnungen weiterhin angespannt ist. Deshalb seien ausreichende Anstrengungen bei der Ersatzraumsuche des gesundheitlich beeinträchtigten Mieters schon dann als erfüllt anzusehen, wenn er sich mit seiner Wohnungs- bzw. Sozialbehörde in Verbindung gesetzt habe.  Das Gericht gewährt eine Räumungsfrist von 3 Monaten. Die Höchstdauer von 12 Monaten sei nicht auszuschöpfen und eine Frist von 1 Monat jedenfalls als zu kurz anzusehen.  Der Zweck der Gewährung einer Räumungsfrist bestehe darin, dem Mieter die Möglichkeit zur Suche nach einer neuen Wohnung zu bieten. Das sehe der Gesetzgeber so vor, das Bundesverfassungsgericht habe sogar ausgeführt, dass eine Räumungsfrist von Amts wegen immer dann durch das Gericht zu erwägen ist, wenn erkennbar sei, dass der Mieter mit einer Räumungsanordnung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. 

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Dem Oberlandesgericht Dresden lag im mit Urteil vom 15.08.2018 (Az. 5 U 539/18) entschiedenen Fall ein Gewerberaummietvertrag vor, in dem eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption aufeinandertrafen, der Vermieter jedoch einer Verlängerung widersprochen hatte und der Mieter die Verlängerung ausgeübt hatte.  Konkret lautete die vertragliche Regelung:  „1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2008 und endet am 31.12.2017.2. Das Mietverhältnis verlängert sich automatisch um weitere 10 Jahre, wenn es nicht innerhalb einer Frist von 3 Monaten vor Ablauf des Mietvertrages, d. h. bis zum 31.08.2017 gekündigt wird.3. Dem Mieter wird die Option eingeräumt auf eine Verlängerung des Mietvertrages um weitere zehn Jahre.". Die klagende Vermieter hatte vorgetragen, das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei aufgrund ihrer Kündigung beendet worden, die Ausübung der Verlängerungsoption durch den Mieter ausschließe. Das Oberlandesgericht gibt der Mieterseite Recht. Es könne nicht angenommen werden, dass das Optionsrecht für den Mieter davon abhängig sein solle, dass sich das Mietverhältnis zuvor schon gemäß  Ziffer 2 um 10 Jahre verlängert hätte. Es sei kein Grund erkennbar, warum allein der Umstand, dass sich das Mietverhältnis nicht nach Ziffer 2 wegen Kündigung des Vermieters  um weitere 10 Jahre verlängert habe, dazu führen solle, dass der Mieter sein in Ziffer 3 des Mietvertrages gewährtes Optionsrecht nicht ausüben könne. Ansonsten hätte es der Vermieter in der Hand, über eine Kündigung nach Ziffer 2 das dem Mieter eingeräumte Optionsrecht auszuhebeln. Es sei aber das Wesen eines Optionsrechtes, dass damit einem Vertragspartner die Rechtsmacht eingeräumt werde, durch einseitige Erklärung - auch gegen den Willen des Vertragspartners - eine Verlängerung des Vertrages herbeizuführen. 

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