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Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (Abteilung 359) hat mit Urteil vom 23.01.2019 (Az. 539 C 18/18) die auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse hinsichtlich des Einbaus von Dachschrägfenstern wegen Unbestimmtheit für nichtig erklärt.  Ein Beschluss lautete etwa dahingehend, dass ein Eigentümer auf eigene Kosten „2 Velux-Fenster zur Gartenseite sowie 1 Velux-Fenster zur Straßenseite“ einbauen lassen könne.  Das Gericht führt aus, dass die Beschlüsse zwar grundsätzlich von der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 1 WEG gedeckt seien. Allerdings könne diesen keine hinreichend bestimmte durchführbare Regelung entnommen werden.  Die Beschlüsse regelten nicht einmal die wesentlichen Kriterien für den Einbau der Fenster. Es sei lediglich der Hersteller genannt. Modell, Material, Größe und Farbe der Fenster hätten keine Erwähnung gefunden. Eine solche konkrete Beschreibung der genehmigten Dachflächenfenster müsse jedoch Inhalt der Beschlüsse sein.  Das Amtsgericht zitiert eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die wie folgt lautet:  „Ein inhaltlich unbestimmter Beschluss ist nichtig, wenn er auch nach einer objektiv-normativen Auslegung keine durchführbare Regelung erkennen lässt. Enthält der Beschluss eine bauliche Veränderung oder vergleichbare Maßnahme, ist er nichtig, wenn die bauliche Veränderung nicht hinreichend beschrieben wird. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann (!) ohne Weiteres erkennbar sind.“ .  Die Beschlüsse hätten im konkreten Fall nach Ansicht des Amtsgerichts einen Blankett-Charakter, indem sie dem Wohnungseigentümer einen Freifahrtschein für die Wahl des für sie optimalen Dachflächenfensters überließen.

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Das Landgericht Krefeld hat entgegen teilweise von den Instanzgerichten anders vertretener Auffassung mit Urteil vom 27.12.2018 (Az. 2 T 31/18) dahingehend entschieden, dass ein Mieter auch dann bereits Klage auf Rückzahlung der Kaution gegen den Vermieter erheben kann, wenn der Vermieter Gegenforderungen geltend gemacht hat. Der Mieter sei also nicht verpflichtet, vorab auf Feststellung des Nichtbestehens von Gegenforderungen zu klagen, sondern könne das Nichtbestehen des Gegenanspruchs im Verfahren auf Kautionsrückzahlung inzident klären lassen. Stelle sich der Gegenanspruch des Vermieters (hier: Schadensersatz wegen Beschädigungen am Parkettboden) als unberechtigt heraus, sei die Klage des Mieters auf Kautionsrückzahlung begründet. Sei der Gegenanspruch ganz oder teilweise berechtigt, sei auch der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig, weil feststehe, dass eine unbefriedigte Gegenforderung des Vermieters bestehe. 

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Wann erfasst der Räumungsanspruchs des Vermieters nach Kündigung gegenüber seinem Mieter auch den Abriss und die Entsorgung von Baulichkeiten? Dazu hat das KG Berlin mit Urteil vom 10.12.2018 (Az, 8 U 55/18) Stellung genommen. Nach der Rechtsprechung des BGH gelte wie folgt: Werden von einem (Vor-)Mieter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spreche eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Mietverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S. von § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße „Scheinbestandteile“ nicht gemäß §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern im Eigentum des Mieters verbleiben.Sofern nichts anderes wirksam vereinbart worden sei, habe der Mieter daher gemäß § 546 Abs. 1 BGB den bei Vertragsbeginn bestehenden Zustand bei Räumung wiederherzustellen. Daher habe er die von ihm selber errichteten Einrichtungen, insbesondere auch Baulichkeiten, zu entfernen. Einer von ihm errichteten Einrichtung stehe es gleich, wenn er diese durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zu Eigentum übernommen habe. Das KG führt ergänzend aus, dass es Sache des Mieters sei, das Eigentum an Gegenständen und Baulichkeiten etwa vom Vormieter zu erwerben. Nicht möglich sein eine mietvertragliche Formulierung, mit der das Eigentum an den Mieter übereignet werde. Die Übereignung von Baulichkeiten vom Vermieter an den Mieter dürfte objektiv ungewöhnlich sein, und einer solchen Vertragsgestaltung dürfte insoweit ein Überraschungs- und Übertölpelungseffekt innewohnen.

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Im konkreten Fall hatte die Mieterin eine Wohnung angemietet, die mit einem Telefonanschluss ausgestattet ist. Die Telefonleitung verläuft vom Hausanschluss durch den Keller des Hauses bis zur Wohnung der Mieterin. An dieser Verbindung vom Hausübergabepunkt bis in die Wohnung trat ein Defekt auf.  Der Bundesgerichtshof entscheidet in seinem Urteil vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 17/18) dahingehend, dass der Vermieter nach § 535 Abs. .1 S. 2 BGB verpflichtet ist, die Leitung auf seine Kosten instand zu setzen.   Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richte sich danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hätten. Fehle es - wie vorliegend bezüglich der Telefonleitung - an einer vertraglichen Vereinbarung, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und den daraus abzuleitenden Standards, bestimmt. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung könne der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Dabei seien insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete sowie eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen.  Jedenfalls dann, wenn die Wohnung - wie vorliegend - mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose ausgestattet sei, umfasse der zumindest im Wege ergänzender Auslegung zu ermittelnde vertragsgemäße Zustand einen auch funktionsfähigen Telefonanschluss. Dazu gehöre die Möglichkeit des Mieters, diesen Anschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen zu können, das heißt ohne zuerst noch Verkabelungsarbeiten von dem Anschluss in der Wohnung bis zu einem gegebenenfalls - wie hier - im Keller des Mehrfamilienhauses liegenden Hausanschlusspunkt (APL) vornehmen zu müssen.

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Hat der zur Räumung einer Wohnung verurteilte Mieter in der Berufungsinstanz keinen sog. Vollstreckungsschutzantrag gestellt, ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.12.2018 (Az. VIII ZR 146/18) eine einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung noch durch das Revisionsgericht grundsätzlich ausgeschlossen.   § 712 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Würde die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen, so hat ihm das Gericht auf Antrag zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung des Gläubigers abzuwenden.“.  Der Bundesgerichthof führt aus, dass dem Mieter noch in der Revision zwar nach § 719 Abs. 2 S. 1 BGB auf Antrag einstweiliger Vollstreckungsschutz zu gewähren sein kann. Dies gelte aber nicht, wenn er in der Berufung keinen dies betreffenden Antrag gestellt habe. Dann liege nämlich kein „unersetzlicher Nachteil“ vor, da der Schuldner den Verlust der Wohnung durch den benannten Antrag in der Berufung hätte vermeiden können. In der Revision komme ein Einstellung der Räumungsvollstreckung dann nur noch ausnahmsweise in Betracht, wenn es dem Mieter im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar war, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen. 

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Mit Urteil vom 07.12.2018 (Az. V ZR 273/17) hat der Bundesgerichtshofs entschieden, dass Wohnungseigentümer bei Bestehen einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht den zwingenden Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Wohnungen auch dann wirksam beschließen können, wenn dadurch Wohnungen einbezogen werden, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.Das Gericht führt aus, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen beschließen könnten. Die Beschlusskompetenz umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.  Der Beschluss entspreche ordnungsmäßiger Verwaltung. Indem der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude "in eine Hand" gelegt würden, werde ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kontrolle könne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den einschlägigen DIN-Normen entsprächen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden könne. Eine solche Regelung "aus einer Hand" minimiere zudem versicherungsrechtliche Risiken.  Es entspräche regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Individuelle Lösungen führten insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau- und Wartungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt sei. Wie ein solcher  Dies könne zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften sei das den Wohnungseigentümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wähle. Demgegenüber sei die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, der seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet habe, gering.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteilen vom 05.12.2018 (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen sind, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.Ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebe oder mindere, setze eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Ohne besondere Vereinbarung der Mietvertragsparteien könne der Mieter dabei nach der Verkehrsauffassung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Gebe es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei sei nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen. Diesem Maßstab entsprächen die Wohnungen der klagenden Mieter im konkreten Fall jedoch, so dass ein Sachmangel nicht vorliege. Denn in den Jahren 1968 bzw. 1971 habe noch keine Verpflichtung bestanden, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten. Es sei demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken der allgemein übliche Bauzustand gewesen.Die Berufung des Landgerichts als Vorinstanz noch auf Erfordernisse "zeitgemäßen Wohnens" rechtfertige es insbesondere nicht, die geschuldete Beschaffenheit einer Mietwohnung hinsichtlich der Wärmedämmung nicht nach den oben genannten Maßstäben, sondern – unter einseitiger Berücksichtigung von Mieterinteressen – allein danach zu bestimmen, was der Mieter unter Zugrundelegung heutiger Bauvorschriften erwarten dürfe und ihm an Lüftungs- und Heizverhalten nach einem abstrakt-generellen Maßstab zuzumuten sei. Vorliegend sei der gerichtliche Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten ausreiche, um eine Schimmelpilzbildung an den Außenwänden zu vermeiden und sich im Falle von "Querlüften" (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) die erforderliche Lüftungszeit auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduziere. Dafür, dass ein solches Lüftungsverhalten generell unzumutbar sei, seien keine Anhaltungspunkte erkennbar.

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Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.11.2018 (Az. 65 S 142/18) eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters geprüft und beispielhaft ausgeführt, welche Anforderungen die Rechtsprechung derzeit an eine solche Erklärung stellt.   Zunächst kommt die neuere Vorgabe des Bundesgerichtshofs zur Anwendung, dass sich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen kann.   Das Gericht geht davon aus, dass der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung auf dem ernsthaften, bestimmt verfolgten, nachvollziehbaren und von vernünftigen Erwägungen getragenen Wunsch beruhen müsse, dass die gekündigte Wohnung selbst genutzt werden solle.   Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handele es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetze, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe habe, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reiche nicht aus; hinzutreten müsse unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf. Die Darlegungs- und Beweislast trage insoweit der Vermieter.   Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG schütze den Vermieter in seiner Freiheit, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen. Die Gerichte müssten den Eigennutzungswunsch des Eigentümers grundsätzlich respektieren, es stünde ihnen insbesondere nicht das Recht zu, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters zu setzen. Das Eigentum in seinem durch Privatnützigkeit und grundsätzliche Verfügungsbefugnis über den Eigentumsgegenstand gekennzeichneten rechtlichen Gehalt gebe dem Eigentümer nicht nur das Recht, diesen zu veräußern oder aus seiner Vermietung Erträge zu erzielen, sondern auch - und insbesondere - die Freiheit, ihn selbst zu nutzen und sein Leben nach eigenen, selbstverantwortlich entwickelten Vorstellungen zu gestalten. Zum Schutz des Mieters überprüft werden darf und müsse der Erlangungswunsch aber auf seine Ernsthaftigkeit und darauf, ob er missbräuchlich geltend gemacht werde oder der Nutzungswunsch durch eine andere Wohnung des Vermieters befriedigt werden könne.  Da sich der Eigennutzungswunsch auf innere Tatsachen des Vermieters beziehe, könne sich der Mieter selbst dann auf ein einfaches Bestreiten beschränken, wenn sein Bestreiten auf Vermutungen beruhte. Das Gericht müsse den vom Mieter vorgetragenen Gesichtspunkten bzw. Zweifeln dann nachgehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn die Vermutung aufs Geradewohl, d. h. „ins Blaue hinein“ abgegeben worden sei.

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Die ehemalige Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde verurteilt, insgesamt 20 im einzelnen bezeichnete Unterlagen an diese herauszugeben. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg befasst sich im Beschluss vom 22.11.2018 (Az. 73 C 40/18) mit der Frage, wie die Herausgabe im Wege der Zwangsvollstreckung nach dnr Regeln der Zivilprozessordnung zu erfolgen hat. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Festsetzung eines Zwangsgeldes gegen die Schuldnerin beantragt. Das Gericht betrachtet diesen Antrag jedoch als unbegründet, da die Zwangsvollstreckung durch die Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zu erfolgen habe, der die im Urteil bezeichneten Sachen bei der Schuldnerin wegzunehmen und der Gläubigerin zu übergeben habe. Könne der Gerichtsvollzieher die Sachen bei der ehemaligen Verwalterin nicht vorfinden, habe die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung über den Verbleib der Sachen. Das Gericht setzt sich damit bei kritischer Auseinandersetzung in bewussten Widerspruch zu anderslautender Rechtsprechung und Kommentarliteratur, nach der das beantragte Zwangsgeld festzusetzen sei. Die Zivilprozessordnung sehe für die Zwangsvollstreckung der nicht auf Geld lautenden Entscheidungen - wie hier - bestimmte Vollstreckungsmaßnahmen vor. Versuche, das Zwangsgeld damit zu rechtfertigen, die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen sei Bestandteil der Rechenschaftspflicht eines Verwalters nach beendeter Verwaltertätigkeit sei für die Vollstreckung rechtlich ohne Belang. Ein Anspruch auf Rechnungslegung müsse immer gesondert tituliert werden, um vollstreckt werden zu können. In diesem Fall sei es der Wohnungseigentümergemeinschaft gelungen, einen vollstreckungsfähigen und bestimmten Antrag zu formulieren. 

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Die Beklagten sind seit 1981 Mieter einer in einem Siedlungshaus gelegenen Wohnung in Bochum. Im Jahr 2012 erwarben die klagenden Vermieter das Hausgrundstück von der Stadt Bochum und traten dadurch in den Mietvertrag ein. Bezüglich der von den Beklagten gemieteten Wohnung enthält der Kaufvertrag dabei die folgende Regelung:  "Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen […] Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen."  Im Jahr 2015 kündigten die klagenden Vermieter das Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, der eine erleichterte Kündigung der Vermieters vorsieht, wenn dieser in einem Gebäude mit - wie hier - nicht mehr als zwei Wohnungen selbst wohnt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.11.2018 (Az. VIII ZR 109/18)  entschieden, dass es sich bei den im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Mieter um einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) handelt, der dem Mieter der betreffenden Wohnung eigene Rechte gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter einräumt und vorliegend die von den Klägern ausgesprochene Kündigung ausschließt.  Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden lebenslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme dieses Mietverhältnisses durch den Käufer die Rede ist, bringe deutlich zum Ausdruck, dass den Mietern eine eigene gesicherte Rechtsposition auch gegenüber dem Käufer als neuem Vermieter eingeräumt werde. Ihren bisherigen Wohnraum sollen sie lediglich bei selbst zu vertretender erheblicher Verletzung ihrer Mieterpflichten verlieren können.  Für diese Auslegung der vertraglichen Regelungen sei zusätzlich die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter und die Verantwortung der Stadt Bochum als kommunaler Eigentümer und Veräußerer zu berücksichtigen. Darüber hinaus unterstreiche das für den Fall einer unberechtigten Vermieterkündigung vereinbarte Wiederkaufsrecht der Stadt, dass diese mit den vertraglichen Regelungen erkennbar einen möglichst umfassenden Schutz der Mieter herbeiführen wollte. Vom vereinbarten Kündigungsausschluss mit umfasst ist dabei ohne weiteres auch die vorliegend von den Klägern ausgesprochene erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB, die (ebenso wie die ausdrücklich genannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung) ebenfalls eine Pflichtverletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite nicht voraussetze.

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