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Im Urteil vom 29. Januar 2026 (Az. I ZR 129/25) hat der Bundesgerichtshof über einen Fall der Diskriminierung bei der Wohnungssuche entschieden. Der Entscheidung lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Eine Frau mit pakistanischem Namen hatte im Jahr 2022 mehrfach vergeblich um Besichtigungstermine für Mietwohnungen gebeten. Ihre Anfragen unter ihrem tatsächlichen Namen wurden durch den tätigen Makler stets abgelehnt. Testanfragen mit identischen Angaben zu Einkommen und Beruf unter deutschen Namen führten jedoch zum Erfolg. Die Mietinteressentin sah hierin eine gezielte Benachteiligung aufgrund ihrer ethnischen Herkunft und klagte auf Entschädigung nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Zulässigkeit der Testanfragen Der Bundesgerichtshof ist der Auffassung, dass die systematische Ablehnung nichtdeutscher Namen bei gleichzeitigem Erfolg deutscher Namen ein hinreichendes Indiz für eine Diskriminierung darstellte Rechtlich unbedenklich sei dabei, dass die Klägerin diese Beweislage bewusst durch die Verwendung falscher Namen herbeigeführt habe. Ein Rechtsmissbrauch durch die Mietinteressentin liege nicht vor, da keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich seien, dass die Bewerbungen lediglich zum Zweck der Klageerhebung und ohne ernsthaftes Mietinteresse eingereicht worden seien. Eigenhaftung des Maklers als Auswahlverantwortlicher Der Bundesgerichtshof führt aus, dass ein Immobilienmakler, der mit der Vorauswahl von Mietinteressenten betraut ist, unmittelbarer Adressat des Benachteiligungsverbots nach § 19 Abs. 2 AGG sei. Er haftet daher eigenständig für Verstöße, unabhängig davon, ob parallel dazu auch der Vermieter zur Rechenschaft gezogen werden könnte. Diese Erstreckung der Haftung auf den Makler als Hilfsperson des Vermieters stehe im Einklang mit dem Ziel des AGG, Diskriminierungen wirkungsvoll zu verhindern. Urteil und Höhe des Schadensersatzes Der Makler wurde zur Zahlung einer Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro sowie zur Übernahme der vorgerichtlichen Anwaltskosten verurteilt. Die Höhe der Entschädigung wurde vom Bundesgerichtshof angesichts der Schwere des Verstoßes als angemessen bewertet, um den immateriellen Schaden der Mietinteressentin auszugleichen. >> Zum Volltext des Urteils

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Im mit Urteil vom 17.12.2025 (Az. VIII ZR 56/25) entschiedenen Sachverhalt hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass bei nachträglicher freiwilliger Reduzierung der Miete eine Anwendung der sog. Mietpreisbremse nicht mehr in Betracht kommt. Im konkreten Fall wurde die Miete rückwirkend um 15 Prozent reduziert. Die Frage, ob dann noch die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) anwendbar sind, verneint der Bundesgerichtshof. Diese Regelungen gälten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Vereinbarungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Bereits die Gesetzesbegründung führe aus, dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete „nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung“ gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien. Im Hinblick darauf, dass im Zeitpunkt der Vereinbarung bereits ein Mietverhältnis bestehe und der Mieter einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen müsse, sei er auch nicht schutzwürdig. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Hamburg hat mit Urteil vom 07.10.2025 (Az. 4 U 48/25) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Gewerberaummieterin mehrfach in Zahlungsverzug geriet und zudem ihren Firmensitz an eine neue Adresse verlegt hatte. Die klagende Vermieterin kündigte fristlos an die neue Anschrift, dort wurde die Kündigung von einer unbekannten Person entgegen genommen. Eine weitere Kündigung wurde dann im laufenden Rechtsstreit erklärt. Die zeitlich erste Kündigung sei allerdings nicht zugegangen und daher unwirksam. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass eine in den Geschäftsräumen tätige Mitarbeiterin zugleich auch für andere Gesellschaften, die dort faktisch kein Geschäftslokal unterhielten, als Empfangsbotin fungiere. Dies entspreche der Rechtslage zu § 178 Abs. 1 Nr.2 ZPO, bei dem Voraussetzung der wirksamen Zustellung ebenfalls sei, dass es sich um einen Geschäftsraum gerade des Zustellungsadressaten handele. Die Nichtmitteilung der neuen Anschrift sei zwar eine vertragliche Pflichtverletzung, aber nicht schwerwiegend genug, um eine Fiktion des Zugangs zu begründen. Die zweite im Verfahren erklärte Kündigung sei dagegen ohne Weiteres wirksam. Die materiellen Kündigungsvoraussetzungen des § 543 Abs. 2 S.1 Nr.3a BGB lägen vor, da die Mieterin sich mit der Zahlung von drei vollen aufeinanderfolgenden Monaten, nämlich Januar bis März 2025 in Verzug befand, als die Vermieterin am 03.04.2025 die Kündigung erklärt habe. Die Rüge der Mieterin nach § 174 BGB greife nicht, da § 174 BGB auf Prozessvollmachten keine Anwendung finde. >> Zum Volltext des Urteils

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Im mit Urteil vom 23.10.2025 (Az. 3 U 54/25) entschiedenen Fall hat das Oberlandesgericht Rostock über die Wiederauffüllung einer Mietsicherheit vor dem Hintergrund eines über das Vermögen des Mieters durchgeführten Insolvenzverfahrens entschieden. Zu diesem Anspruch des Vermieters nimmt das Gericht wie folgt Stellung: "Vielmehr fügt er sich von vornherein nicht in das allgemeine Schema einer Differenzierung (nur) zwischen Masseverbindlichkeiten und Insolvenzforderungen ein, sondern ist weder das eine noch das andere und kann – jedenfalls – bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters ohne sich daraus ergebende Beschränkungen verfolgt werden.". Es sei zu berücksichtigen, dass ab diesem Zeitpunkt neue Forderungen des Vermieters auf die laufende Miete entstünden. Bei diesen handele es sich trotz der Begründung des Mietverhältnisses vor dem Insolvenzverfahren nicht (mehr) um Masseverbindlichkeiten oder Insolvenzforderungen.. Spätestens mit dem Rückfall des Mietvertrages an den Mieter nach der Aufhebung des Insolvenzverfahrens und nun als Neuforderungen für ihn entstehenden Mietverbindlichkeiten könne in diesem Zusammenhang eine neue Entstehung des Anspruchs des Vermieters auf Wiederauffüllung der Mietsicherheit entstehen. Der Vermieter könne allerdings nicht vor vor der Insolvenzeröffnung liegende Forderung aus der Kaution Befriedung erlangen, da hier keine Aufrechnungslage gegeben sei. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2024 (Az. V ZR 123/23) befasst sich mit der Frage, ob die Verwalterin bei der Einladung zu einer Eigentümerversammlung während der COVID-19-Pandemie verpflichtet war, eine hybride Versammlung anzubieten bzw. ausdrücklich auf die Möglichkeit der Online-Teilnahme hinzuweisen. Eine Eigentümerin hatte zuvor Ihre Verhinderung mitgeteilt und die Gemeinschaft seinerzeit einen Grundlagenbeschluss zur Möglichkeit einer hybriden Versammlung gefasst. Eigentümer muss von sich aus digitale Teilnahme verlangen Der Bundesgerichtshof kommt zu dem Ergebnis, dass die Verwalterin zwar auf die „2G“-Regelung in der Ladung zur Eigentümerversammlung hinweisen musste. Sie sei allerdings nicht verpflichtet gewesen, unaufgefordert eine Online-Teilnahme anzubieten, wenn ein Eigentümer lediglich seine Verhinderung mitteilt. Ein Ladungsmangel wurde daher verneint. Ein Wohnungseigentümer, dem die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung durch Beschluss gestattet sei, müsse vielmehr aktiv von seinem Recht auf Online-Teilnahme Gebrauch machen. Die Verwalterin könne dieses Verlangen abwarten und müsse die Online-Teilnahme auch dann nicht von sich aus anbieten, wenn ein Wohnungseigentümer ihm mitteilt, dass er an der Versammlung nicht physisch teilnehmen könne. Abwägung mit Aufwand für den Verwalter Eine Hybridversammlung sei nämlich mit einem erheblichen organisatorischen und technischen Aufwand für den Verwalter verbunden, der einen Versammlungsraum und zusätzlich die technische und personelle Ausstattung für eine Onlineteilnahme bereitstellen müsse. Der Verwalter dürfe vor diesem Hintergrund erwarten, dass ein verhinderter Wohnungseigentümer zunächst im eigenen Interesse überprüft, ob er Zeit für die Versammlung hat und über die nötige technische Ausstattung für die Online-Teilnahme verfügt, und dass er sich dann gegebenenfalls mit diesem Anliegen an ihn wendet. >> Zum Volltext des Urteils

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Dem Vermieter wird in ständiger Rechtsprechung ein relativ weiter Ermessensspielraum für einen Eigenbedarf eingeräumt. Im Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.06.2025 (Az. 311 S 4/25) wird der Eigenbedarf bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst als Zweitwohnsitz benötigt, um sich regelmäßig in dieser aufzuhalten und zu übernachten. Grund für die Besuche seien nach Angaben des Vermieters der Besuch von kulturellen Veranstaltungen, darüber hinaus das Treffen mit Familienmitgliedern vor Ort. Es sei auch nicht notwendig, dass der Vermieter etwa bereits ein Abonnement für Theaterbesuche vorlege. Es sei nämlich plausibel, dass ein solches Abonnement erst dann abgeschlossen werde, wenn feststehe, dass die Wohnung vor Ort genutzt werden können. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Landgericht Dresden führt mit Endurteil vom 22.04.2025 (Az. 5 O 1146/24) für ein Gewerberaummietverhältnis aus: "Da eine Schriftform nicht gegeben ist, gilt der Mietvertrag nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher Vertrag kann gemäß § 550 Satz 2 BGB nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Mietobjekts mit der hierfür in § 580a Abs. 2 BGB vorgesehenen Frist, nämlich spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres, gekündigt werden." Die Wahrung der Schriftform sei zunächst gegeben, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, zu denen insbesondere der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Dauer sowie die Parteien des Mietverhältnisses zählen, aus der Vertragsurkunde ergebe. Das Erfordernis der Schriftform betreffe weiter sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetze. Das meine auch Nebenabreden, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben. Denn Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses sei einerseits die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion zwischen den Parteien und andererseits einem späteren Erwerber zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten. >> Zum Volltext des Urteils >> Schriftform des Mietvertrages und Folgen bei nur mündlicher Vereinbarung (Experten-Tipp für Mitglieder)

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Im mit Urteil vom 04.07.2025 (Az. V ZR 225/24) durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wendet sich eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss betreffend die Wahl eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats. In einer Eigentümerversammlung vom 27. September 2022 stellte sich eine bei der Gemeinde angestellte Mitarbeiterin, die selbst kein Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, für die Gemeinde zur Wahl des Verwaltungsbeirats. Die Wohnungseigentümer fassten daraufhin unter TOP 7 den Beschluss: „Die Eigentümergemeinschaft wählt Frau S. R. in den Verwaltungsbeirat“. Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass die Gemeinde selbst und nicht die namentlich bezeichnete Mitarbeiterin zum Mitglied des Verwaltungsbeirats gewählt wurde. Dies ergebe sich bereits aus den protokollierten Umständen der Beschlussfassung. Die Gemeindemitarbeiterin habe auch ersichtlich kein eigenes Interesse an der Übernahme und der damit unter Umständen verbundenen persönlichen Haftung gehabt. Die Bestellung einer juristischen Person zum Mitglied eines Verwaltungsbeirats sei auch zulässig, nicht dagegen deren gesetzlicher Vertreter. Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Der Wortlaut des Gesetzes enthalte somit keine Anhaltspunkte für eine Beschränkung der Wählbarkeit auf natürliche Personen. Soweit das Wohnungseigentumsgesetz in anderen Vorschriften den Begriff des Wohnungseigentümers verwende, werde hierunter durchweg derjenige verstanden, dem das Wohnungseigentum materiell-rechtlich zusteht, in der Regel also derjenige, der im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer eingetragen sei. Es bestünden auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber das passive Wahlrecht zum Verwaltungsbeirat auf natürliche Personen als Wohnungseigentümer beschränken wollte. Ein Ausschluss juristischer Personen von der Beiratstätigkeit wäre auch der Sache nach nicht zu rechtfertigen. Juristische Personen seien als Wohnungseigentümer ebenso Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft wie natürliche Personen und stünden diesen in ihren Rechten nicht nach. Zudem verhalte es sich bei der Wahl einer juristischen Person in den Beirat nicht anders als bei einem Verwalter, zu dem ebenfalls auch eine juristische Person bestellt werden könne. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat mit Beschluss vom 31.07.2025 (Az. 10 U 78/25) zu einem die COVID-19-Pandemie sowie Gewerberaummietrecht betreffenden Sachverhalt Stellung genommen. Der Gewerberaummieter macht geltend, dass er einen Anspruch auf Verlängerung seines befristeten Mietvertrages habe, weil es bei ihm zu einem erheblichen Umsatzeinbruch kam, da es ihm durch staatliche Maßnahmen untersagt wurde, seinen Betrieb zu öffnen. Das Oberlandesgericht verneint einen solchen Anspruch aus § 313 Abs. 1 BGB auf Verlängerung. Es führt zunächst aus, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die durch die Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen können. Zentral entscheidend für die Frage nach einem Anpassungsanspruch sei regelmäßig und auch in dem hier zu entscheidenden Einzelfall, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Es sei eine Abwägungsentscheidung vorzunehmen. Lägen die Voraussetzungen von § 313 BGB vor, sei der Vertrag nach Möglichkeit aufrechtzuerhalten und in einer den berechtigten Interessen und dem Willen beider Vertragspartner Rechnung tragenden Form der veränderten Sachlage anzupassen. Im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB sein solche negativen Auswirkungen zu berücksichtigen, die auf pandemiebedingten hoheitlichen Maßnahmen beruhten, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassten. Erforderlich sei ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der hoheitlichen Maßnahme und der negativen wirtschaftlichen Auswirkung für den Betrieb. Ebenfalls zu berücksichtigen seien nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs finanzielle Vorteile, die dem Mieter entstanden seien. Hier stehe dem von der Mietpartei erhobenen Anpassungsverlangen schon grundsätzlich entgegen, dass er die während der Pandemiezeit fällig gewordenen Mieten gezahlt habe. Das Oberlandesgericht führt aus: Zu einer prozessual erheblichen Darlegung pandemiebedingt entstandener Nachteile durch den Mieter gehöre auch der Vortrag zu den Umsätzen in der Zeit vor der Pandemie, darzustellen seien regelmäßig die Umsätze aus einem Zeitraum von fünf Jahren vor der Pandemie. Nur eine solche Darstellung und der sich daraus ergebende Vergleich mit dem während der Pandemie erzielten Umsätzen ermögliche die Feststellung, dass Umsätze pandemiebedingt zurückgegangen seien. Das sei hier aber nicht erfolgt. Die von dem Beklagten gewünschte Vertragsverlängerung stehe in seinem einseitigen Interesse an der künftigen Erzielung von Einnahmen aus seinem Betrieb. Der Beklagte wolle auf diese Weise erreichen, die Gewinne, die er während der Pandemiezeit nicht erwirtschaften konnte, nachholen zu können. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.09.2025 (Az. VIII ZR 289/23) die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung zugunsten des Vermieters gestärkt. Kündigung der Mieterwohnung, um diese während Umbau der Vermieterwohnung zwecks Verkaufs zu bewohnen Im konkreten Fall bewohnte der Vermieter und Kläger das 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses. Darüber befand sich ein bisher nicht ausgebautes Dachgeschoß. Beide stehen im Eigentum des Vermieters und sollten um- und ausgebaut sowie zu einer Wohneinheit baulich zusammengelegt werden. Aus diesem Grund kündigte er die ebenfalls in seinem Eigentum stehende Wohnung der beklagten Mieterin im 3. Obergeschoß wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter beabsichtigte also, die Wohnung der Mieterin dauerhaft zu bewohnen, seine ehemalige Wohnung sollte dann nach Umbau verkauft werden. Verwertungskündigung? Weiter Eigenbedarf. Während die Vorinstanz noch davon ausging, dass es mit der Veräußerung seiner bisher bewohnten Wohnung eigentlich um eine Verwertung und damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handele, deren Voraussetzungen nicht vorlägen, schloß sich der Bundesgerichtshof dieser rechtlichen Bewertung nicht an: Die Gerichte seien nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Es dürfe lediglich – unter sorgfältiger Würdigung der Einzelfallumstände – überprüft werden, ob der Wunsch ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sei. Wie im konkreten Fall sei das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt habe. Das gelte auch für die hier in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Vermieter selbst genutzten Wohnung. Es handele sich auch nicht um eine Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Es gehe nicht um den Verkauf einer vermieteten Wohnung, an deren wirtschaftlichen Verwertung sich der Vermieter angesichts eines bestehende Mietverhältnisses gehindert sehe. >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Eigenbedarfskündigung

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