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Das Amtsgericht Gelsenkirchen hat mit Urteil vom 19.01.2021 (Az. 204 C 166/20) eine Zustimmungsklage des Vermieters zu einer von ihm ausgesprochenen Mieterhöhung als unzulässig abgewiesen.  Mieter bestreitet den Zugang hinreichend Der Mieter hatte den Zugang der als Standard-Einschreiben versandten Mieterhöhungserklärung bestritten und darüber hinaus dargelegt, dass Postsendungen gelegentlich abhanden kämen, weil die Haustür nicht durchgehend geschlossen sei sowie andere Mietparteien im Haus das Schreiben ebenfalls nicht erhalten hätten.  Vermieter trägt Beweislast für Zugang  Das Gericht führt aus, dass ein Mieterhöhungsverlangen als sog. einseitige Willenserklärung nur wirksam sei, wenn auch ein tatsächlicher Zugang erfolgt sei. Der Vermieter habe aber den Zugang nicht nachweisen können.  Es bestehe für Postsendungen und Standard-Einschreiben kein Anscheinsbeweis, dass die zur Post gegebene Sendung den Empfänger auch erreicht habe. Der vorgelegte Einlieferungsbeleg bei der Deutschen Post und der Zustellungsvermerk des Standard-Einschreibens helfe nicht weiter. Denn aus diesen Unterlagen ergebe sich weder, dass ein Einwurf in den persönlichen Briefkasten der Beklagten erfolgt sei noch das dem Mieter das Schreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen persönlich übergeben worden sei.  >> In der Regel sollte also mindestens ein Einwurf-Einschreiben genutzt werden. Lesen Sie hierzu auch unsere Erläuterungen zu den ähnlichen Anforderungen an eine Kündigung. > Zum Volltext des Urteils

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Das Bundesverfassungsgericht hat den sog. Mietendeckel in Berlin für nichtig, weil unvereinbar mit dem Grundgesetz, erklärt.  Der Bundesgesetzgeber habe mit seinen Regelungen zum Mietpreisrecht eine abschließende Regelung im Rahmen seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz des Grundgesetzes  getroffen. Für eigene Regelungen der Bundesländer sei daher wegen dieser Sperrwirkung kein Raum mehr.  Das Bundesverfassungsgericht führt aus:  "Spätestens mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz) vom 21. April 2015 hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum bundesrechtlich abschließend geregelt. (...) § 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz." Den vollständigen Beschluss vom 25.03.2021 (Az. 2 BvF 1/20) lesen Sie hier.  Einen ausführlichen Bericht finden Sie hier auf unserem Blog.

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Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 29.03.2021 (Az. 2-13 T 7/21) im Rahmen einer summarischen Überprüfung des Sachverhalts entschieden, dass aufgrund einer Coronaschutzverordnung ein Anspruch auf Absage einer Wohnungseigentümerversammlung bestehen kann.    Versammlung nicht zumutbar Bestünden zum Zeitpunkt der geplanten Versammlung objektiv Unsicherheiten, ob die Durchführung gemäß geltender Verordnung zulässig sei oder die Teilnehmer sich ordnungswidrig verhielten, sei die Versammlung nicht zumutbar. Auf den Zeitpunkt der Einladung komme es nicht an. Unklare Rechtslage Im konkreten Fall könne zwar als Ausnahmetatbestand einschlägig sein, dass es sich um eine Zusammenkunft aus geschäftlichen Gründe handele. Allerdings sei die Formulierung völlig unbestimmt. Die Auslegungshinweise der hessischen Ministerien äußerten sich zur Einordnung der Eigentümerversammlung nicht, auch wenn dort pauschal Eigentümerversammlungen als zulässig angesehen würden. Ein Blick in die Hinweise anderer Bundesländer zeige, dass es alles andere als eindeutig sei, ob eine Eigentümerversammlung eine geschäftliche Zusammenkunft darstelle. Die Auslegungshinweise in Schleswig-Holstein sähen eine Eigentümerversammlung ausdrücklich als zulässig an, da es sich um eine Versammlung „aus geschäftlichen Gründen“ handele. Demgegenüber finde sich in den Auslegungshinweisen der Corona-Bekämpfungsverordnung für Rheinland-Pfalz ausdrücklich die Aussage, dass Eigentümerversammlungen unzulässig seien, obwohl die dortige Verordnung insoweit wortgleich mit der hessischen Verordnung „Zusammenkünfte aus geschäftlichem, beruflichen oder dienstlichen Anlässen“ erlaube. Risiko rechtswidrigen Verhalts Wenn aufgrund unklarer Rechtslage für die Teilnehmer die Gefahr bestehe, sich ordnungswidrig zu verhalten, müssten diese ein derartiges Risiko nicht auf sich nehmen. Das Teilnahmerecht der Eigentümer sei bereits dann verletzt, wenn sie objektiv nachvollziehbar befürchten müssen, sich nicht entsprechend der geltenden Gesetzeslage zu verhalten, wenn sie an einer Eigentümerversammlung teilnehmen, zumal wenn die Einleitung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens drohe. Denn dann bestehe aus Sicht der Eigentümer das Dilemma sich zwischen rechtskonformen Verhalten und der Teilnahme an einer Eigentümerversammlung, auf der über die Verwaltung ihres Eigentums entschieden werde, eine Wahl treffen zu müssen. Dies könne von den Eigentümern nicht verlangt werden. Da offenbar selbst bei identischem Verordnungstext bei den Verordnungsgebern keine einheitliche Vorstellung vorhanden sei, was von diesem Ausnahmetatbestand erfasst werde, müssten jedenfalls Eigentümer nicht das Risiko eingehen, sich der Gefahr eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens durch die Teilnahme an einer Versammlung auszusetzen, auch wenn letztlich angesichts der Unbestimmtheit der in der Verordnung verwandten Begriffe die reale Gefahr einer Verurteilung in einem Bußgeldverfahren eher nicht bestehen dürfte.  Diese Entscheidung des Landgerichts Frankfurt am Main entspricht der Rechtsansicht des Amtsgerichts München in seiner Entscheidung vom 25.02.2021 (Az. 1291 C 2946/21 EVWEG). > Zum Volltext es Urteils

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Wenn der Mieter beispielsweise nach Auszug Schäden in der Wohnung zurückgelassen hat, kann er zum Schadensersatz verpflichtet sein. Ist aber eine Fristsetzung bei der Geltendmachung von Schadensersatz erforderlich?Wir beantworten diese Frage hier auf unserem Blog.

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§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen. Mehr zu diesem Thema erläutern wir hier auf unserem Blog.

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Wir freuen uns, Ihnen den neuen Kooperationspartner des Vermieterverein e.V. "Docutain" vorstellen zu können. Die digitale Dokumentenverwaltung von Docutain ermöglicht Vermietern, Ihre Unterlagen digital und sicher aufzubewahren und clever zu indexieren. Verwalten und organisieren Sie Ihre Unterlagen ganz einfach am PC oder Handy. Unseren Mitgliedern steht Docutain ab sofort zu vergünstigten Konditionen zur Verfügung.  Weitere Informationen dazu finden Sie hier: www.vermieterverein.de/docutain

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Neben der Frage, ob eine Kündigung durch den Vermieter überhaupt ausgesprochen werden kann, stellt sich in der Praxis auch die wichtige Frage, wie die Kündigung gegenüber dem Mieter erklärt und zugestellt werden muss.  Die formalen Anforderungen an eine Kündigung erläutern wir hier auf unserem Blog.

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Kann der Käufer einer Immobilie von dem Verkäufer Schadensersatz für einen Mangel verlangen und die Forderung auf Grundlage der voraussichtlich entstehenden, aber noch nicht aufgewendeten (fiktiven) Kosten berechnen?  Kaufvertragsrecht: Schadensersatzanspruch ohne Vorleistung Ja. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage mit Urteil vom 12.03.2021 bejaht (Az. V ZR 33/19). Im konkreten Fall verlangte der Käufer einer Eigentumswohnung vom Verkäufer Schadensersatz wegen Feuchtigkeit in der Wohnung, da diese konkrete Schadensursache nicht von der kaufvertraglichen Sachmängelhaftung ausgeschlossen war.  Wie der Bundesgerichtshof sich entscheiden würde, war bislang offen, da im Jahr 2018 für das Werkvertragsrecht eine Abkehr von dieser Berechnungsmethode für den Schadensersatz stattgefunden hatte (Urteil vom 22.02.2018,Az. VII ZR 46/17).  Im Kaufvertragsrecht muss der Käufer also nicht mit der Schadensbehebung in Vorleistung treten. Die Dispositionsfreiheit des Geschädigten zähle für Sachschäden zu den anerkannten Grundsätzen im Schadensersatzrecht. Im Werkvertragsrecht dagegen wurde damals entschieden, dass die fiktive Berechnung zu einer Überkompensation führen könne, wenn der Schaden am Ende so belassen werde. Daher können werkvertraglich regelmäßig nur die tatsächlichen Kosten nach Abschluss der Arbeiten verlangt werden.  Praktische Gründe sprechen für die Entscheidung Der Bundesgerichtshof weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass der Immobilienkäufer neben der Kaufpreisfinanzierung oft nicht in der Lage sein wird, die Kosten der Mängelbeseitigung vorzustrecken. In vielen Fällen könne er auch ein anerkennenswertes Interesse daran haben, die Behebung der Mängel auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben.  Anhand der voraussichtlich entstehenden Mängelbeseitigungskosten könne der Schadensersatz zudem relativ verlässlich und vorhersehbar bemessen werden. Die Schadensabwicklung werde damit erheblich erleichtert und für den Rechtsverkehr vorhersehbar ausgestaltet.  Zum Volltext des Urteils.

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Schwangere Arbeitnehmer müssen ihre Schwangerschaft dem Arbeitgeber mitteilen.  Doch gibt es eine vergleichbare Regelung auch im Mietrecht? Muss der Vermieter über eine Schwangerschaft der Mieter informiert werden?  Das klären wir in diesem Artikel.

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Das Amtsgericht München hat mit Beschluss vom 25.02.2021 (Az. 1291 C 2946/21 EVWEG) im Eilrechtsschutz entschieden, dass eine anberaumte Eigentümerversammlung vor Ort nicht durchzuführen ist. Konkret sollte die Versammlung am 01.03.2021 stattfinden.  Präsenzveranstaltung nicht zumutbar Das Gericht führt aus, dass jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch auf eine Absage der Versammlung habe. Es entspreche allgemeiner Auffassung, dass das Erscheinen zur Eigentümerversammlung den Eigentümern zumutbar sein muss.  Diese Frage sei bislang nur im Hinblick auf die Wahl von Ort und Zeit der Versammlung erörtert worden, lasse sich aber auf die hier relevante Frage der Durchführung der Versammlung übertragen. Sei es den Eigentümern nicht mehr zumutbar, zur Versammlung zu erscheinen, sei diese abzusagen. Da aktuell nahezu das gesamte öffentliche Leben zum Erliegen komme, bestehe wohl in jedem fall ein Anspruch auf Absage einer anberaumten Eigentümerversammlung.  Ladung pflichtwidrig Da die Einladung regelmäßig mit Kosten für die Gemeinschaft (Saalmiete, Portokosten etc.) verbunden sei, drohten an dieser Stelle bei einer Fehlentscheidung Schadensersatzforderungen. Herangezogen werden könnten auch hier die zuvor entwickelten Maßstäbe: Sei zum Zeitpunkt der Einladung klar, dass ein Absageanspruch bestehe, weil entweder Eigentümern die Anreise nicht zumutbar oder mit Anreisen aus Infektionsgebieten zu rechnen sei oder falle die Versammlung gar unter eine Schutzempfehlung nach dem IfSG, sei die Ladung pflichtwidrig und würde Ersatzansprüche begründen.  In der Einladung sei zudem darauf hingewiesen worden, dass "aus Pandemiegründen nicht mehr als 2-5 Teilnehmerlnnen dabei sein sollten“.  Die Formulierung der Einladung sei geeignet, einen psychischen Zwang bei den einzelnen Wohnungseigentümern auszulösen, der sie von der Wahrnehmung ihrer Kernrechte abhalte zumal auch § 5 der 11. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung entgegenstehen dürfte. Wohnungseigentümer, die gern persönlich an der Versammlung teilnehmen würden, könnten von der Teilnahme im Hinblick auf die Ordnungswidrigkeitenandrohung in § 28 Nr. 4 der 11. Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung abgehalten werden. > Zum Volltext des Urteils

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