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In dem vom Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17.06.2020 (Az. VIII ZR 81/19) entschiedenen Fall hatten die Vermieter nach vorheriger Ankündigung umfassende bauliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Nach dem Abschluss der Arbeiten erklärten die Vermieter gegenüber der Mieterin eine Modernisierungsmieterhöhung, gegen die sich die Mieterin klageweise wendet.  Alte Bauteile, bei denen Instandsetzung noch nicht erforderlich ist Der Bundesgerichtshof gibt der Mieterin teilweise Recht. Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen für den Austausch der etwa 60 Jahre alten Bauteile (Haus- und Wohnungseingangstüren, Treppenhausfenster, Briefkastenanlage) könnten die aufgewendeten Kosten nicht ungekürzt auf die Mieterin umgelegt werden. Vielmehr müsse ein Instandhaltungsanteil abgezogen werden.  Erfülle eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer Modernisierungsmaßnahme als auch einer Erhaltungsmaßnahme (sogenannte modernisierende Instandsetzung), habe der Vermieter dem Grunde nach zwar Anspruch auf eine Mieterhöhung. Bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten sei aber nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen. Einsparung späterer Instandhaltungskosten Dies gelte auch für den hier vorliegenden Fall, dass nicht nur bereits erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, sondern auch bei der hier gegebenen modernisierenden Erneuerung von Bauteilen, die bereits über einen erheblichen Zeitraum ihrer insgesamten Nutzungsdauer genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten spart. Nach dem Regelungszweck, den der Gesetzgeber mit den Vorschriften über die Modernisierung verfolgt, verbiete es sich, in Fallgestaltungen, die - wie hier - durch die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort gekennzeichnet seien, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.  Die Pflicht zur Instandhaltung liegt gesetzlich beim Vermieter Denn Sinn der Modernisierungsvorschriften sei es gerade nicht, dem Vermieter auch die Umlage von Instandhaltungskosten auf den Mieter zu ermöglichen; vielmehr sollen Verbesserungen der Mietsache dadurch gefördert werden, dass für den Vermieter durch die Möglichkeit der Umlage der darauf entfallenden Kosten auf den Mieter ein Anreiz zur Vornahme dieser Maßnahmen gesetzt wird, und die Interessen des Mieters dadurch gewahrt werden, dass er spiegelbildlich von einer Erhöhung des Gebrauchswerts profitiert. Schätzung möglich Die Höhe der abzuziehenden Kosten seien regelmäßig durch eine Schätzung vorzunehmen, die sich an der üblichen Lebensdauer und dem bereits eingetretenen Abnutzungsgrad orientiere. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 01.07.2020 (Az. VIII ZR 323/18) zwei wichtige Einschränkungen für die Widerspruchsmöglichkeit der Mieterseite gegen eine vermieterseitige Kündigung vorgenommen.  § 574 BGB: Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Das entspricht der geltenden Rechtslage.  § 574 BGB: Kein Widerspruch möglich  Allerdings gilt nach dem Bundesgerichtshof weiter wie folgt: Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. Das Widerspruchsrecht des Mieters entsteht auch dann nicht, wenn innerhalb der sog. Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB der Mietrückstand vollständig gezahlt wird. Ordentliche Kündigung bleibt auch bei Nachzahlung bestehen Der Bundesgerichtshof hatte thematisch passend bereits am 19.09.2018 entschieden (wir berichteten), dass bei Zahlung innerhalb der Schonfrist nur die fristlose Kündigung wirkungslos wird, die ordentliche Kündigung bleibt allerdings bestehen.   Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs Das Landgericht hatte in der Vorinstanz ein Widerspruchsrecht der Mieterseite noch zulasten der Vermieterseite angenommen und ausgesprochen, dass sich das Mietverhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass entgegen der Auffassung des Landgerichts das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung nicht neu entstehen könne.  Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, wolle der Gesetzgeber zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit schaffen, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können.   Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses solle dem Mieter aber gerade nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Vertragsstörungen eingetreten seien. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebenenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen.  Auch sonst bestünden keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, wegen einer nachträglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte. >> Zum Volltext des Urteils

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Nach einer aktuellen Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln mit dem Titel „Wohnen - die neue soziale Frage“ ist die überwiegende Anzahl der Mieterhaushalte nicht von steigenden Mieten belastet.  Wie groß ist die finanzielle Belastung der Mieter in Deutschland wirklich? Die Wohnkosten wurden in der politischen Debatte häufig als „soziale Frage“ dargestellt. Allerdings ist es nach der Studie nicht richtig, dass Wohnen für immer mehr Menschen kaum noch bezahlbar ist.  Lesen Sie hier mehr dazu.

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Die Vorschriften zur Wiederaufnahme eines Verfahrens gelten nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 05.03.2020 (Az. V ZB 20/19) auch bei einem rechtskräftigem Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs wurde von der Bundesgeschäftsstelle anwaltlich begleitet. Vormaliger Eigentümer macht Prozessunfähigkeit während Zuschlagsbeschluss geltend Im vorliegenden Fall ordnete das Vollstreckungsgericht im Oktober 2010 die Zwangsversteigerung eines Grundstücks an. Der aktuelle Eigentümer erhielt am im Versteigerungstermin im Jahr 2012 den Zuschlag. Die dagegen durch die Ehefrau als Vertreterin des ursprünglichen Eigentümers eingelegte Beschwerde wurde ebenfalls im Jahr 2012 zurückgewiesen.  Der alte Eigentümer macht geltend, während des gesamten Zwangsversteigerungsverfahrens unerkannt geschäfts- und prozessunfähig gewesen zu sein. Er hat im Jahr 2017 die Wiederaufnahme des Zwangsversteigerungsverfahrens beantragt. Wiederaufnahme des Verfahrens möglich Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs muss in diesem Fall eine Wiederaufnahme analog§ 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO möglich sein. Das sei zwar bisher mit der Argumentation umstritten gewesen, dass ein Zuschlagsbeschluss zu einem originären Eigentumserwerb des Erstehers, daher zum Erlöschen der Rechte Dritter führe und so über den Bereich normaler Rechtskraftwirkung deutlich hinausgehe.  Der Bundesgerichtshof entscheidet allerdings wie folgt „...dass gegen einen rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss eine Wiederaufnahme des Verfahrens analog §§ 578 ff. ZPO statthaft ist, wenn es sich bei dem Wiederaufnahmegrund um einen Zuschlagsversagungsgrund im Sinne von § 100 ZVG handelt.“. Gesetzliche Regelungslücke Grund sei, dass die Vorschriften über die Anfechtung von Zuschlagsbeschlüssen insoweit eine Regelungslücke enthielten. Das Zwangsversteigerungsgesetz habe die Anfechtung der Entscheidung über den Zuschlag besonders geregelt. Die Zuschlagsbeschwerde können nur auf bestimmte, vor der Erteilung des Zuschlags liegende Rechtsmängel gestützt werden. Tatsachen, die erst nach dem Zuschlag entstehen oder bekannt werden, blieben unberücksichtigt.  Im konkreten Fall handele es sich bei der geltend gemachten Prozessunfähigkeit des ursprünglichen Eigentümers um einen Zuschlagsversagungsgrund nach § 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO. Gesetzlich geregelt sei der Fall, dass die Beschwerde nicht eingelegt werde, da der Fehler erst später erkannt werde. Dann könne nach § 569 ZPO Nichtigkeitsbeschwerde erhoben werden.  Nicht geregelt sei aber der Fall, dass der Wiederaufnahmegrund zwar bei Erteilung des Zuschlags vorgelegen habe, aber erst nach der Entscheidung über die sofortige Beschwerde gegen den Zuschlagsbeschluss erkannt wurde. Hätte der Gesetzgeber das Problem erkannt, hätte er für das Zwangsversteigerungsverfahren eine Regelung geschaffen, nach der bei Vorliegen eines Wiederaufnahmegrundes die Wiederaufnahme des Verfahrens gegen den rechtskräftigen Zusch!agsbeschluss in analoger Anwendung der §§ 578 ff. ZPO grundsätzlich statthaft ist. Es sei grundgesetzlich geboten, dem ursprünglichen Eigentümer die Möglichkeit einzuräumen, seine Belange im Zwangsversteigerungsverfahren effektiv zur Geltung zu bringen. Daran fehle es, wenn er, was er hier vortrage, während des Zwangsversteigerungsverfahrens unerkannt prozessunfähig war. Deshalb müssten die Wiederaufnahmevorschriften analog angewendet werden.  Enge Grenzen für Prüfung, ob Wiederaufnahmegrund tatsächlich vorliegt Für die Zurückverweisung an das Landgericht stellt der Bundesgerichtshof aber enge Grenzen auf, in denen die Wiederaufnahme nur möglich sein könnte. Beispielsweise müsse geprüft werden, ob die Prozessunfähigkeit nicht erst nach Erteilung der Vollmacht an die Ehefrau eingetreten ist, weil die wirksam erteilte Vollmacht dann fortgelten würde.  An den Nachweis sei ein strenger Maßstab anzulegen. Verblieben auch nach einer Beweisaufnahme nicht aufklärbare Zweifel an der Prozessunfähigkeit des vormaligen Eigentümers, sei eine Feststellung des Nichtigkeitsgrundes nicht möglich. >> Zum Volltext der Entscheidung.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.05.2020 (Az. V ZR 141/19) eine noch ungeklärte Rechtsfrage für die Vorschrift des § 22 Abs. 1 Abs. 1 WEG zugunsten von Verwaltern geklärt. Nach dieser Entscheidung gilt: Verwalter müssen die Wohnungseigentümer zwar belehren, wer dem Beschluss zustimmen muss und was gilt, wenn Zustimmungen fehlen. Setzen sich die  Wohnungseigentümer aber über diese Belehrungen hinweg oder liegt ein nicht offensichtlicher Rechtsirrtum vor, trifft den Verwalter kein Verschulden. Nur einfache Mehrheit für Beschluss über bauliche Veränderung Die Wohnungseigentümer hatten im konkreten Fall einer Teileigentümerin erlaubt, den Umbau ihres Einkaufszentrums vornehmen zu dürfen. Der Eigentümer, der durch diesen Beschluss bzw. die Umbaumaßnahmen einen erheblichen Nachteil erleidet, ist gegen diesen Beschluss mit durch übereinstimmende Erledigungserklärung beendete Anfechtungsklage erfolgreich vorgegangen. Mit dem jetzt entschiedenen Verfahren hat dieser betroffene Eigentümer allerdings erfolglos versucht, vom Verwalter die ihm für die Anfechtungsklage entstandenen Kosten als Schadensersatz zurück zu verlangen. Als Begründung wurde angeführt, der Verwalter hätte den Beschluss nicht verkünden dürfen. Der Bundesgerichtshof sieht allerdings keine Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertag.  Zwar sei der der auf die Umbaumaßnahme bezogene Beschluss, mit dem die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums genehmigt wurde, rechtswidrig. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG könnten bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimme, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Beschluss ist wirksam, aber anfechtbar Der Beschluss könne jedoch gemäß § 21 Abs. 3 WEG auch mit einfacher Mehrheit gefasst werden.  Daneben müsse gemäß § 22 Abs. 1 WEG aber die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegen, dessen Rechte über das in § 14 Abs. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Werde ein solcher Genehmigungsbeschluss trotz fehlender Zustimmung verkündet, sei er zwar nicht nichtig, aber er könne in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden. Die Verkündung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter habe konstituierende und inhaltsfixierende Bedeutung. Es handele sich also um eine Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses.  Verwalter durfte Beschluss verkünden, hat aber im Vorfeld Pflichten Streitig war allerdings bisher die Frage, ob der Versammlungsleiter einen positiven Beschluss über eine bauliche Veränderung verkünden darf, wenn zwar  die einfache Stimmenmehrheit erreicht sei, aber die erforderliche Zustimmung einzelner nachteilig betroffener Wohnungseigentümer fehle. Das hat der Bundesgerichtshof bejaht. Auch vor der Abstimmung über eine Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG müsse der Verwalter die Eigentümerversammlung nicht nur allgemein, sondern konkret darüber informieren, ob aus seiner Sicht einzelne Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen; auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko müsse er hinweisen.   Kläre der Verwalter die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis auf, handele er im Sinne von § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig; einen Rechtsirrtum habe er aber nur dann zu vertreten, wenn seine Einschätzung offenkundig falsch ist. Verwalter ist kein Aufsichtsorgan der Eigentümer Die interne Willensbildung sei Sache der Wohnungseigentümer. Sie seien verantwortlich für den Inhalt des gefassten Beschlusses und dürften das Risiko der Anfechtung bewusst eingehen. Hierfür könne es auch nachvollziehbare Gründe geben, insbesondere dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer, deren Zustimmung erforderlich sei, zu der Eigentümerversammlung nicht erscheinen würden.  Der Versammlungsleiter sei nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer. Er müsse die erfolgte Abstimmung respektieren und dürfe sich über die mehrheitliche Willensbildung auch dann nicht hinwegsetzen, wenn deren Ergebnis ordnungsmäßiger Verwaltung widerspreche.  Sei er jedoch der Auffassung, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehle, und habe er deshalb Bedenken gegen die Verkündung eines auf eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Beschlusses, für den sich eine einfache Mehrheit ausgesprochen hat, so sei er nicht dazu berechtigt, ohne weiteres einen Negativbeschluss zu verkünden. Vielmehr könne er, statt das Zustandekommen des Beschlusses zu verkünden, eine Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen. Es sei dann Sache der Wohnungseigentümer, darüber zu entscheiden, ob sie den Verwalter in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden, oder ob sie wegen des Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. Der Versammlungsleiter müsse der Weisung im einen wie im anderen Fall nachkommen.>> Zum Volltext des Urteils.

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Kann der Vermieter eine durch die Mieterseite als Kaution gestellte „Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern“ nach Ende des Mietverhältnisses unmittelbar in Anspruch nehmen? In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Lahnstein wurde diese Frage mit Urteil vom 08.07.2020 (Az. 20 C 208/20) bejaht.  Mieterin macht Unterlassungsanspruch geltend Der Vermieter hatte die Kautionskasse nach Rückgabe der Wohnung wegen vorhandener Schäden zur Auszahlung aufgefordert. Die Mieterin hatte sich hiergegen mit im ihrem Antrag auf einstweilige Verfügung gewendet, da der Vermieter erst bei Eintreten der sog. Pfandreife hierzu berechtigt sei. Mietkautionsbürgschaft ist kein verpfändetes Guthaben Das Amtsgericht lehnt einen Unterlassungsanspruch der Mieterin jedoch ab. Es handele sich nicht um ein verpfändetes Guthaben, sondern um eine sog. Mietkautionsbürgschaft auf erstes Anfordern einer Kautionskasse. Bei der Deutschen Kautionskasse handele es sich um einen gewerblichen Anbieter, deren Geschäftsmodell gerade die Mietkautionsbürgschaften sind und die daher nicht schutzwürdig sei. Die Deutsche Kautionskasse wende sich auch gar nicht gegen diese Inanspruchnahme auf erstes Anfordern. Kautionsbürgschaft ist wie Barkaution zu behandeln Das Interesse an der Hingabe einer Bürgschaft anstelle einer Barkaution liege in der Regel beim Mieter, der diese Variante wähle, weil er liquide Mittel für eine Barkaution nicht hingeben kann oder nicht hingeben will. Der Vermieter hingegen solle durch die Akzeptanz einer Kautionsbürgschaft auch nicht schlechter gestellt werden, als würde er auf einer Barkaution bestehen, da ansonsten Vermieter grundsätzlich nur noch Barkautionen akzeptieren würden und dem Mieter daher die für ihn oft einzige Möglichkeit der Kautionsstellung, durch Kautionsbürgschaft, verwehrt bliebe. Hätte die Mieterin eine Barkaution bei Mietbeginn hinterlegt, hätte der Vermieter die Möglichkeit, seine vermeintlichen Gegenansprüche zur Aufrechnung zu stellen. In dieser Konstellation wäre dann auch die Mieterin, wenn sie die Ansprüche als nicht gegeben ansieht, verpflichtet, auf Rückzahlung der Kaution zu klagen, also selbst aktiv zu werden. Wenn nun die Bürgschaft vom Vermieter in Anspruch genommen werde, entstehe dieselbe Situation. Sei die Mieterin hiermit nicht einverstanden, müsse sie auf Rückzahlung des Kautionsguthabens klagen. Kaution schützt Vermieter Es sei nach Ansicht des Gerichtes gerade Sinn einer Kautionsbürgschaft auf erstes Anfordern, dem Vermieter zunächst die Kaution in Höhe der zur Aufrechnung gestellten Positionen zur Verfügung zu stellen, ohne das er hierfür ein Gerichtsverfahren betreiben müsse.>> Lesen Sie hier das Urteil des Amtsgerichts Lahnstein vom 08.07.2020 zur Mietkautionsbürgschaft im Volltext.

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Der Mieter darf nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mit einem Renovierungsbedarf aus einem Zeitraum vor Beginn seines Mietverhältnisses belastet werden, siehe hierzu Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13. Wurde die Wohnung also ursprünglich unrenoviert oder renovierungsbedürftig an den Mieter überlassen, kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm bei Mietbeginn ein angemessener Ausgleich gewährt wurde, etwa durch Verzicht auf die ersten 3 Monatsmieten.  Allerdings trifft den Vermieter für den Fall des fehlenden Ausgleichs – der Mieter muss dann also keine Schönheitsreparaturen durchführen – weiterhin seine allgemeine Instandhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass grundsätzlich durch den Vermieter der vertragsgemäße Anfangszustand wiederhergestellt werden müsste.  Nach den Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 08.07.2020 (Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) ist das aber in der Regel nicht praktikabel und auch wirtschaftlich nicht sinnvoll. Der Mieter kann daher vom Vermieter als Instandsetzung die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, die die Mietsache in einen frisch renovierten Zustand versetzt, wenn sich der ursprüngliche unrenovierte Zustand deutlich verschlechtert hat. Da der Mieter durch diese Arbeiten allerdings einen besseren als den vertraglich geschuldeten unrenovierten Zustand erhält, muss er in der Regel an den für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten in Höhe von 50 Prozent beteiligt werden, wenn keine konkreten Besonderheiten vorliegen. Alle wichtigen Informationen zum Thema Schönheitsreparaturen haben wir >> hier für Sie zusammengefasst.

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Am 01. Juli 2020 wird der allgemeine Umsatzsteuersatz im Rahmen des Konjunkturpaketes von 19 % auf 16 % abgesenkt. Doch welche Auswirkungen hat die Umsatzsteuersenkung auf Mietverhältnisse? Vermieter und Mieter stellen sich in diesem Zusammenhang insbesondere die Frage, welche Folgen die Umsatzsteuersenkung auf die bestehenden Mietverhältnisse und deren Zahlungspflichten hat.Mehr Informationen dazu finden Sie hier.

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Wird der Mieter auf Grundlage des § 721 Abs. 1 ZPO zur Räumung unter Gewährung einer Räumungsfrist durch das Gericht verurteilt, kann diese auf Antrag des Mieters verlängert werden.  Maßgeblich sind ist § 721 Abs. 1, 3 ZPO: Abs. 1: „Wird auf Räumung von Wohnraum erkannt, so kann das Gericht auf Antrag oder von Amts wegen dem Schuldner eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. (...)“. Abs. 3: „Die Räumungsfrist kann auf Antrag verlängert oder verkürzt werden. Der Antrag auf Verlängerung ist spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen. (...)“. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 23.06.2020 (Az. 67 T 57/20) Vorgaben dazu gemacht, wie das Gericht mit der Begründung des Verlängerungsantrages durch den Mieter umzugehen hat. Behauptet dieser, seine Bemühungen zur Beschaffung von Ersatzwohnraum hätten nicht ausgereicht, müsse das Gericht tatsächliche Feststellungen dazu treffen, ob die Bemühungen des Mieters hinreichend intensiv gewesen seien. Es reiche also nicht aus, wenn beispielsweise der gesundheitliche Zustand des Mieters von vorneherein als nicht maßgeblich praktisch unberücksichtigt bleibe.  Im konkreten Fall kam die Besonderheit dazu, dass die Anmietung von Ersatzwohnraum auch pandemiebedingt durch die mit Corona verbundenen Beeinträchtigungen erschwert sei.  Das Landgericht führt aus, dass bei der im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung das Amtsgericht den gesamten Vortrag des Mieters zu berücksichtigen und - erforderlichenfalls nach Durchführung einer Beweisaufnahme - darüber zu befinden habe, ob der Mieter auch bei hinreichend intensiver Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der Räumungsfrist möglich sei.  Dabei seien nicht nur die besonderen persönlichen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Es soll ausdrücklich auch berücksichtigt werden, ob ihm mit Blick auf die zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum wegen der zusätzlichen pandemiebedingten Erschwernisse Beweiserleichterungen zu Gute kommen könnten.

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Der Entwurf der Verlängerungsverordnung von Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD) ist scheinbar schon in der ressortinternen Abstimmung am Widerstand der CDU gescheitert. Damit läuft der gesetzliche Kündigungsausschluss am 30.06.2020 aus.Mehr Informationen finden Sie hier. 

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