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Bei einer an den Hausmeister entrichteten Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 62/19) entschieden. Im konkreten Fall waren die Mieter vertraglich zur Zahlung von monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten verpflichtet. Die von der Vermieterin erstellte Betriebskostenabrechnung weist eine Notdienstpauschale in Höhe von insgesamt € 1.199,52 für den Hausmeister aus, die dieser für eine Erreichbarkeit auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten erhält. Beispielhaft wurden Fälle wie Stromausfall, Wasserrohrbruch und Heizungsausfall genannt. Die Mieter zahlten die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebende Nachzahlung, verweigerten jedoch den Ausgleich der anteilig auf sie entfallenen Notdienstpauschale. Die auf Zahlung klagende Vermieterin ist mit Ihrem Begehren vor dem Bundesgerichtshof erfolglos geblieben. Das Gericht führt aus, dass es sich bei diesen Kosten nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um vom Vermieter zu tragende Verwaltungskosten handele. Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 3, § 556 Abs. 1, 4 BGB habe der Mieter Betriebskosten zu tragen, wenn die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen hätten. Grundsätzlich genüge dafür - wie hier im Mietvertrag enthalten - eine Verweisung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung (BV) oder auf die seit dem 1. Januar 2004 geltende Betriebskostenverordnung. Betriebskosten seien die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen seien einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten. Instandsetzung und Instandhaltung beträfen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile und dienten der Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache. Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handele es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Ausgehend von der danach zu treffenden Unterscheidung zwischen Betriebskosten und Verwaltungskosten komme es darauf an, ob die Notdienstpauschale unter die im Streitfall allein in Betracht kommende Betriebskostenposition „Kosten des Hauswarts“ fälle oder ob sie den vom Vermieter selbst zu tragenden Verwaltungskosten zuzuordnen sei. Das Gericht entscheidet, dass zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, gehöre, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung beträfen. Als umlagefähige Kosten des Hauswarts würden dabei zum einen Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten in Betracht kommen. Zum anderen seien diejenigen Kosten als Betriebskosten anzusehen, die durch die typische Aufgabe eines Hauswarts verursacht würden, in den allgemein zugänglichen Räumen und auf den allgemein zugänglichen Flächen des Mietobjekts für Sicherheit und Ordnung zu sorgen. Diese Aufgaben seien dadurch gekennzeichnet, dass es sich um jeweils ohne konkreten Anlass routinemäßig in bestimmten zeitlichen Intervallen im Sicherheitsinteresse durchzuführende Maßnahmen der Kontrolle und Überwachung handele. Mit der hier berechneten Notdienstpauschale würden jedoch Tätigkeiten abgegolten, die der Grundstücksverwaltung und nicht etwa dem vorstehend beschriebenen Sicherheits- oder Ordnungsbereich zuzuordnen seien. Denn es handele sich nicht um eine Vergütung für eine allgemeine Kontroll- und Überwachungstätigkeit, sondern um Aufwendungen für die als Verwaltungstätigkeiten einzuordnende Entgegennahme von Störungsmeldungen und erforderlichenfalls die Veranlassung von Reparaturmaßnahmen durch Dritte.

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Im Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 09.01.2020 (Az. 1 AR 137/19) geht es um die Reichweite des sogenannten ausschließlichen Gerichtsstands bei Miet- oder Pachträumen. § 29a ZPO lautet:   § 29a ZPO „(1) Für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse ist das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden.  (2) Absatz 1 ist nicht anzuwenden, wenn es sich um Wohnraum der in § 549 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs genannten Art handelt.“  Aus Abs. 2 der Vorschrift ergebe sich, dass das örtliche Amtsgericht wegen Belegenheit der Räumlichkeit in der dortigen Gemeinde ausnahmsweise nicht zuständig sei, wenn es sich um Ferienwohnungen handele, die zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden.  § 29 ZPO: Gast ist nicht angereist Für die Feststellung des dann aber zuständigen Amtsgerichts könne der sogenannte besondere Gerichtsstand des Erfüllungsorts nach § 29 ZPO maßgeblich sein. Das sei das Gericht, am dem die streitige Verpflichtung zu erfüllen sei, im konkreten Fall die Zahlungsverpflichtung des Mieters, der nicht zur Wohnung angereist sei. Vorliegend könne nicht festgestellt werden, dass die Parteien eine besondere Zahlungsweise am Ort der Belegenheit der Ferienwohnung vereinbart hätten.  Im Hotel ist vor Ort zu zahlen Bei einer Hotelunterbringung habe der Bundesgerichtshof die Annahme des Erfüllungsorts am Ort des Hotels darauf gestützt, dass der Gast, der die Bestellung selbst aufgegeben und keine besondere Zahlungsweise vereinbart habe, nach der allgemeinen Verkehrssitte im Beherbergungsgewerbe die Bezahlung stets am Ort der Beherbergung zu erbringen habe, während - unabhängig von der vereinbarten Zahlungsweise - nicht allein die besondere Ortsbezogenheit der vertragstypischen Leistung genüge, um aus dessen Natur einen einheitlichen Erfüllungsort am Beherbergungsort zu begründen.  Gerichtsstand bei Ferienwohnungen bleibt offen Ob auch bei einer Ferienwohnungsmiete von einer entsprechenden Verkehrssitte auszugehen ist, hält das Gericht für möglich, hat dies aber offen gelassen. Denn es sei in Rechtsprechung und Literatur jedenfalls umstritten, ob ein einheitlicher Erfüllungsort am Beherbergungsort auch dann gegeben sei, wenn - wie hier - der Gast die gebuchte Unterkunft nicht in Anspruch nehme. >> Zum Volltext des Urteils

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Auskunftsanspruch über Höhe der VormieteIm konkreten Fall hatte die Mieterseite einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der Höhe der Vormiete gerichtlich geltend gemacht. § 556g Abs. 3 BGB lautet:  „Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.“Erforderlich: Festlegung eines Gebiets mit angespanntem WohnungsmarktDas Amtsgericht Köln hat diesen Auskunftsanspruch mit Urteil vom 19.12.2019 (Az. 221 C 200/19) abgewiesen. Der Anspruch setze voraus, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum betroffen sei, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liege. Wo ein angespannter Wohnungsmarkt vorliege - was für das Kölner Stadtgebiet offensichtlich zutreffe - sei aber wegen der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nicht der Subsumtion des Tatrichters überlassen, sondern müsse durch Rechtsverordnung der Landesregierung festgelegt werden, die den Kriterien von § 556d Abs. 2 BGB genüge. Insbesondere bedürfe es einer Begründung aus der sich ergebe, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliege Bloß abstrakte Beschreibungen reichten dabei nicht  aus. Durch diese Begründungspflicht solle dem Bürger im Einzelfall die Überprüfung der Rechtsverordnung und ein Verständnis von deren Gründen möglich gemacht werden. Dieser Zweck setze nicht nur die Begründung selbst, sondern auch ein öffentliches Zugänglichmachen der Begründung voraus. "Mietpreisbremse" in Nordrhein-Westfalen nichtigEine solche Rechtsverordnung sei in Nordrhein-Westfalen nicht wirksam erlassen worden. Die Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit Mietpreisbegrenzung (MietpreisbegrenzungsVO NRW) vom 23.6.2015 lege zwar in § 1 fest, dass die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen (u.a.) in Köln besonders gefährdet sei. Die Verordnung wurde auch gem. Art. 80 Abs. 4 Grundgesetz und Art. 71 Abs. 2 Landesverfassung NRW im Gesetz- und Verordnungsblatts verkündet. Die MietpreisbegrenzungsVO leide aber an einem unheilbaren Formfehler, weil sie entgegen § 556d Abs. 2 S. 5/6 nicht zusammen mit einer ausreichenden Begründung bekannt gemacht worden sei. In seinem Urteil vom 17.7.2019 habe der Bundesgerichtshof entschieden, dass die gesetzliche Vorgabe von § 556d BGB dahingehend auszulegen sei, dass die Landesregierung bei (d.h. zur Zeit der) Veröffentlichung der Rechtsverordnung zur Festlegung von Gebieten mit angespannter Wohnungsmarktlage die zugehörige Begründung veröffentlichen müsse (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019, Az. VIII ZR 130/18). Das Nachschieben der Begründung sei unter Transparenz- und Nachvollziehbarkeitsgesichtspunkten aufgrund der Grundrechtsrelevanz der Vorschriften zur Mietpreisbremse nicht zulässig. Bei Fehlen einer wirksamen Begründung zur Zeit des Inkrafttretens sei die Rechtsverordnung nichtig.  So liege der Fall hier. Dabei könne dahin stehen, ob die Veröffentlichung der Begründung auf der Homepage des Ministeriums bereits kein geeignetes Mittel zur Veröffentlichung der Bekanntmachung sei. Denn jedenfalls scheitere die formgerechte Bekanntmachung der Verordnungsbegründung daran, dass die Landesregierung die zur Zeit des Inkrafttretens der Verordnung keine ausreichende Begründung mit veröffentlicht habe.   Dieses Ergebnis ändert sich nicht dadurch, dass das Ministerium nachträglich, nämlich am 20.3.2019, auch die Langfassung des Gutachtens zur Gebietskulisse auf seiner Homepage veröffentlicht habe. Unter Zugrundelegung der o.g. Entscheidung des Bundesgerichtshofs könne die verfahrensfehlerhafte Bekanntmachung zur Zeit des Inkrafttretens aber nicht durch eine nachträgliche Veröffentlichung geheilt werden. Erforderlich wäre nach der Auffassung des Amtsgerichts, dass die Mietpreisbegrenzungsverordnung nebst aller, ggf. aktualisierter Begleitdokumente, erneut insgesamt bekannt gemacht würde. Dies sei aber nicht der Fall. 

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Das Amtsgericht Hamburg hat mit Urteil vom 18.12.2019 (Az. 49 C 213/18) zur formellen Ordnungsmäßigkeit eines durch die Vermieterseite erklärten Mieterhöhungsverlangens Stellung genommen. In der Stadt Hamburg wurde zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete im konkreten Fall Bezug auf den vorhandenen qualifizierten Mietspiegel genommen.   Allgemeine Anforderungen Ein Mieterhöhungsverlangen sei nach § 558a BGB formell ordnungsgemäß, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt würden, die er benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung zumindest ansatzweise überprüfen zu können.  Daher genüge zur Begründung des Mieterhöhungsbegehrens  in formeller Hinsicht, dass das Mieterhöhungsschreiben Angaben über die Tatsachen enthalte, aus denen der Vermieter die Berechnung der Mieterhöhung herleite. Dabei müssten dem Mieter so viele Informationen gegeben werden, dass dieser die Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachvollziehen und zumindest ansatzweise überprüfen könne.  Stütze ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB, müsse er lediglich erkennen lassen, wie er die Einordnung in den Mietenspiegel vorgenommen habe. Insoweit genüge die Eingruppierung in ein konkretes Mietenspiegelfeld. Ausführungen zum energetischen Zustand der Wohnung  - wie in diesem Fall von der Mieterseite behauptet - seien für eine formal ordnungsgemäß begründete Mieterhöhung auf Grundlage eines qualifizierten Mietenspiegels nicht erforderlich.  Hinsichtlich der hier ebenfalls streitigen Berechnung der Wohnfläche führt das Amtsgericht Hamburg aus: Die Flächenberechnung unterscheide sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete signifikant von der Flächenberechnung im Rahmen des Gewährleistungsrechtes zur Minderung der Miete nach § 536 BGB.  Berechnung der Wohnfläche Bei der Frage, ob ein Mangel der Wohnung bei Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag vorliege, sei dies bei frei finanziertem Wohnraum in der Tat anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Bestimmungen festzulegen Dabei gab § 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dem Vermieter die Wahl die Wohnfläche mit der Hälfte zu berücksichtigen. Insoweit wäre die Frage, ob es vorliegend einen Mangel der Wohnung in Form einer Wohnflächenabweichung gibt, tatsächlich anhand der Berechnung der Wohnfläche zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, zu bewerten.  Streitgegenständlich sei jedoch vorliegend die Abgabe einer Willenserklärung auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB komme es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an. § 558 BGB solle es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen.  Für den Vergleich sei deshalb allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen könnten, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.  Wenn der Vermieter jedoch seinen Mietzins durch einen Vergleich mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete des qualifizierten Mietenspiegels bestimmen könne, müsse das Wohnwertmerkmal der Wohnungsgröße daher einheitlich nach der Wohnflächenverordnung bestimmt werden. Ansonsten würden Flächen mit unterschiedlichen Bewertungskriterien verglichen.

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Die Kläger sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft. Ihre Wohnung befindet sich im ersten Obergeschoss. Der Beklagte – ein eingetragener Verein – ist Mieter einer unmittelbar darunter im Erdgeschoss belegenen Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung aus dem Jahr 1987 als "Laden mit Lager" genutzt werden darf.  Dort betreibt er ein sog. Eltern-Kind-Zentrum. Dessen Ziel ist es laut Satzung des Beklagten unter anderem, der zunehmenden Isolation von Eltern entgegenzuwirken, die sich aus der Situation der Familien in der Großstadt ergibt. Geöffnet ist das Zentrum montags bis freitags zwischen 9.00 Uhr und 18.00 Uhr. Samstags treffen sich von 10.30 Uhr bis 12.30 Uh Kinder von 4 bis 6 Jahren und einmal pro Monat von 13.00 Uhr bis 16.00 Uhr die "Girl Scouts". Unregelmäßig finden Kinderfeiern, z.B. Faschingsfeiern, Flohmärkte und Vorträge statt.  Der Betrieb eines solchen Eltern-Kind-Zentrum ist nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13.12.2019 (Az, V ZR 203/18) im konkreten Fall zulässig.  Dass die Kläger gleichwohl keine Unterlassung der Nutzung verlangen können, beruhe auf der Ausstrahlungswirkung des § 22 Abs. 1a Satz 1 BImSchG auf das Wohnungseigentumsrecht. Nach dieser Bestimmung seien Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen, wie beispielsweise Ballspielplätzen, durch Kinder hervorgerufen würden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Dies sei regelmäßig auch bei der Prüfung zu beachten, ob eine nach der Teilungserklärung ausgeschlossene Nutzung dennoch zulässig sei, weil sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung, und zwar auch dann, wenn die Teilungserklärung vor dem Inkrafttreten von § 22 Abs. 1a BImSchG errichtet worden sei. Etwas anderes gelte nur dann, wenn die Nutzung der Einheiten als Einrichtung i.S.d. § 22 Abs. 1a BImSchG ausdrücklich oder konkludent ausgeschlossen sei. So liegt es beispielsweise, wenn eine Anlage nach der Teilungserklärung als sog. Ärztehaus konzipiert sei, denn die Nutzung einer Einheit als Kindertageseinrichtung widerspräche unabhängig von ihrem Störungspotential dem professionellen Charakter einer solchen Anlage. Ausnahmen lägen hier aber nicht vor, weil es um die Nutzung einer Teileigentumseinheit in einer gemischten Anlage gehe, in der sowohl eine Wohnnutzung stattfindet als auch Teileigentumseinheiten vorhanden seien, die als Büros und Läden genutzt werden dürften.  Nur ein offenes Verständnis entspräche dem gesetzgeberischen Ziel, durch § 22 Abs. 1a BImSchG eine Privilegierung von "grundsätzlicher Natur" zu schaffen und vor dem Hintergrund, dass Kinderlärm unter einem besonderen Toleranzgebot stehe, ein klares gesetzgeberisches Signal für eine kinderfreundliche Gesellschaft zu setzen. Bleiben die insoweit privilegierten Geräuscheinwirkungen außer Betracht, gingen bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise die mit dem Betrieb des Eltern-Kind-Zentrums verbundenen Störungen nicht über das hinaus, was bei dem Betrieb eines Ladens regelmäßig zu erwarten sei.

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Der klagende aus Burkina Faso stammende Mietinteressent reagierte auf eine Anzeige des beklagten Vermieters, die den folgenden Wortlaut hatte:  „… 1 ZKB 40 m² sofort 394,- 102,- EBK m.F., Laminat, Garage auf Wunsch, an Deutsche, …“ Es erfolgten Anrufe des Klägers zu einem Zeitpunkt, als die Wohnung noch nicht vergeben war. Das Amtsgericht Augsburg hat dem Mietinteressenten mit Urteil vom 10.12.2019 (Az. 20 C 2566/19) einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von € 1.000 zugesprochen.  Das Gericht führt aus, dass der Vermieter den Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft benachteiligt habe (§ 19 Abs. 2 AGG), indem der Vermieter sämtliche „Nicht-Deutsche“ von der Eingehung eines Vertragsverhältnisses ausschloss und daher den Kläger aufgrund seiner Rasse oder ethnischen Herkunft als Mieter ablehnte.  Das Amtsgericht hält also das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) für anwendbar, da der Vermieter durch die Internetanzeige aus dem rein privaten Bereich herausgetreten sei. Die zugesprochene Entschädigung diene der Genugtuung für die Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts. Der Vermieter wurde auch zur Unterlassung zukünftiger Benachteiligungen verurteilt. Da er mehrere Wohnungen vermiete und bereits eine Benachteiligung erfolgt sei sah das Gericht die Gefahr, dass auch in Zukunft freiwerdende Wohnungen zur Vermietung „an Deutsche“ inseriert würden. Für den Fall der Zuwiderhandlung wurde dem Beklagten Ordnungsgeld, ersatzweise Ordnungshaft, angedroht.

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Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.10.2019 (Az. XII ZR 125/18) entschieden.  Nach Ansicht des Gerichts ist auch eine in einem solchen Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Allgemeines Mietverhältnis Bei dem vereinbarten Mietvertrag handele es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern um ein allgemeines Mietverhältnis gemäß § 535 BGB. Das hier zur Beurteilung stehende Vertragsformular sei zwar als „Mietvertrag über Wohnräume“ überschrieben und verschiedene Bestimmungen des Mietvertrags legten nahe, dass die Parteien das Mietverhältnis den Regelungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliege, sei jedoch auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolge.   Wohnraummiete liege vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Erfolge die Vermietung zu Zwecken, die keinen unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, sei hingegen allgemeines Mietrecht maßgebend.   Die Gemeinde habe die Immobilie angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge decken zu können. Der Zweck der Anmietung sei deshalb nicht darauf gerichtet, selbst die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, zumal eine juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben könne. Der vertragsgemäße Gebrauch der Gemeinde beziehe sich vielmehr darauf, die angemieteten Räumlichkeiten zugewiesenen Flüchtlingen zu Wohnzwecken überlassen zu dürfen.   Langer Kündigungsausschluss Liege demnach kein Wohnraummietverhältnis vor, werde die Gemeinde durch den vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht nach den Vorschriften über die Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unangemessen benachteiligt. Die Höchstgrenze von vier Jahren aus dem Wohnraummietrecht gelte hier nicht.   Keine fristlose Kündigung Die Gemeinde konnte auch aufgrund des starken Rückgangs der Flüchtlingszahlen das Mietverhältnis nicht außerordentlich kündigen. Etwaige gemeinsame Vorstellungen der Parteien über die zukünftige Nutzung des Mietobjekts reichten ebenso wenig wie die Erwartung der Gemeinde hinsichtlich der Anzahl von unterzubringenden Flüchtlingen aus, um abweichend vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags, eine Verlagerung des Verwendungsrisikos auf den Vermieter zu rechtfertigen. Auch dem Vertragsinhalt seien keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Parteien eine Verlagerung des Verwendungsrisikos von der Mieter auf die Vermieterseite vereinbaren wollten. Hätten die Vertragsparteien die Bindungswirkung des Vertrags vom tatsächlichen Bedarf der Gemeinde an Wohnraum für zugewiesene Flüchtlinge abhängig machen wollen, hätte es nahegelegen, durch eine entsprechende Vertragsgestaltung hierfür Vorsorge zu treffen.

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Ist der Mieter zur Minderung berechtigt, wenn der von dem Nachbargrundstück ausgehende Baulärm durch den Vermieter selbst verursacht wird? Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 30.10.2019 (Az. 65 S 99/19) ist dies der Fall.   Nach der Vorschrift des § 536 Abs. 1 BGB sei die Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihr Tauglichkeit zu vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht.  Ein Mangel der Mietsache sei gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimme sich vorrangig nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung könnten dabei auch Umstände sein, die - als sog. Umweltfehler - von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken, wie etwa Immissionen. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit fehlten, werde der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben, § 242 BGB, nach der Verkehrsanschauung bestimmt.  Anders verhalte es sich jedoch, wenn die vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärmbelästigungen nicht durch einen Dritten, sondern - wie hier - durch den Vermieter selbst verursacht würden, weil er der Bauherr ist. Die Mietminderung trete dann - der gesetzlichen Anordnung in § 536 Abs. 1 BGB gemäß - kraft Gesetzes ein. Unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung begründeten nur nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte und auch nur dann keinen zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeit (als unwesentlich und ortsüblich im Sinne des § 906 BGB) hinnehmen müsse.  Entscheidend sei also, dass die vom Nachbargrundstück ausgehenden Geräuschimmissionen hier nicht durch Dritte, sondern durch die Vermieterseite als auch Bauherrin verursacht würden. Der Umstand,  dass dringend benötigter Wohnraum geschafft würde, sei ohne Bedeutung, denn § 536 Abs. 1 BGB enthalte weder Verschuldens- noch sonst geeignete Elemente, die eine Berücksichtigung dieses Einwandes zuließen.  Treten zur Minderung der Miete führende Belästigungen in unterschiedlicher Intensität oder periodisch auf, könne dem durch die Bemessung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.

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Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2019 (Az. VIII ZR 340/18) unwirksam. Im konkreten Fall hatte der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit einem Mietspiegel der Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 begründet.  Der Bundesgerichtshof führt aus, dass an die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete zwar im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürften. Auch könne der Vermieter nach § 558a Abs. 4 S. 2 BGB einen veralteten Mietspiegel zur Begründung heranziehen, wenn ein aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Aus dieser Regelung folge allerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Vermieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens heranziehen könne, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen worden sei. Für die formelle Wirksamkeit eines Mietverhöhungsverlangens komme es darauf an, ob einem alten Mietspiegel noch ein Informationsgehalt entnommen werden könne. Dies sei jedenfalls bei einem zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richte, unterlägen typischerweise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. So könnten etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung werden. Auch könne die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftretende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden. Entsprechende Veränderungen könnten bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines 20 Jahre nicht aktualisierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Dies führe dazu, dass es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehle und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens nicht getroffen werden könne.

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Das Landgericht Leipzig hatte den beklagten Mieter von Gewerberäumen zum Betrieb einer Apotheke verurteilt, die von ihm aufgrund eines zwischenzeitlich ordentlich gekündigten Mietvertrags in Besitz gehaltenen Geschäftsräume zu räumen und an die Klägerin und Vermieterin herauszugeben. Das Oberlandesgericht hatte die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen, Die Revision wurde nicht zugelassen. Nach Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde beantragte der Beklagte, die Zwangsvollstreckung der Räumungs- und Herausgabeverpflichtung aus dem Urteil des Landgerichts einstweilen einzustellen. Der Bundesgerichtshof entscheidet mit Beschluss vom 16.10.2019 (Az. XII ZR 101/19) zugunsten der Vermieterin.  Werde Nichtzulassungsbeschwerde gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so könne die Vollstreckung einstweilen eingestellt werden, wenn die Räumung dem Mieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil brächte.. Diese besonderen Voraussetzungen für eine solche Einstellung wurden verneint.  Die Verpflichtung zur Räumung bringe für sich gesehen keinen "nicht zu ersetzenden Nachteil" im Sinne der gesetzlichen Vorschriften.  Entgegen der Auffassung des Mieters ergebe sich ein über die Vorwegnahme des Prozessergebnisses hinausgehender nicht zu ersetzender Nachteil vorliegend nicht dadurch, dass dem Mieter durch die Räumung die Geschäftsräume zum Betrieb seiner Apotheke entzogen würden. Er habe nicht glaubhaft gemacht, dass es ihm seit Zugang der ordentlichen Kündigung nicht möglich gewesen sein solle, Ersatzräume zum Betrieb der Apotheke zu finden.  Im Übrigen sei im Mietvertrag ausdrücklich geregelt, dass das Mietverhältnis, das sich nach Ablauf einer Befristung von 10 Jahren ohne Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert, unter Einhaltung der vertraglich näher bestimmten Kündigungsfrist jederzeit ordentlich gekündigt werden kann. Der Einstellung der Zwangsvollstreckung mit oder ohne Sicherheitsleistung stehe zudem ein überwiegendes Interesse der Vermieterin entgegen. Insoweit sei zu berücksichtigen, dass beide Tatsacheninstanzen zu ihren Gunsten entschieden hätten. Zudem wurde die Klägerin, die ihrerseits nur Hauptmieterin sei, in dem sich auch die vom Beklagten angemietete Ladeneinheit befinde, durch weiteres Urteil des Landgerichts auf Antrag des Hauptvermieters (neben dem beklagten Mieter) zur Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume verpflichtet.

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