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Im mit durch den Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 09.01.2019 (Az. VIII ZB 26/17) entschiedenen Sachverhalt waren die Klägerin und ihr Ehemann zunächst Miteigentümer eines Zweifamilienhauses und vermieteten im Jahr 2013 eine der beiden Wohnungen an den Beklagten. Die Klägerin wurde im Verlauf des Mietverhältnisses durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Hauses. Sie kündigte dem Beklagten - jedoch rechtsunwirksam, wie der Bundesgerichtshof festgestellt hat.  Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer blieben beide auch dann Vermieter - und sei eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußere. Auf einen solchen Eigentumserwerb finde § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Diese Vorschrift regelt den Fall, dass der neue Eigentümer an die Stelle des bisherigen in den Mietvertrag eintritt.  Im konkreten Fall hätte die Kündigung also auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB müsse die Veräußerung an einen Dritten erfolgen, das heiße, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssten personenverschieden sein, der Erwerber dürfe bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Sinn und Zweck des § 566 BGB sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, so dass dieser Alleineigentümer der Mietsache werde. Denn der nunmehrige Alleineigentümer sei weiter an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters infolge des Veräußerungsvorgangs sei somit nicht zu besorgen. Damit scheide eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus.

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Nach hier bereits erläutertem Urteil vom 31.05.2017 (Az. VIII ZR 181/16) hatte der Bundesgerichtshof vorgegeben, dass es im Mieterhöhungsverfahren auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Der Vermieter muss dabei den Beweis für die von ihm zugrunde gelegte Wohnfläche erbringen, wenn die Mieterseite die vorgetragene Wohnfläche bestreitet.   Im vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 27.02.2019 (Az. VIII ZR 255/17) entschiedenen Fall hatte die Vermieterin auch auf Nachfrage des Gerichts die Stellung eines Beweisantrags ausdrücklich abgelehnt, möglicherweise um ein Kostenrisiko zu vermeiden. Fraglich war, ob das Gericht nicht verpflichtet gewesen wäre, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das Gericht zwar nach § 144 Abs. 1 ZPO auch ohne Antrag des Beweispflichtigen die Begutachtung durch Sachverständige anordnen könne. Da die jeweilige Partei aber beweisbelastet bliebe, sei der Tatrichter nur angehalten, die betroffene Partei auf die Notwendigkeit eines Parteiantrags hinzuweisen.   Eine andere Ansicht würde verkennen, dass der Zivilprozess vom Grundsatz der Parteiherrschaft bestimmt werde. Grundsätzlich bestimmten die Parteien darüber, worüber und mit welchen Erkenntnismitteln Beweis erhoben werde. Vor diesem Hintergrund sei es regelmäßig nicht ermessensfehlerhaft, wenn der Tatrichter - wie auch im Streitfall - wegen des nach einem erteilten Hinweis auf die Erforderlichkeit eines entsprechenden Beweisantritts offen ausgesprochenen entgegenstehenden Willens der beweisbelasteten Partei von der amtswegigen Einholung eines Sachverständigengutachtens absehe. 

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Der durch eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters bedingte Verlust der Wohnung stellt für den Mieter hohen Alters in der Regel eine soziale Härte dar, die den Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit dem Mieter fortzusetzen. Zu dieser Entscheidung ist das Landgericht Berlin mit Urteil vom 12.03.2019 (Az. 67 S 345/18) gekommen. Einschlägig sei hier die Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, nach der der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könne, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei.  Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung seien alte Menschen ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befänden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst sei. Über den allmählichen biologischen Niedergang hinaus sei das Alter auch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Dazu gehörten nicht nur die Veränderungen der Rolle des alten Menschen und seiner gesellschaftlichen Stellung. Für einen alten Menschen bestehe die zusätzliche Notwendigkeit, den Verlust enger persönlicher Beziehungen und die damit verbundene Zunahme von sozialer Isolierung und Einsamkeit zu verkraften. In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen eine schwerwiegende Zäsur dar, die wegen der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes unter gleichzeitigem Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen in der verbleibenden Lebensspanne nicht nur ins Ungewisse rücke, sondern überwiegend unwahrscheinlich mache. Eine Entscheidung darüber, ab welchem Lebensjahr ein hohes Alter als Härtegrund anzunehmen sei, bedürfe keiner Entscheidung, da die Mietpartei hier bereits mehr als 80 Jahre alt war.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.01.2019 (Az. I ZR 160/17) u. a. zu der Frage Stellung genommen, wann ein Provisionsanspruch des Maklers entfallen müsse, wenn der Makler selbst oder durch eine mit ihm verbundene juristische Person das Objekt erwerbe.  Jede Maklertätigkeit setze notwendigerweise das Zusammenwirken von drei Personen voraus, nämlich der Parteien des Hauptvertrages und des Maklers.  Von einer Vermittlung könne nur dann gesprochen werden, wenn der Vermittler „in der Mitte“ zwischen beiden Hauptvertragsparteien stehe, also nicht mit einer von ihnen identisch sei. Nur dann sei es ihm möglich, auf die Willensentschließung des vorgesehenen Vertragspartners einzuwirken. Für einen Nachweismakler gelte im Wesentlichen das gleiche. Wenn der Gesetzgeber in § 652 BGB vom Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages spreche, so meine er damit ersichtlich den Vertragsabschluss mit einem vom Makler verschiedenen Dritten. Von einem - nicht provisionspflichtigen - Eigengeschäft des Maklers sei dann auszugehen, wenn zwar nicht der Makler selbst das Geschäft mit seinem Auftraggeber abschließe, aber ein mit ihm als identisch anzusehender Dritter. Wenn der Hauptvertrag mit einer Person zustande komme, mit der der Makler gesellschaftsrechtlich oder auf sonstige Weise verflochten sei, liege ebenfalls keine vom Maklerkunden zu vergütende Maklertätigkeit vor.

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Kann auch ein einfacher Mietspiegel - also kein qualifizierter im Sinne der gesetzlichen Vorschriften - zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichen? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 13.02.2019 (Az. VIII ZR 245/17) bei Vorliegen bestimmter Umstände bejaht.   Gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die Feststellung, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, dem Tatrichter obliege. Allerdings komme einem sog. qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Maßstäben erstellt wurde, eine Vermutungswirkung dahingehend zu, dass dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend abbilde.  Dem einfachen Mietspiegel komme dagegen eine Indizwirkung hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete zu. Es hänge dann von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreiche. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung seien dabei insbesondere die Qualität des einfachen Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben. Die Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite in einer Projektgruppe sowie die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse spreche nach der Lebenserfahrung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbilde.

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Nach § 10 der Heizkostenverordnung können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.01.2019 (Az. XII ZR 46/18) entschieden. Die Parteien stritten über die Abrechnung von Heizkosten aus einem gewerblichen Mietverhältnis. Zwischen den Parteien bestand seit 2006 ein Mietvertrag über eine Praxisfläche von rund 360 m², der folgende Regelung enthielt: „Die Ermittlung/Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten/Kaltwasserkosten erfolgt durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung nach dem von der G. K. GmbH & Co. KG gemäß §§ 7 und 10 der HeizkostenV bestimmten Abrechnungsmaßstab. …".  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass § 10 HeizKV rechtsgeschäftliche Bestimmungen des Abrechnungsmaßstabs zulasse, die eine Überschreitung der in §§ 7, 8 HeizKV vorgesehenen Höchstsätze für den verbrauchsabhängigen Anteil vorsähen. Bei Gewerberaummiete könnten daher mietvertraglich auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.  Im Mietvertrag ließen sich keine Hinweise darauf finden, dass auch verbrauchsunabhängige Heizkosten geschuldet sein sollten. Vielmehr seien die Belange der Vermieterseite gewahrt, weil für bereits bei Vertragsschluss kein Zweifel daran bestanden hätte, dass verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht umgelegt werden könnten, während das Interesse der Mieterseite sich auf eine neutrale Überprüfbarkeit der Heizkosten durch Messeinrichtungen richtete.  Eine ergänzende Vertragsauslegung komme nur bei einem Mietvertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweise. Das sei hier aber nicht der Fall. Denn die Parteien brauchten für die Umlagefähigkeit verbrauchsunabhängiger Heizkosten keine Regelung zu treffen, weil nach dem Inhalt des Vertrags ausschließlich verbrauchsabhängige Heizkosten umgelegt werden sollten.

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Nach § 7 Abs. 1 S. 2 der Heizkostenverordnung (HeizKVO) ist der Vermieter verpflichtet, die Heizkosten zu 70 % nach dem erfassten Verbrauch und zu 30 % nach der Wohnfläche abzurechnen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, dass die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllt, mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und in dem die Leitungen zur Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Der Mieter kann seinen Kostenanteil gesetzlich nach § 12 Abs. 1 S. 1 HeizKVO kürzen, wenn der Vermieter die Kosten der Wärmeversorgung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.01.2019 (Az. VIII ZR 113/17) entschieden, dass der Mieter in dem oben beschrieben Fall verlangen könne, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem gesetzlich vorgegeben Maßstab verteilt würden. Der Mieter sei nicht darauf beschränkt, bei fehlerhafter Abrechnung stattdessen immer wieder von dem Kürzungsrecht Gebrauch zu machen. Das Begehren des Mieters, zukünftig fehlerhafte Abrechnungen zu unterbinden, werde insoweit geschützt.  Eine andere Sichtweise widerspreche dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und Energieeinspareffekte zu erzielen. Namentlich durch die verpflichtende Festlegung des verbrauchsabhängigen Anteils auf 70% in den von § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKVO erfassten Gebäuden solle der Einfluss des Nutzers gestärkt werden und dieser hierdurch zu sparsamerem Verbrauchsverhalten angehalten werden.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. VIII ZR 254/17) entschieden, dass die in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale unwirksam ist, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt.  Das Gericht erläutert zunächst, dass  die Parteien gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB vereinbaren könnten, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten trage, entweder als Pauschale oder im Wege angemessener Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedürfe es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen habe. Die Miete sei also von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten würden.  Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten sei letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar definierten Bereich. Insoweit solle der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein. Vielmehr könne er im Falle einer Betriebskostenpauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlungen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet sei. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sähe § 556 Abs. 4 BGB allerdings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirksam seien. Deshalb könnten in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrücklichen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Allerdings stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben. Dies habe aber zur Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen sei.

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§ 541 BGB lautet: "Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.". Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.12.2018 (Az. XIII ZR 5/18) entschieden, dass dieser Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache nicht verjährt, solange die zweckwidrige Nutzung während des laufenden Mietverhältnisses andauert.  Der Bundesgerichtshof stellt zwar fest, dass der Anspruch aus § 541 BGB der regelmäßigen dreijährigen Verjährungsfrist unterliege. Für den Beginn der Verjährung komme es aber auf die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung an. Dadurch verletze der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Mietzeit obliegende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglichen Verwendungszwecks zu nutzen.  Es handele sich also um eine vertragliche Dauerverpflichtung des Mieters, die ständig neu entstehe und daher schon begrifflich nicht verjähren könne. Könnte sie während des Bestands des Mietverhältnisses verjähren, hätte es der Mieter in der Hand, nur durch Zeitablauf und Erhebung der Verjährungseinrede das Mietverhältnis umzugestalten, etwa - wie im vorliegenden Fall - von der gewerblichen Nutzung zur Wohnnutzung. Dies sei nicht Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften.  

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Bei einer Mietermehrheit ist nach einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main vom 24.01.2019 (Az. 67 S 277/18) eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB nur dann wirksam, wenn sie von allen Mietern oder für alle Mieter erklärt wird.   Nach dieser Regelung kann der Mieter u.a. eine Überschreitung der zulässigen Miethöhe geltend machen, weil diese durch die sog. Mietpreisbremse begrenzt sei.  Das Gericht führt aus, dass der Gesetzgeber durch die Vorschrift sicherstellen wollte, dass der Vermieter objektiv überzahlte Mieten nicht zurückerstatten müsse, solange der Mieter sie ohne Beanstandung bezahle.  Da mehrere Mieter dem Vermieter auf die Miete als Gesamtschuldner hafteten, müsse eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB auch von allen Mietern als Gesamtschuldner erhoben werden. Dies entspreche auch dem mietrechtlichen Grundsatz, nach dem bei einer Mehrheit von Mietern rechtserhebliche Erklärungen nur einheitlich gegenüber allen oder von allen abgegeben werden müssen.  Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber diesen Grundsatz habe aufgeben wollen.

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