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Das Landgericht München II hat mit Urteil vom 24.02.2026 (Az. 12 S 1472/25) klargestellt, dass der Vermieter bei beharrlicher Zutrittsverweigerung des Mieters berechtigt ist, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Geklagt hatte ein Eigentümer, der in eine seit 1974 bestehende Mietwohnung eingetreten war. Der Mieter verweigerte über mehrere Jahre wiederholt den Zutritt zur Wohnung, obwohl der Vermieter ein berechtigtes Interesse an Besichtigungen und Durchführungen von Arbeiten hatte. Konkret ging es um den Austausch der Fenster nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft und Überprüfungen und Trocknungsmaßnahmen aufgrund von Feuchtigkeits- und Wasserschäden. Trotz mehrfacher Abmahnungen und Ankündigung einer Kündigung gewährte der Mieter keinen Zutritt. Auch ein einmaliger Zugang durch Hausverwaltung und Handwerker im März 2024 reichte nicht aus, um die jahrelange fortdauernde Weigerung aufzuheben. Der Mieter berief sich auf sein hohes Alter und gesundheitliche Einschränkungen, insbesondere auf Schlaganfallfolgen und Herzinsuffizienz und beantragte die Abweisung der Kündigung bzw. eine Verlängerung der Räumungsfrist. Die Kammer bestätigte die fristlose Kündigung. Zutrittsverweigerung als wichtiger Grund Die beharrliche und fortdauernde Verweigerung des Zutritts begründe einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB. Ein tatsächlicher Substanz- oder Vermögensschaden müsse hierfür nicht bereits eingetreten sein. Es genüge, dass der Vermieter berechtigte Rechte nicht ausüben kann. Anders als bei einmaligen oder längst zurückliegenden Zutrittswünschen sei eine Duldungsklage nach § 259 BGB in Fällen wiederholter und hartnäckiger Zutrittsverweigerung nicht erforderlich. Härtefallregelung (§ 574 BGB) nicht einschlägig Die vom Mieter geltend gemachten gesundheitlichen Einschränkungen reichten nicht aus, um eine unbillige Härte zu begründen. Ein Attest, das lediglich medizinische Befunde darstellte, ohne die Kausalität für den Umzug oder die gesundheitliche Verschlechterung durch Wohnungsverlust aufzuzeigen, rechtfertige keinen Härtefall. Die Bereitstellung von Umzugshilfen durch den Vermieter stärke die Zumutbarkeit des Umzugs zusätzlich. Angemessene Räumungsfrist Das Gericht hielt eine Frist von drei Monaten für ausreichend, um Ersatzwohnraum zu finden und den Umzug zu organisieren (§ 721 ZPO).

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat sich im Urteil vom 12.03.2026 (2-13 S 83/25) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss zur Änderung des Kostenverteilerschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft anfechtbar ist und wie die Beschwer eines Eigentümers im Berufungsverfahren zu bemessen ist. Die gerichtliche Kontrolle beschränkte sich auf die Prüfung von Willkür und unbilliger Benachteiligung, eine bloße Mehrbelastung reiche nicht aus. Bemessung der Beschwer und Streitwert Die Beschwer eines Wohnungseigentümers bei der Anfechtung eines Beschlusses zur Änderung von Verteilerschlüsseln richtet sich nach der zu erwartenden jährlichen Mehrbelastung, multipliziert mit dem Faktor 3,5 gemäß § 9 ZPO. Der höhere Multiplikator von 7,5 aus § 49 GKG ist nur für die Streitwertfestsetzung relevant, nicht für die Beschwer im Sinne der Berufungszulässigkeit. Auch zu erwartende künftige Kostensteigerungen, etwa durch Sanierungsmaßnahmen, werden berücksichtigt, führen aber im konkreten Fall nicht zum Erreichen der Berufungssumme. Prüfungsmaßstab für die Änderung des Verteilerschlüssels Das Gericht betonte, dass die Wohnungseigentümer einen weiten Gestaltungsspielraum bei der Änderung des Umlageschlüssels haben. Der Beschluss muss lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und darf nicht willkürlich oder zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. Eine Änderung des Verteilerschlüssels ist nicht schon deshalb unzulässig, weil einzelne Eigentümer dadurch mehr belastet werden. Willkür liege erst vor, wenn der neue Schlüssel zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung oder einem unbilligen Sonderopfer führt. Berufung als unzulässig verworfen Im konkreten Fall wurde die Berufung als unzulässig verworfen, da die erforderliche Beschwer nicht erreicht wurde und keine willkürliche oder unbillige Benachteiligung vorlag. Das Urteil bestätigt, dass die gerichtliche Kontrolle von Beschlüssen zur Kostenverteilung auf die Prüfung von Willkür und Unbilligkeit beschränkt ist und die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich frei in der Wahl des Verteilerschlüssels bleibt. Das Urteil stärkt die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft und konkretisiert die Anforderungen an die gerichtliche Kontrolle von Kostenverteilungsbeschlüssen. Eigentümer müssen eine erhebliche und nicht nur bloß spürbare Mehrbelastung nachweisen, um erfolgreich gegen eine Änderung des Verteilerschlüssels vorzugehen. >> Volltext des Urteils

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Eigenbedarf und Befristungsgrund Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. 7 C 228/24) entschieden, dass Vermieter bei befristeten Wohnraummietverhältnissen einen Schadensersatzanspruch des Mieters auslösen, wenn der im Vertrag angegebene Eigenbedarf nicht realisiert wird oder nur vorgeschoben war. Im konkreten Fall wurde die Befristung mit dem angeblichen Eigenbedarf für die Tochter begründet, die jedoch zum Ablauf der Mietzeit nicht in die Wohnung einzog und ihren Lebensmittelpunkt weiterhin im Ausland hatte. Das Gericht stellte fest, dass der Eigenbedarf zum maßgeblichen Zeitpunkt nicht ausreichend „verdichtet“ war und somit kein berechtigtes Interesse bestand. Beweislast und Schadensersatzumfang Das Gericht betonte, dass der Mieter die tatsächliche Nichtrealisierung des Eigenbedarfs darlegen und beweisen muss. Gelingt dies, haftet der Vermieter für die durch den Umzug entstandenen Schäden, etwa Umzugskosten, Renovierungskosten und Aufwendungen für die Wohnungssuche. Allerdings müssen die Kosten konkret und nachvollziehbar belegt werden, pauschale oder nicht ausreichend substantiierte Forderungen werden nicht erstattet. Im vorliegenden Fall wurden nur bestimmte Positionen anerkannt, etwa Kosten für Umzug, eigene Arbeitszeit und einzelne Einrichtungsgegenstände. Mietdifferenzschaden und Mietpreisbremse Ein Anspruch auf Erstattung einer Mietdifferenz besteht nur, wenn die neue Wohnung nachweislich teurer und vergleichbar ist. Das Gericht stellte klar, dass bei der Berechnung der Mietdifferenz die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse maßgeblich ist, nicht die tatsächliche Vertragsmiete. Da die Kläger nicht ausreichend zur Vergleichbarkeit und zur ortsüblichen Miete vorgetragen hatten, wurde ein Mietdifferenzschaden nicht zugesprochen. Rückzahlung überzahlter Miete wegen Mietpreisbremse Das Gericht sprach den Mietern einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu, da die vereinbarte Miete die nach Mietpreisbremse zulässige Miete überschritt und eine entsprechende Rüge erfolgt war. Die Rückzahlung wurde für die Monate ab Rüge anerkannt. >> Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit Urteil vom 25.11.2025 – 104 C 5062/25 eine Entscheidung zur Wirksamkeit von Indexmietklauseln in Wohnraummietverträgen getroffen. Im Mittelpunkt stand eine formularmäßige Vereinbarung, die Mieterhöhungen nach dem Verbraucherpreisindex vorsah, aber die gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht klar erläuterte. Die Klausel verwies lediglich auf § 557b BGB, ohne die Einschränkungen für Mieterhöhungen während der Indexmiete verständlich darzustellen. Transparenzgebot: Klausel muss verständlich sein Das Gericht stellte klar, dass Indexmietvereinbarungen in Formularmietverträgen dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB unterliegen. Rechte und Pflichten müssen so erläutert werden, dass der Mieter die Reichweite der Klausel ohne juristische Hilfe erkennen kann. Eine bloße Paragrafenverweisung reicht hierfür nicht aus, insbesondere wenn wesentliche Einschränkungen – wie die Begrenzung von Mieterhöhungen nach § 559 BGB – nicht erklärt werden. Unwirksamkeit und Rückzahlungspflicht Die Folge der Intransparenz: Die gesamte Indexmietvereinbarung ist unwirksam. Mieterhöhungen, die auf dieser Klausel basierten, sind nicht rechtmäßig. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Das Gericht stützt sich dabei auf § 812 Abs. 1 S. 1 BGB, der einen Rückzahlungsanspruch bei rechtsgrundloser Zahlung vorsieht. Das Urteil unterstreicht die hohen Anforderungen an die Gestaltung von Indexmietklauseln. Vermieter müssen die gesetzlichen Voraussetzungen für Mieterhöhungen während der Indexmiete klar und verständlich erläutern. Andernfalls riskieren sie die Unwirksamkeit der gesamten Vereinbarung und Rückzahlungsansprüche der Mieter. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 18. Februar 2026 (XII ZR 27/25) eine wichtige Entscheidung zur Vertragsauslegung getroffen. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob und wie das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien – also ihr Verhalten nach Vertragsschluss – zur Auslegung eines Rechtsgeschäfts herangezogen werden darf. Im konkreten Fall stritten Vermieterin und Mieterin über die Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrags für Praxisräume. Die Vermieterin (Klägerin) war der Ansicht, das Mietverhältnis sei nach zweimaliger Verlängerung zum 1. Mai 2021 beendet. Die Mieterin (Beklagte) berief sich auf eine weitergehende Verlängerungsoption. Das Berufungsgericht hatte der Mieterin Recht gegeben, ohne jedoch den Vortrag der Vermieterin zu würdigen, dass die Mieterin im Jahr 2013 selbst von einem Vertragsende 2021 ausgegangen sei und eine weitere Verlängerung gewünscht habe. Die Klägerin hatte hierzu Zeugenbeweis angeboten. Die Entscheidung des BGH Der BGH hebt das Urteil des OLG Frankfurt am Main auf und verweist die Sache zurück. Das Berufungsgericht habe den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt, weil es den auslegungsrelevanten Vortrag zum nachträglichen Verhalten der Parteien nicht ausreichend berücksichtigt und den angebotenen Zeugenbeweis nicht erhoben habe. Rechtliche Einordnung: Nachträgliches Verhalten als Auslegungshilfe Der BGH betonte, dass bei der Auslegung eines Rechtsgeschäfts grundsätzlich nur Umstände berücksichtigt werden, die dem Erklärungsempfänger bei Zugang der Willenserklärung bekannt waren. Allerdings kann das spätere Verhalten der Parteien wichtige Rückschlüsse auf ihr tatsächliches Verständnis und ihren Willen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zulassen. Gerade wenn die Parteien nachträglich übereinstimmend von einer bestimmten Vertragsauslegung ausgehen, kann dies ein starkes Indiz für die ursprüngliche Bedeutung der Vereinbarung sein. Praktische Bedeutung Für die Praxis bedeutet das: Wer sich auf eine bestimmte Auslegung eines Vertrags beruft, sollte auch das nachträgliche Verhalten der Beteiligten dokumentieren und in den Prozess einführen. Der Beschluss des BGH unterstreicht die Bedeutung des tatsächlichen Parteiverständnisses bei der Vertragsauslegung und stärkt die Rechte der Prozessbeteiligten auf umfassende Berücksichtigung ihres Vorbringens. >> Volltext des Urteils

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Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 18. Dezember 2025 (Az. 334 S 13/22) entschieden, dass eine erhebliche Verschattung und Verdunkelung einer Mietwohnung durch einen Neubau im Innenhof einen Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB darstellt und eine Mietminderung von 5 Prozent rechtfertigt. Raumhelligkeit deutlich eingeschränkt Die Berufung der Vermieterin gegen das erstinstanzliche Urteil blieb erfolglos. Im konkreten Fall hatte ein Sachverständigengutachten ergeben, dass die Besonnung und Raumhelligkeit im Wohnzimmer und auf dem Balkon durch den Neubau signifikant abgenommen hatten. Besonders im Winterhalbjahr entfiel die direkte Besonnung nahezu vollständig, im Sommerhalbjahr blieb sie auf wenige Stunden beschränkt. Minderungsquote von 5 Prozent angemessen Das Gericht betonte, dass auch eine zusätzliche Verschlechterung bei bereits ungünstigen Lichtverhältnissen besonders gravierend sein kann. Die Vermieterin konnte mit ihren Einwänden gegen die Beweiswürdigung nicht durchdringen. Das Berufungsgericht bestätigte die Feststellungen des Amtsgerichts und stufte die Minderungsquote von 5 Prozent als angemessen ein, da die Beeinträchtigung zwar begrenzt, aber deutlich wahrnehmbar ist. Das Urteil unterstreicht, dass bauliche Veränderungen im Umfeld einer Wohnung, die zu einer erheblichen Verschattung führen, einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Die Beweisaufnahme und das Sachverständigengutachten waren entscheidend für die Feststellung des Mangels und die Höhe der Minderung. >> Volltext des Urteils

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 15. Januar 2026 (Az. 2-13 S 26/24) entschieden, dass der Entzug der Nutzungsmöglichkeit einer Dachterrasse, die die Wohnung maßgeblich prägt, einen Entschädigungsanspruch des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft begründen kann. Damit werden die Rechte von Wohnungseigentümern gestärkt, deren Nutzungsmöglichkeiten an prägenden Wohnungsbestandteilen durch Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt werden. Maßgeblich ist, ob die Terrasse ein Wirtschaftsgut von zentraler Bedeutung für die Lebensführung des Eigentümers darstellt. Die Entschädigung bemisst sich an der ortsüblichen Miete für die entfallene Nutzung. Entschädigung bemisst sich an ortsüblicher Miete Im konkreten Fall wurde einem Eigentümer die Nutzung einer über 90 m² großen Dachterrasse für mehrere Jahre entzogen, nachdem die Gemeinschaft Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt hatte. Das Gericht stellte klar, dass bei einem Entzug der Nutzungsmöglichkeit eines Wirtschaftsguts von zentraler Bedeutung – wie einer großen Dachterrasse – ein Anspruch auf angemessene Entschädigung nach § 14 Abs. 3 WEG besteht. Die Entschädigung bemisst sich dabei an der ortsüblichen Miete für die entfallene Nutzung, wobei die tatsächliche Nutzungsdauer und die saisonale Verfügbarkeit berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall sprach das LG dem Eigentümer für den Zeitraum Januar 2018 bis April 2022 eine Entschädigung von 6.542,98 Euro zu. Für zwei Balkone lehnte das Gericht hingegen einen Anspruch ab, da deren Nutzung keine zentrale Bedeutung für die Lebensführung des Eigentümers hatte – eine Linie, die auch der Bundesgerichtshof in früheren Entscheidungen vertreten hat. Keine Mitverantwortung des Eigentümers Ein Mitverschulden des Eigentümers sah das Gericht nicht, da er mit einer einstweiligen Verfügung seine Rechte wahrgenommen hatte. Die Gemeinschaft haftet zudem nicht für Ausführungsfehler des Bauunternehmens, da dieses nicht als Erfüllungsgehilfe gilt. Das Urteil ist als Einzelfallentscheidung zu verstehen, betont aber, dass der Entzug prägenden Sondereigentums einen Ausgleichsanspruch begründen kann – sofern die Nutzung für die Lebensführung von zentraler Bedeutung ist. >> Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden (Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24), dass auch die Einbringung vermieteten Wohnraums in eine aus Familienangehörigen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB auslöst. Eine Ausnahme für Familiengesellschaften besteht in dieser Konstellation nicht. Umwandlung, Einbringung in GbR und Eigenbedarfskündigung Der Beklagte war seit 2004 Mieter einer Wohnung in München. Im Jahr 2021 erwarb ein neuer Eigentümer das Mehrfamilienhaus als Alleineigentümer. Noch im selben Jahr teilte er das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Anschließend gründete er gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine GbR, deren Zweck unter anderem die Verwaltung des Grundstücks war. Das Grundstück wurde in Erfüllung der gesellschaftsvertraglichen Einlagepflicht auf die GbR übertragen und diese als Eigentümerin der einzelnen Wohnungseinheiten im Grundbuch eingetragen. Kurz darauf kündigte die GbR das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zugunsten einer Tochter. Der Mieter berief sich auf die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB. Danach kann sich ein Erwerber von Wohnungseigentum, das nach Überlassung an den Mieter begründet wurde, für einen bestimmten Zeitraum – regelmäßig drei Jahre, in angespannten Wohnungsmärkten auch länger – nicht auf Eigenbedarf berufen. Das Berufungsgericht wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die Sperrfrist sei noch nicht abgelaufen. Der BGH bestätigte diese Entscheidung. Einbringung in die GbR als „Veräußerung“ Nach Auffassung des Senats stellt die Einbringung des Grundstücks in die GbR eine „Veräußerung“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Entscheidend sei der Eigentumswechsel. Mit der Eintragung der GbR im Grundbuch sei diese neue Eigentümerin geworden und gemäß Damit habe sich auch das potenzielle Eigenbedarfsspektrum erweitert: Während zuvor nur der Alleineigentümer Eigenbedarf hätte geltend machen können, komme nun der Bedarf aller vier Gesellschafter in Betracht. Gerade diese durch Umwandlung und anschließende Übertragung entstehende erhöhte Verdrängungsgefahr solle § 577a BGB verhindern. Keine Privilegierung für Familiengesellschaften Nicht anwendbar sei hingegen die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, wonach bei Erwerb durch Angehörige derselben Familie oder desselben Haushalts keine Sperrfrist gilt. Diese Vorschrift betreffe ausschließlich Fälle, in denen ein noch ungeteiltes Mietshaus an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit veräußert wird – also Konstellationen des sogenannten „Münchener Modells“. Im vorliegenden Fall sei jedoch bereits Wohnungseigentum begründet worden, sodass § 577a Abs. 1 BGB einschlägig sei. Eine analoge Anwendung oder teleologische Reduktion lehnte der BGH ab. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke; der Gesetzgeber habe die Differenzierung bewusst vorgenommen. Verfassungsrechtliche Einordnung Auch verfassungsrechtliche Bedenken griffen nach Ansicht des Gerichts nicht durch. Die Kündigungssperrfrist stelle einen zulässigen Ausgleich zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters dar. Der Gesetzgeber dürfe dem Bestandsschutzinteresse des Mieters nach einer Umwandlung in Wohnungseigentum Vorrang einräumen, selbst wenn der Erwerber eine Familiengesellschaft ist. Bedeutung für Vermieter Das Urteil stärkt den Mieterschutz bei Umwandlungen in Wohnungseigentum deutlich. Familien-GbRs können die gesetzliche Sperrfrist nicht dadurch umgehen, dass sie das Objekt innerhalb der Familie übertragen. Entscheidend bleibt die gesetzlich vorgesehene Abfolge: Wird vermieteter Wohnraum nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend veräußert, ist eine Eigenbedarfskündigung für die Dauer der Sperrfrist ausgeschlossen, unabhängig von der familiären Struktur des Erwerbers. >> Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23) entschieden, dass ein Mieter seine Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten darf. Im konkreten Fall aus Berlin hatte ein Mieter während eines Auslandsaufenthalts seine Zweizimmerwohnung ohne Erlaubnis für monatlich 1.100 Euro (962 Euro Kaltmiete) untervermietet, obwohl er selbst nur 460 Euro Kaltmiete zahlt. Damit lag zudem ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Der Bundesgerichtshof gab der Vermieter Recht, da der Mieter durch den Gewinnerzielung und die fehlende Erlaubnis seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB. Kein berechtigtes Interesse bei Gewinn Der Bundesgerichtshof führt aus, dass Mieter zwar grundsätzlich gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis hätten, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Das Gericht betonte, dass dieses Recht jedoch primär dem Erhalt der Wohnung und der Entlastung von den eigenen Mietkosten diene. Die Erzielung eines Gewinns, der die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen übersteige, stelle hingegen kein berechtigtes Interesse dar. Schutz von Vermietern und Untermietern Das Gericht begründet die Entscheidung auch mit einem angemessenen Ausgleich der grundrechtlichen Positionen. Während Mieter davor geschützt werden sollen, ihre Wohnung bei veränderten Lebensumständen aufgeben zu müssen, reiche ihre Rechtsposition nicht so weit, dass sie aus dem Eigentum des Vermieters Gewinn erzielen dürfen. Gleichzeitig seien die Untermieter zu schützen, die insbesondere in Ballungsgebieten oft gezwungen seien, überhöhte Preise zu zahlen. Auswirkungen auf die Praxis Hauptmieter, die eine Erlaubnis zur Untervermietung einholen möchten, werden zukünftig offenlegen müssen, wie hoch die geplante Untermiete ist und wie sie sich zusammensetzt. Zulässig ist die Deckung der Bruttomiete sowie zusätzlicher Kosten für Strom oder Internet, auch die Überlassung von Mobiliar kann wertsteigernd berücksichtigt werden. Werden diese Informationen verweigert oder wird ein deutlicher Gewinn erzielt, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern oder bei unerlaubter Untervermietung das Mietverhältnis kündigen. >> Zum Volltext des Urteils

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Ein Vermieter kündigte das bestehende Wohnraummietverhältnis nach vorheriger Abmahnung mit der Begründung, dass dort ein Gewerbe betrieben werde. Auf der Internetseite des Mieters wies sich dieser als selbständiger Reiseführer aus. Er beschrieb sich als Leitung eines kleinen professionellen und unabhängigen Teams von Stadtführern und gab sich selbst als erste Anlaufstelle an. Die Wohnanschrift wurde im Impressum genannt. Der Vermieter sah darin umfassende Beratungsleistungen, die der Mieter angeboten haben soll. Das Amtsgericht Hamburg sieht die Kündigung mit Urteil vom 19.12.2025 (Az. 49 C 213/25) als unwirksam an. Ohne besondere Vereinbarung dürfe ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung trete. Ebenso gelte dies für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erforderten, noch irgendwelche Störungen verursachten. Die Angabe des Mieters im Impressum sei kaum zu vermeiden. Sie sage letztlich nichts über eine gewerbliche Tätigkeit aus, da sämtlichen Gewerbetreibenden oder Freiberuflern, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausübten, nichts anderes übrig bleibe, als gegenüber Ämtern oder auch über ein Impressum einer Internetpräsenz ihre Wohnanschrift anzugeben. Der Mieter könne als Stadtführer auch keinen anderen festgelegten Ort der Leistungserbringung als Freiberufler benennen. Insofern sei etwa die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstiger Postverkehr keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeit. >> Zum Volltext des Urteils

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