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Dem Mieter bzw. Pächter steht für die Mieten April, Mai und Juni 2020 ein gesetzliches Leistungsverweigerungsrecht zu, wenn er diese als Auswirkung der Corona-Pandemie nicht zahlen kann – ein schwerwiegender Eingriff in grundrechtliche geschützte Freiheiten, wie etwa die aus Artikel 2 Abs. 1 GG hergeleitete Vertragsfreiheit. Auf diese sehr schnell geschaffene gesetzliche Regelung sind wir bereits ausführlich in diesem Beitrag eingegangen. Aber welche Möglichkeiten haben Sie nun als Vermieter, um sich finanziell zu entlasten? --> Lesen Sie mehr dazu in unserem Blog.

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Mietzahlungen werden wegen Corona-Auswirkungen eingestellt  Mit unserem neuen Mustertext erhalten Sie ein vollständig vorformuliertes Schreiben, das Sie ohne weiteren Aufwand als Antwort an Ihren Mieter verwenden können, falls dieser die Nichtzahlung der Miete wegen den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ankündigt oder die Zahlung aus diesem Grund einstellt. Grundlage ist das  Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht. Mustertext: Kein Aufwand für Sie, kostenfrei erhältlich Füllen Sie einfach die vorgegebenen Felder mit den noch fehlenden Angaben aus. Das Schreiben ist so vorbereitet, dass es ausgedruckt und per Brief versandt werden kann. Auch das Anhängen an eine Email ist natürlich möglich.  Glaubhaftmachung durch den Mieter Das Schreiben weist den Mieter insbesondere auf den Gesetzestext des Art. 240 § 2 BGB hin: Der Mieter muss den Zusammenhang der Nichtleistung der Miete mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Verwerfungen glaubhaft machen. Es wird auch die Frage aufgeworfen, ob die Kaution oder Bürgschaft für den Zahlungsrückstand in Anspruch genommen werden kann.  Wir stellen den Mustertext allen Vermietern aufgrund der aktuellen Situation kostenfrei zur Verfügung. >>> Das Formular finden Sie hier kostenfrei zum Download.

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Das Corona-Virus bewegt uns derzeit alle. Welche wirtschaftlichen Folgen ganz konkret für die Vermieter zu erwarten sind, zeigt das aktuelle Vorhaben des Gesetzgebers: Dem Mieter soll bei Ausfall der Miete für den Zeitraum April bis Juni 2020 nicht gekündigt werden können.  Die Sorgen der Vermieter  Uns erreichen in den letzten Tagen eine Vielzahl von Anrufen und Nachfragen. Einige Besipiele: “Guten Tag. Ich habe gehört, dass Mieter nun mit Mietverzug von mehreren Monaten in Verzug geraten können ohne Folgen. Wie soll man das als Vermieter das stemmen? Die Banken wollen auch ihr Geld. Da wundert man sich, dass keine Wohnungen mehr angeboten werden. Man wird als Vermieter wirklich nur benachteiligt.”. Regelung zu Lasten der Vermieter? Was bedeutet der aktuelle Gesetzentwurf der Bundesregierung? Diese und andere wichtige Antworten geben wir Ihnen in unserem neuen Beitrag auf  >>> blog.vermieterverein.de

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Verwaltungsgericht Schleswig-Holstein entscheidet im Eilrechtsschutz über Corona-Verfügung der Kreise Ostholstein und Nordfriesland Mit Beschlüssen vom 22.02.2020 (Az. 1 B 10/20, 1 B 11/20, 1 B 12/20, 1 B 13/20, 1 B 14/20) hat gestern das genannte Gericht im vorläufigen Rechtsschutzverfahren entschieden, dass die Untersagung der Nutzung von Nebenwohnungen und die sich daraus für dort befindliche auswärtige Personen ergebende Rückreiseverpflichtung sofort vollziehbar ist. Die Antragsteller, die mit ihrem Erstwohnsitz außerhalb Schleswig-Holsteins gemeldet sind, hielten sich derzeit in ihren Nebenwohnungen in den Kreisen Ostholstein beziehungsweise Nordfriesland auf. Mit sofort vollziehbaren Allgemeinverfügungen vom 20.03.2020 untersagten diese Kreise diese Art der Nutzung Bewohnern wie den Antragstellern, als Schutzmaßnahme im Zusammenhang mit der Verbreitung von Infektionen mit dem SARS-CoV-2‑Virus nach dem Infektionsschutzgesetz. Überwiegendes öffentliches Interesse Das private Interesse der Antragsteller, in der Nebenwohnung zu verbleiben, überwiege das überragende öffentliche Interesse nicht. Insbesondere seien von den Antragstellern keine individuellen Umstände vorgetragen worden, die eine Nutzung ihrer Hauptwohnung im Einzelfall als unzumutbar erscheinen ließe. Die Abwehr von Gefahren für die Gesundheit der Bevölkerung und der Sicherstellung der Leistungsfähigkeit der medizinischen, insbesondere krankenhausärztlicher Versorgung seien für die Bevölkerung von überragendem Gewicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der begehrten Nutzung der Nebenwohnung grundsätzlich davon auszugehen ist, dass den Betroffenen eine weitere Wohnung, nämlich ihre Hauptwohnung, zur Verfügung steht. Sollten sich diesbezüglich Komplikationen ergeben, ist dies zunächst gegenüber den dort zuständigen Behörden darzulegen, um die ggf. notwendige Vorkehrungen zu treffen. Grundsätzlich ist es nicht unzumutbar, die Betroffenen auf die Nutzung ihrer Hauptwohnung zu verweisen. Bleiberecht ab dem 24.03.2020 Der Kreis Nordfriesland hat jetzt entschieden, dass Personen, die sich am 24. März in ihrer Zweitwohnung aufhalten, nicht mehr zur baldigen Rückkehr an ihren Erstwohnsitz verpflichtet sind. Neue Anreisen sind aber weiterhin grundsätzlich untersagt.

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Das Landgericht Bamberg hat sich in seinem Urteil vom 13.03.2020 (41 S 32/19) mit der Reichweite der Vorschrift des § 45 WEG beschäftigt. Diese lautet in Abs. 1: "(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten."  Eigentümerin hatte keine Kenntnis von der Klage Im konkreten Fall war als Adresse der Beklagten ihre Ferienwohnung angegeben und als Zustellungsvertreterin gemäß § 45 Abs. 1 WEG die Verwalterin benannt. Die Eigentümerin hatte von der Klage erst durch gegen sie gerichtete Vollstreckungsmaßnahmen erfahren, nachdem ein Versäumnisurteil gegen Sie ergangen war.  Bei Klage gegen Einzeleigentümer ist Verwalter kein Stellvertreter Das Landgericht hat dieses Urteil aufgehoben. Das erstinstanzliche Verfahren sei mangels wirksamer Zustellung der Klage nicht rechtshängig geworden. Denn § 45 Abs. 1 WEG erfasse nicht solche Konstellationen, in denen an einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten zuzustellen ist.§ 45 WEG nur bei Zustellung an mehrere Eigentümer anwendbar Dieses Ergebnis sei bereits im Wortlaut der Norm angelegt, da diese sowohl auf Tatbestands- als auch auf Rechtsfolgenseite den Begriff der Wohnungseigentümer im Plural verwende. Der allgemeinen Systematik des Zivilprozessrechts sei das Prinzip der persönlichen Zustellung zu entnehmen.Das materielle Wohnungseigentumsrecht führe zu prozessualen Situationen, in denen ein Wohnungseigentümer zur Durchsetzung seiner Rechte gegenüber auf die Klageerhebung gegen die übrigen Wohnungseigentümer verwiesen werde und sich damit meist einer Vielzahl von Beklagten gegenüber sehe, wodurch das Bedürfnis für die Erleichterung der Zustellung entstehe. Diese prozessuale Besonderheit fehle aus Perspektive der Klagepartei bei einer Klage gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer als Beklagten, weshalb für die Anwendung des § 45 Abs. 1 WEG als Ausnahmevorschrift bei nur einem Beklagten schon systematisch kein Raum bleibe. Gleiches folge aus Sinn und Zweck der Norm. Der Gesetzesentwurf zur Einführung des § 45 WEG im Rahmen der WEG-Novelle 2007 nenne als Zweck des § 45 Abs. 1 WEG das Ziel, den mit der Vielzahl an Zustellungen verbundenen Aufwand für das Gericht und auch die zu Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft entstehenden Kosten gering zu halten. Als Notwendigkeit der Zustellung an den Verwalter in der Praxis werde ausdrücklich nur die Konstellation genannt, in der ein einzelner Wohnungseigentümer oder einige Wohnungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer vorgingen.Den Volltext des Urteils finden Sie hier. 

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Eine Untergemeinschaft einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Zivilrechtsstreit nach der Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 10.02.2020 (Az. 2 U 119/19) nicht parteifähig. Gesetzliche Regelung Nach § 10 Abs. 6 Satz 5 WEG könne die Gemeinschaft vor Gericht klagen und verklagt werden. Dabei müsse die Gemeinschaft die Bezeichnung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen (§ 10 Abs. 6 Satz 4 WEG). Untergemeinschaft bei Mehrhausanlage Bei einer Mehrhausanlage könne zwar die Gemeinschaftsordnung die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Solche Untergemeinschaften seien jedoch keine selbstständigen Tochterverbände, sondern nur ein Teil der Gesamtgemeinschaft. Rechts- und parteifähig sei ausschließlich die Gesamtgemeinschaft, nicht jedoch die hier klagende Untergemeinschaft der Wohnungseigentümer. Volltext Den vollständigen Text der Entscheidung finden Sie hier. 

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Die Mieter wurden im Räumungsverfahren verurteilt, die Mietsache zu räumen und herauszugeben. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt und den Mietern eingeräumt, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abzuwenden, wenn die Vermieterin nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.  Die vorläufige Vollstreckbarkeit Das ist ein üblicher Tenor hinsichtlich der Zwangsvollstreckung. Die Mieterseite kann also durch Geldzahlung die vorläufige Vollstreckbarkeit  - und damit die Räumung durch den Gerichtsvollzieher - abwenden, wenn die Vermieterseite nicht gleichzeitig eine Sicherheitsleistung hinterlegt.   Besonderheit in der Revisionsinstanz Die Mieter haben in der Revisionsinstanz beantragt, die Zwangsvollstreckung einstweilen einzustellen. Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 11.02.2020 (Az. V ZR 201/19) jedoch entschieden, dass die Mieter darauf keinen Anspruch haben. Grundlage sei § 719 Abs. 2 ZPO: „Wird Revision gegen ein für vorläufig vollstreckbar erklärtes Urteil eingelegt, so ordnet das Revisionsgericht auf Antrag an, dass die Zwangsvollstreckung einstweilen eingestellt wird, wenn die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht. Die Parteien haben die tatsächlichen Voraussetzungen glaubhaft zu machen.“  Die Mieter hätten die Voraussetzungen dieser Vorschrift nicht dargetan.  Unersetzlicher Nachteil Nicht unersetzlich seien Nachteile, die der Schuldner selbst vermeiden könne. Deswegen könne er sich nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt habe. Habe der Schuldner dies versäumt, komme eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn es dem Schuldner im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sei, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen.Die Mieter hätten vorliegend in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 Abs. 1 ZPO nicht gestellt. Es sei darüber hinaus weder vorgetragen noch ersichtlich, dass ihnen die Stellung eines solchen Antrags aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar gewesen sei. Eine weitere Ausnahme von dem Erfordernis, einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO zu stellen, sei anerkannt, wenn es das Berufungsgericht fehlerhaft unterlassen habe, eine Abwendungsbefugnis nach § 711 ZPO anzuordnen. Diese Ausnahme greife hier aber nicht ein, weil das Berufungsgericht den Mietern eine Abwendungsbefugnis gewährt habe. Volltext der Entscheidung Den Volltext des Beschlusses finden Sie hier.

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Ein Mieterhöhungsverlangen kann  nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.12.2019 (Az. VIII ZR 236/18) auch auf Vergleichswohnungen gestützt werden, die öffentlich gefördert bzw. preisgebunden sind.   Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß Das Gericht verweist auf § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, nach dem zur Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch auf die Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden könne, wobei die Benennung von drei Wohnungen genüge.   Zwar sei bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 S. 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt wurde, was also wie im konkreten Fall auf preisgebundene Wohnungen zutreffe. Diese Ansicht verkenne jedoch, dass die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu diene, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie solle vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzuvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen zu überprüfen.   Dem Mieter ist die Beschaffung von weiteren Informationen zumutbar Dem Mieter sei es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen diene vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen werde der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachforschungen über die Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So bestehe die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Nettokaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handele und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet sei.  Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen könne, stehe der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen.  Erkenntniswert von Vergleichswohnungen eingeschränkt Zum einen diene die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufgezeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen resultierten die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisgebundener Wohnungen, sondern ergäben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukomme. Demzufolge könne die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Vergleichswohnungen ermittelt werden.  Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, er habe jedoch ausdrücklich daran festgehalten.  

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Das Berliner Abgeordnetenhaus hat am 30.01.2020 das Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung  und damit das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln, „Mietendeckel“) nach Vorlage des Senats beschlossen. Es ist nach der Verkündung am 22.02.2020 im Gesetzesblatt für Berlin am 23.02.2020 in Kraft getreten. Die relevanten Seiten 49-56 bzw. Heft Nr. 6 des Gesetz und Verordnungsblatts für Berlin finden Sie hier zum Download. Das Gesetz wird nach übereinstimmenden Aussagen wohl 1,5 Millionen Wohnungen betreffen. Der Mietwohnungsmarkt in Berlin wird für einen Zeitraum von fünf Jahren praktisch eingefroren. Das Wichtigste für Vermieter in Kürze:  Bei einer Miete im Sinne des Mietendeckels ist die Nettokaltmiete gemeint.Es gilt ein Stopp für die Mietpreise mit dem Stichtag 18.06.2019. Als Vermieter dürfen Sie dann keine Miete mehr verlangen, die über dem damaligen vereinbarten Preis liegt.Wenn die Wohnung am Stichtag 18. Juni 2019 nicht vermietet war oder zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes ein Wechsel des Mieters stattfand, wird die in dieser Zeit vereinbarte Miete eingefroren.Wenn Wohnraum nach dem Inkrafttreten des Gesetzes wiedervermietet wird, ist es unzulässig, eine höhere als die eingefrorene Miete zu verlangen.§ 5 gilt erst neun Monate nach Inkrafttreten und enthält einen Verweis auf eine Mietentabelle mit Miethöchstpreisen, die für alle Wohnungen, jedoch differenziert nach Alter und Ausstattung gelten. In Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen ist ein Zuschlag von 10 Prozent zulässig.Allerdings: Sie müssen die Miete erst dann senken, wenn Ihre aktuelle Miete die Werte der Tabelle um mehr als 20 Prozent übersteigt.Sie haben als Vermieter unaufgefordert innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes sowie vor Abschluss eines neuen Mietvertrages Auskunft über die zur Berechnung der Mietobergrenze maßgeblichen Umstände zu erteilen, § 6 Abs. 4 S. 1, 2Sie haben als Vermieter unaufgefordert vor Abschluss eines neuen Mietvertrages sowie jederzeit auf Verlangen der Mieterseite oder des zuständigen Bezirksamts die zum Stichtag vereinbarte oder geschuldete Miete mitzuteilen, § 3 Abs. 1 S. 4Mieter können freiwillig höhere Mieten zahlen. Die Entgegennahme durch Sie als Vermieter dürfte aber dennoch eine Ordnungswidrigkeit darstellen.Der Mietspiegel 2019 hat weiterhin Bestand. Anwendbar ist er im Wesentlichen auf die vom Mietendeckel ausgenommenen Neubau-Wohnungen ab 2014. Weitere Informationen zum Mietendeckel haben wir auf unserem Vermieterverein e.V. Blog zusammengefasst.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 24.01.2020 (Az. V ZR 155/18) festgestellt, dass im Verhältnis einzelner Grundstücksnachbarn ein Wegerecht nicht aufgrund Gewohnheitsrechts durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung entstehen kann. Außerhalb des Grundbuchs könne ein Wegerecht nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB bestehen.  Die Kläger sind Eigentümer dreier nebeneinander an einer öffentlichen Straße liegender Grundstücke, die mit drei aneinandergrenzenden Häusern bebaut sind. Im rückwärtigen Teil dieser Grundstücke befinden sich Garagen, die baurechtlich nicht genehmigt sind. Die Beklagte ist Eigentümerin von Grundstücken, auf denen sich ein Weg befindet, über den die Kläger die Garagen und die rückwärtigen Bereiche ihrer vorne über die Straße erschlossenen Grundstücke erreichen. Eine Nutzung des Weges wurde seit Jahrzehnten durch frühere Eigentümer der Grundstücke und nach dem Eigentumsübergang auf die Beklagte durch diese selbst geduldet. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte die Beklagte gegenüber den Klägern die "Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Sie kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Die Kläger, die sich auf ein zu ihren Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht berufen, verlangten von der Beklagten, die Sperrung des Weges zu unterlassen. Kein Gewohneitsrecht Der Bundesgerichtshof führt aus, dass sich die Kläger nicht auf ein Gewohnheitsrecht berufen könnten.  Gewohnheitsrecht könne als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn könne ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn. Notwegerecht Den Beklagten könnte allenfalls ein Notwegerecht zustehen. Dies wäre der Fall, wenn die ordnungsmäßige Benutzung ihrer Grundstücke eine Zufahrt über die Grundstücke der Beklagten erforderlich machen würde. Soweit die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt würden, müsste ein Notwegrecht allerdings schon deshalb ausscheiden, weil die im hinteren Bereich der Grundstücke der Kläger befindlichen Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig seien.  Soweit die Grundstücke gewerblich genutzt würden, komm ein Notwegrecht hingegen grundsätzlich in Betracht, da bei einem Gewerbegrundstück etwa Be- und Entladevorgänge sowie das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem verbindungslosen Grundstücksteil für die ordnungsmäßige Benutzung erforderlich seien und damit für diesen Teil eine Zufahrt erforderlich machen könnten. Für die konkrete Entscheidung wurde an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. 

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