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Hat der Vermieter in einem Mietvertrag die Verpflichtung übernommen, die Wohnung mit "Hör- und Sehfunk" zu versorgen, stellt nach Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 08.10.2019 (Az. 425 C 5770/19 Sch.) die Einstellung der Versorgung mit dem Verweis auf die Möglichkeit, individuelle Versorgungsverträge abzuschließen, einen Mangel der Wohnung dar. Die Höhe der Minderung wird mit 10% als angemessen festgestellt.  Die Vereinbarung im Mietvertrag sei eindeutig. Danach schulde der Vermieter die Versorgung mit Hör- und Sehfunk. Das heute diese Begrifflichkeiten so nicht mehr benutzt würden sei dabei unerheblich. Entscheidend sei das Gewollte. Diese vertragliche Verpflichtung sei auch nicht nachträglich entfallen. Mit dem Mauerfall, wie der Vermieter meine, habe dies zumindest in den alten Bundesländern nichts zu tun. Dass sich die technischen Rahmenbedingungen geändert hätten, ändere ebenfalls nichts an der Verpflichtung. Dem Vermieter sei es ohne Weiteres möglich, die Wohnung mit Sendern zu versorgen. Auch die Tatsache, dass heute häufig die Versorgung von den Mietern selbst durch Individualverträge geregelt werde, änder nichts an der vorliegend vereinbarten Regelung. Das Risiko der technischen Veränderung falle einseitig in den Risikobereich des Vermieters. Das Amtsgericht bewertet die Gebrauchsbeeinträchtigung, die von der fehlenden Versorgung mit Radio- und Fernsehprogrammen ausgeht, mit 10%. In der Rechtsprechung würden Quoten zwischen 5% und 15% ausgewiesen. Dabei habe das erkennende Gericht berücksichtigt, dass von breiten Bevölkerungsschichten der Fernsehkonsum zu einer Hauptbeschäftigung in der Wohnung zähle. Der Gebrauch der Wohnung sei deshalb bei fehlender Fernsehversorgung erheblich eingeschränkt.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.09.2019 (Az. VIII ZR 138/18) einen nicht ganz alltäglichen Fall entschieden, der miet- und erbrechtlichen Bezug aufweist.   Der ursprüngliche Mieter und verstorbene Bruder des beklagten Erben starb im August 2014. Auf Antrag des Erben wurde durch das zuständige Amtsgericht am 12. November 2015 die sog. Nachlassverwaltung angeordnet. Es handelt sich dabei um eine durch das Nachlassgericht angeordnete Pflegschaft und dient insbesondere bei unübersichtlichem Nachlass der Trennung des eigenen Vermögens des Erben vom Nachlass. Mit der Anordnung der Pflegschaft geht allerdings die Befugnis, über den Nachlass zu verfügen, vom Erben auf den Nachlasspfleger über.   Der Bundesgerichtshof erläutert, dass der Bruder als Erbe grundsätzlich für alle aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten hafte. Auch die erst nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen des Vermieters - vorliegend die Mieten sowie die Nutzungsentschädigung - seien „vom Erblasser herrührende Schulden“ im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, sogenannte Erblasserschulden. Der Zugriffsmöglichkeit des Vermieters unterliege dabei zunächst sowohl der Nachlass als auch das Eigenvermögen des Erben.  Der Erbe könne allerdings diese grundsätzlich unbeschränkte Haftung mit der Folge beschränken, dass nur noch der Nachlass, nicht jedoch der Erbe mit seinem eigenen Vermögen hafte, § 1975 BGB. Eine Möglichkeit, die durch die Erbschaft eintretende Vermögensverschmelzung zwischen dem ererbten Vermögen und dem Eigenvermögen rückgängig zu machen, sei die hier angeordnete Nachlassverwaltung.   Diese Haftungsbeschränkung erstrecke sich jedoch dem Sinn und Zweck nach nicht auf solche Forderungen, für die der Erbe nicht nur also solcher, sondern auch persönlich hafte. Dies sei konkret bei sog. Nachlasserbenschulden der Fall, also bei solchen Verbindlichkeiten, die der Erbe bei der Verwaltung des Nachlasses eingehe. Handele es sich um einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses, hafte der Erbe persönlich mit seinem Vermögen.   Hier war fraglich, ob die durch den Erben nicht erklärte Kündigung der Wohnung des verstorbenen Mieters nach § 564 S. 2 BGB eine solche nicht ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme darstelle, die zu einer Haftung des Bruders als Erben führe. Dies ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht der Fall, der Erbe hafte also nicht für die Miete bzw. Nutzungsentschädigung.   Allein die Nichtausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts durch den Erben führe nicht dazu, dass danach fällig werdende Forderungen aus dem Dauerschuldverhältnis Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten würden. Insbesondere sei allein dem Verstreichenlassen der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung ein dem stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzender rechtsgeschäftlicher Erklärungswert nicht beizumessen.  Der Zweck des § 564 S. 2 BGB liege darin, der fehlenden persönlichen (vertraglichen) Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Erben Rechnung zu tragen. Trete der bisher nicht in einer solchen Verbindung zum Vermieter stehende Erbe in das Mietverhältnis ein, gewähre § 564 S. 2 BGB jeder Vertragspartei das Recht zur außerordentlichen Kündigung.  Dieses Recht sei jedoch keine Pflicht. Es räume dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Eine darüberhinausgehende Zielsetzung, Klarheit darüber zu schaffen, wer künftig und endgültig Schuldner der dem verstorbenen Mieter obliegenden Pflichten sei, wohne der Vorschrift nicht inne. Für eine solche Klarstellung bestehe auch kein Bedürfnis, da die erbrechtlichen Vorschriften die Rechte- und Pflichtenstellung regelten. Die Kündigungsmöglichkeit des § 564 S. 2 BGB schütze somit lediglich die Interessen beider Vertragspartner an Neudispositionen, begründe im Falle ihrer Nichtausübung jedoch nicht die Eigenhaftung des Erben.Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2019, Az. VIII ZR 138/18

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§ 559 Abs. 4 S. 1 BGB lautet: "Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.". Im konkreten Fall ließ die beklagte Vermieterin Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970er Jahren stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb. Gegen die Mieterhöhungserklärung wandte der Mieter ein, dass die Mieterhöhung für ihn eine finanzielle Härte bedeute. Die Wohnung wurde im Jahr 1962 von den Eltern des Mieters angemietet. Der Mieter bezieht Arbeitslosengeld II. Der Bundesgerichtshof stellt in seinem Urteil vom 09.10.2019 (Az. VIII ZR 21/19) zunächst fest, dass die Unangemessenheit einer Wohnungsgröße nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner bestimmt werden könne. Die Vermieterin vertrat die Ansicht, dass eine Härtefall schon deshalb nicht vorliegen könne, weil die Wohnung für den Mieter zu groß sei. Vielmehr komme es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls – etwa auch der Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seiner gesundheitlichen Verfassung - für seine Bedürfnisse deutlich zu groß sei. Hierzu habe das Berufungsgericht zutreffend als maßgeblichen Gesichtspunkt berücksichtigt, dass der Mieter schon seit dem Jahr 1962 und mithin seit rund 55 Jahren in der Wohnung lebe und ihm deshalb entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht vorgehalten werden könne, dass er schon seit Beginn des Mietverhältnisses "über seine Verhältnisse" lebe.   Das Berufungsurteil wurde dennoch aufgehoben, weil keine ausreichenden Feststellungen zum Vorliegen der Ausnahmefälle des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getroffen worden seien, bei deren Vorliegen ein Härteeinwand des Mieters gesetzlich ausgeschlossen sei. Liegen diese Voraussetzungen also vor, kann sich der Mieter von vornherein nicht auf einen Härtefall berufen. Die Regelungen lauten: "Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1.die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2.die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.". Bezüglich der Modernisierungsmaßnahme "Vergrößerung der Balkone auf 5 qm" habe das Berufungsgericht keine tragfähigen Feststellungen zu der entscheidenden Frage getroffen, ob Balkone dieser Größe allgemein üblich, also bei mindestens 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region anzutreffen seien. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ließe sich allein aus dem Umstand, dass der Berliner Mietspiegel einen Balkon ab 4 qm Fläche als wohnwerterhöhendes Merkmal einstufe, keine verlässlichen Schlussfolgerungen ziehen.  Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme "Fassadendämmung" habe das Berufungsgericht verkannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigentümer im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen zwar vorgebe, Wärmedämmungsmaßnahmen durchzuführen, ihm aber eine Verpflichtung, den Außenputz zu erneuern, gerade nicht auferlege. Vielmehr stehe es regelmäßig im freien Belieben des Vermieters, ob und wann er eine Erneuerung des Außenputzes vornehme. Erst wenn er sich hierzu entschlossen habe, verpflichte ihn das Gesetz zur Einhaltung bestimmter Wärmedämmwerte.  § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Härteeinwand des Mieters aber nur dann aus, wenn der Vermieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu vertreten habe, sich ihr also aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen könne. Es kommt daher darauf an, ob für den Vermieter eine Erneuerung des Außenputzes "unausweichlich" sei, etwa weil dieser aufgrund altersbedingten Verschleißes zu erneuern ist und sich der Vermieter zudem einem berechtigten Instandsetzungsbegehren des Mieters oder einer behördlichen Anordnung ausgesetzt sieht beziehungsweise die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Nur im Falle einer solchen "Unausweichlichkeit" befindet sich der Vermieter in einer Zwangslage, die den Ausschluss des Härteeinwands des Mieters rechtfertigt. Das Urteil zeigt, dass die Parteien des Mietvertrages und auch die Gerichte sorgfältig prüfen müssen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für einen Ausschluss der Härtefallklausel für den Mieter vorliegen oder nicht. 

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Nach Beschluss des Landgerichts Berlin vom 08.08.2019 (Az. 67 S 131/19) gilt der Zuschnitt und die Ausstattung der Mietsache, die der Mieter zum Zeitpunkt der letzten Besichtigung vor Abschluss des Mietvertrages oder zu Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden hat, auch ohne ausdrückliche Regelung als vereinbart.  Im konkreten Fall hatte der Vermieter im Verlauf des Mietverhältnisses Grundriss- und sonstige Veränderungen an der Wohnung vorgenommen. Diese Maßnahmen stellen nach Ansicht des Gerichts einen Mangel der Mietsache dar. Der Vermieter könne diesen vertragsgemäßen Sollzustand nicht ohne gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Grundlage nachträglich ändern.  Der Vermieter sei also zur Mangelbeseitigung und damit zum Rückbau verpflichtet. Diese Verpflichtung können nur ausnahmsweise bei Überschreiten der sog. Opfergrenze ausgeschlossen sein, die jedoch nur einzelfallabhängig und sehr zurückhaltend angenommen werden könne. Landgericht Berlin, Beschluss vom 08.08.2019 (Az. 67 S 131/19)

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 02.09.2019 (Az. 2-09 S 51/18) zu einigen wohnungseigentumsrechtlichen Fragen den Verwaltungsbeirat betreffend Stellung genommen.   Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt werde, widerspreche dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Beirat erkennbar in Betracht kämen und nicht aus besonderen Gründen Anlass bestehe, auf diese möglichen Ansprüche zu verzichten.   Welche Funktionen kommen dem Verwaltungsbeirat gesetzlich zu? Gemäß § 29 Abs. 2 WEG habe der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Der Verwaltungsbeirat habe insoweit aber lediglich eine vorbereitende und beratende Funktion (z.B. Vorbereitung der Eigentümerversammlung, gemeinsame Erstellung der Tagesordnung, Mitarbeit bei der Auswertung von Sanierungsangeboten, Vermittlung bzw. Streitschlichtung zwischen Eigentümern und Verwalter oder innerhalb der Eigentümergemeinschaft) und sei Vermittlungsstelle zwischen den Eigentümern und dem Verwalter.  Zur Erteilung von Weisungen an den Verwalter oder Miteigentümer sei der Verwaltungsbeirat nicht berechtigt, d.h. erteile der Verwaltungsbeirat Weisungen gegenüber dem Verwalter, sei dieser nicht verpflichtet, diese Weisungen zu beachten, zu befolgen und zu erfüllen. Enthalte die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Bestimmung, sei der Verwaltungsbeirat nicht verpflichtet, den Verwalter zu überwachen.   Ein Beschluss über die Wiederbestellung eines Verwaltungsbeirats müsse dann vom Gericht für ungültig erklärt werden, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwaltungsbeirat verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit ihm unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht gegeben sei. Dabei seien an das Vorliegen eines solchen Grundes im Regelfall strengere Anforderungen zu stellen als bei der Abberufung des Verwaltungsbeirats aus wichtigem Grund, da sich die Wohnungseigentümer gerade bei einer Wiederbestellung für den Verwaltungsbeirat entschieden hätten und in die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus wichtigem Grund eingegriffen werden dürfe.Landgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 02.09.2019, Az. 2-09 S 51/18

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§ 566 BGB ist in der Praxis eine wichtige Regelung („Kauf bricht nicht Miete“). Sie lautet in Abs. 1: „Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“.  Der neue Eigentümer tritt also als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag kraft Gesetzes ein, ohne dass es einer Änderung der vertraglichen Grundlagen bedarf. Allerdings schränkt die Vorschrift bereits selbst den Umfang dahingehend ein, dass der neue Eigentümer nur in die „sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten und Pflichten eintritt.“. Diese Begrenzung wird in der Praxis nur selten relevant.   Dem Oberlandesgericht Jena lag allerdings in mit Urteil vom 30.08.2019 entschiedenem Fall (Az. 4 U 858/18) ein Sachverhalt vor, bei dem der bisherige Vermieter noch vor der Veräußerung an den neuen Vermieter dem Mieter für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung eines Geldbetrages versprochen hatte. War nun die Zahlung vom alten oder neuen Eigentümer zu leisten?  Nach Ansicht des Oberlandesgerichts bleibt der bisherige Eigentümer auch nach der Veräußerung dem Mieter gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Von § 566 BGB würden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses lägen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt seien.  Im Ergebnis habe sich der Mieter sein Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom alten Vermieter abkaufen lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit sei für sich alleine aber keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liege eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.08.2019 (Az. VIII ZR 263/17) über einen Sachverhalt entschieden, in dem der Mieter  - ohne zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet zu sein - in der Mietsache teilweise Tapeten von den Wänden entfernt hatte, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände zu Ende zu führen.  Der Bundesgerichtshof nimmt auf seine Rechtsprechung aus dem Vorjahr Bezug, nach der eine Pflichtverletzung des Mieters darin liegt, dass er ohne anschließend neue Tapeten anzubringen in der Mietwohnung vorgefundene Tapeten ganz oder teilweise entfernt.  Der Vermieter müsse zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dem Mieter vorab keine Frist setzen.  Bei der Pflicht des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Übertragung des Besitzes an der Wohnung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handele es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht nach § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung eine Schadensersatzpflicht allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen begründe. Allerdings könne für die anzusetzende Höhe des Schadensersatzes nicht ohne Weiteres unabhängig vom Zustand und Alter der Tapeten vom Wert neuer Tapeten ausgegangen werden mit der Begründung,  dass in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters eingegriffen werde, ob die Mietsache mit einer renovierungsbedürftigen Dekoration weitervermietet werden solle oder nicht. 

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Das Landgericht Wiesbaden hat in seinem Beschluss vom 28.05.2019 ( Az. 3 S 31/19) entschieden, dass ein Vermieter nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung hat.Nach Beendigung des 14 Jahre dauernden Mietverhältnisses und nach Auszug des Mieters machte der Vermieter mit seiner Klage Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen an der Mietwohnung geltend. Im konkreten Fall wies der Boden  mehrere Einkerbungen und der Teppichboden zahlreiche Verfärbungen auf. Der Vermieter meinte, dabei handele es sich nicht um übliche Gebrauchsspuren, die bereits mit der Miete abgegolten seien, sondern um ersatzfähige Beschädigungen Das Landgericht folgt dieser Ansicht nicht und begründet sein Urteil damit, dass es sich bei dem verlegten Laminatboden um einen solchen von einfacher Qualität gehandelt habe. Die Einkerbungen im Boden stellten bei einem Laminatboden einfacher Qualität nach 14 Jahren der Nutzung gewöhnliche Abnutzungserscheinungen und keinen ersatzfähigen Schäden dar. Es handele sich damit um gewöhnliche Verschleißerscheinungen. Selbst für den hypothetischen Fall, dass die Einkerbungen als Schäden anzusehen seien, müsste ein sog. Abzug „ neu für alt“ vorgenommen werden, wodurch sich der Schadensersatzanspruch des Klägers auf Null reduzieren würde. Dieser rechtliche Grundsatz gelte auch für den Teppichboden. Selbst bei Vorliegen eines hochwertigen Teppichbodens könne eine Nutzungsdauer von mehr als 10 Jahren nicht angenommen werden. .Verfärbungen seien daher ebenfalls als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen zu werten. Das Gericht stellte weiterhin fest, dass Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache, die in einem Zeitraum von 14 Jahren naturgemäß anfallen würden, als nicht ersatzfähige Sowieso-Kosten gelten, also mit der Miete abgegolten seien. Hierzu gehöre etwa das Abschleifen, Grundieren und Lackieren einer Holztreppe, die Gebrauchsspuren aufweise. Landgericht Wiesbaden, Beschluss vom  28.05.2019, Az. 3 S 31/19. Die Entscheidung macht deutlich, dass es sich bei der Frage, ob es sich bei Veränderungen an der Mietsache nach Rückgabe durch den Mieter um Folgen des bestimmungsgemäßen Mietgebrauchs oder bei Überschreitung um einen ersatzfähigen Schadensersatz handelt, um eine konkrete Einzelfallfrage handelt. Auch der Abzug neu für alt ist zu Lasten des Vermieters zu beachten, der höher ausfällt, wenn die zu ersetzende Sache bereits ein gewisses Alter erreicht hat. 

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Dem Wohnungseigentümer, über dessen Wohnungseigentum  die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, verbleibt das Anfechtungsrecht nach Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 15.08.2019 (Az. 514 27/19) zumindest weiterhin für Beschlüsse, an deren Zustandekommen er sich bereits durch die Ausübung des Stimmrechts beteiligen konnte und bezüglich derer er auch noch vor der Anordnung der Zwangsverwaltung Anfechtungsklage hätte erheben können.   Im konkreten Fall wurde der Beschluss der Wohnungseigentümer am 18.02.2019 gefasst, die Zwangsverwaltung jedoch erst am 08.03.2019 angeordnet. Die Klage wurde zwar erst danach am 18.03.2019 angeordnet, hätte allerdings auch vor diesem Zeitpunkt eingereicht werden können. In einem solchen Fall müsse dem Eigentümer das Anfechtungsrecht verbleiben, weil dem Zwangsverwalter für diesen Bereich keinerlei Rechte zustünden, so dass auch die Frage der Anfechtung nicht in seine Entscheidungskompetenz gestellt werden könne. Das Amtsgericht hat auch entschieden, dass der Beschluss über eine Liquiditätsumlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche, wenn der Finanzbedarf anderweitig gedeckt werden könne, etwa durch Geltendmachung fälliger Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen säumige Miteigentümer. Soweit die Mittel der Gemeinschaft nicht ausreichen würden, um entsprechende Prozesse gegen die säumigen Eigentümer zu führen, käme ein Beschluss über eine Sonderumlage zur Deckung der Prozesskosten in Betracht. Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 15.08.2019, Az. 514 27/19

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Die Vorschriften zur Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sogenannte „Mietpreisbremse“) sind mit dem Grundgesetz vereinbar. Das hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 18.07.2019 entschieden (Az. 1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18).§ 556d BGB sieht vor, dass die Miete in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen darf. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. § 556d Abs. 2 BGB ermächtigt die Landesregierungen, solche Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nur in einem durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet wird die Mietobergrenze also wirksam. Sie gilt jedoch nicht ausnahmslos. Insbesondere darf der Vermieter, wenn die vom vorherigen Mieter zuletzt geschuldete Miete die ansonsten höchstzulässige Miete übersteigt, gemäß § 556e BGB bei Wiedervermietung eine Miete bis zur Höhe dieser Vormiete vereinbaren. Nach dem 1. Oktober 2014 errichteter Wohnraum sowie die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind nach § 556f BGB von der Regulierung der Miethöhe ausgenommen.  Die genannten Vorschriften greifen nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts zwar in das Eigentumsgrundrecht ein, seien jedoch eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Es liege im öffentlichen Interesse, der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken. Die Eigentumsgarantie gebiete nicht, Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Der Gesetzgeber könne einmal geschaffene Regelungen nachträglich verändern und fortentwickeln, auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen verschlechterten. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssten Vermieter mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und könnten nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen. Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, werde durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt.  Die Beschränkung der Miethöhenregulierung auf angespannte Wohnungsmärkte gewährleiste, dass sie gerade in solchen Gemeinden oder Gemeindeteilen zur Anwendung kommen könne, in denen die Belange der Mietinteressenten besonderen Schutzes erforderten.  Die Folgen für Vermieter würden abgemildert, da die höchstzulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um 10 % übersteigen darf. Im Übrigen gewährleisteten die gesetzlichen Geltungsausnahmen von der Mietobergrenze und die auf höchstens fünf Jahre beschränkte Geltungsdauer der Miethöhenregulierung auch in deren Anwendungsbereich eine hinreichende Anbindung der ortsüblichen Vergleichsmiete an die jeweilige Marktmiete.  Als Unterscheidungskriterium sei die ortsübliche Vergleichsmiete im verfassungsrechtlichen Sinn auch geeignet und erforderlich, einen hinreichenden Bezug zur regional unterschiedlichen Marktmiete herzustellen. Nach § 558 Abs. 2 BGB werde sie anhand der üblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum in den letzten vier Jahren ermittelt. 

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