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Das Oberlandesgericht Brandenburg hat sich in seinem Beschluss vom 01.06.2021 (Az. 3 W 56/21) mit der Länge einer im vorinstanzlichen Urteil dem beklagten Mieter gewährten Räumungsfrist nach erfolgreicher Räumungsklage des Vermieters beschäftigt.  Maßgebliche Vorschrift ist in diesem Fall § 721 ZPO. Das Gesetz definiere die Voraussetzungen, unter denen eine Räumungsfrist bewilligt werden könne, nicht näher.  Abwägung im Einzelfall erforderlich Die Vorschrift spreche lediglich davon, dass dem Mieter eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewährt werden könne. Die Entscheidung über die Bewilligung einer Räumungsfrist stehe daher im pflichtgemäßen Ermessen des jeweiligen Gerichts.  Dieses habe die Interessen der Parteien aufgrund des vorgetragenen Sachverhaltes gegeneinander abzuwägen und anhand des Gesetzeszweckes (Vermeidung von Obdachlosigkeit) eine den Umständen des Einzelfalles angemessene Entscheidung zu treffen.  Hierbei verbiete sich jedoch eine schematisch einseitige Betrachtung der Interessenlage zu Gunsten des Mieters, wenn dieser ohne nähere Darlegung geltend mache, er habe bisher keinen Ersatzwohnraum gefunden. Vielmehr sei in jedem Einzelfall darauf abzustellen, ob das Interesse des Mieters an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten sei als das Interesse des Vermieters an der sofortigen Räumung.  Der gerichtliche Ermessensspielraum gelte auch bei der Bemessung der Länge der zu bewilligenden Räumungsfrist. Mieter muss Bemühungen um Ersatzwohnraum vortragen und nachweisen Mache der Mieter geltend, dass es ihm unmöglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Vermieter eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, müsse er grundsätzlich auch substantiiert darlegen und ggf. nachweisen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt habe. Eine solche Obliegenheit bestehe für den Mieter spätestens dann, wenn er bei Anwendung objektiver Maßstäbe erkennen könne, dass seine Klageverteidigung im Räumungsverfahren nicht erfolgversprechend sei. Er könne nicht in jedem Fall unbekümmert auf die Abweisung der Räumungsklage hoffen, sondern müsse sich zumindest dann, wenn die Wirksamkeit der Kündigung auf der Hand liege, ab Kenntnis der Kündigungserklärung nach einer Ersatzwohnung umsehen.  Nur wenn die danach zur Verfügung stehende Zeit unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Lage am Wohnungsmarkt, der Bedürfnisse des Schuldners und der Ernsthaftigkeit seiner Bemühungen nicht ausreichend erscheine, sei die Bewilligung einer längeren Räumungsfrist mit den Interessen des Vermieters vereinbar. 5 Monate auch zu Pandemiezeiten ausreichend Für den konkreten Fall weist das Gericht darauf hin, dass trotz der Corona-Pandemie innerhalb von 5 Monaten bis zum Verkündigungstermin der Entscheidung Ersatzwohnraum hätte gefunden werden müssen. Eine Verlängerung der Frist komme daher hier nicht in Betracht. 

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§ 573a BGB regelt den einzigen Fall, in dem der Vermieter ohne Vorliegen eines sog. berechtigten Interesses seinem Mieter kündigen kann. Dies ist nach dem Wortlaut dann möglich, wenn es sich um ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt und der Vermieter eine der Wohnungen selbst bewohnt. Der Gesetzgeber hat diese Ausnahme wegen des in der Regel engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter geschaffen. Das Vermieterkündigungsrecht im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB ist daher grundsätzlich nicht dadurch beschränkt, dass Sie das Eigentum erwerben und dann eine Wohnung selbst beziehen. Das aktuelle Update des Artikels enthält Ergänzungen zu der Frage, wann ein "Gebäude" und ein "Wohnen" des Vermieters vorliegt. Beide Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Kündigung möglich ist.  Mehr zu diesem Thema erläutern wir hier auf unserem Blog.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.06.2021 (Az. V ZR 234/19) das sog. Selbsthilferecht des Eigentümers gestärkt. Äste eines großen Baums auf dem Nachbargrundstück ragen auf das eigene Grundstück   Im der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatte der beklagte Grundstückseigentümer seinen Nachbarn erfolglos aufgefordert, die auf sein Grundstück herüberragenden Äste einer etwa 15 Meter hohen Schwarzkiefer zurückzuschneiden, da Nadeln und Zapfen herabfielen. Nachdem der Nachbar mit Hinweis darauf, dass das Abschneiden der Äste die Standsicherheit des Baums gefährde, ein Zurückschneiden verweigerte, schnitt der beklagte Eigentümer die über seinem Grundstück befindlichen Äste selbst ab. Der klagende Nachbar verlangte mit seiner Klage zukünftige Unterlassung dieses Verhaltens. Abschneiden ohne Verhältnismäßigkeitsprüfung nach erfolglosem Auffordern des Nachbarn zulässig Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des beklagten Eigentümers wie folgt: Wird das eigene Grundstück durch den Überhang beeinträchtigt, muss der Nachbar das Abschneiden auch dann dulden, wenn das Absterben des Baumes oder der Verlust der Standfestigkeit droht. Das Selbsthilferecht des hier maßgeblichen § 910 Abs. 1 BGB solle nach der Vorstellung des Gesetzgebers einfach und allgemein verständlich ausgestaltet sein, es unterliege daher insbesondere keiner Verhältnismäßigkeits- oder Zumutbarkeitsprüfung.  Zudem liege die Verantwortung dafür, dass Äste und Zweige nicht über die Grenzen des Grundstücks hinauswachsen, bei dem Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Baum stehe. Er sei hierzu im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung seines Grundstücks gehalten. Komme er dieser Verpflichtung nicht nach und lasse er die Zweige des Baumes über die Grundstücksgrenze wachsen, könne er nicht unter Verweis darauf, dass der Baum drohe, durch das Abschneiden der Zweige Schaden zu nehmen, von seinem Nachbarn verlangen, das Abschneiden zu unterlassen und die Beeinträchtigung seines Grundstücks hinzunehmen. Naturschutz kann aber einschränken Das Selbsthilferecht könne aber durch naturschutzrechtliche Regelungen, etwa durch Baumschutzsatzungen oder -verordnungen, eingeschränkt sein.  Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

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Bei der Frage nach der Tierhaltung in der Mietwohnung geht es meist um die Verständigung zwischen Vermieter und Mieter, ob die Haltung eines Hundes, einer Katze oder eines Kleintiers erlaubt ist. Doch wie sieht es mit der Haltung eines Bienenvolks auf dem Balkon der Mietwohnung aus? Das klären wir in unserem aktuellen Blogartikel hier.

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Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere zeitlich nacheinander folgende Mieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären. Dies gilt nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28.04.2021 (Az. VIII ZR 5/20) auch dann, wenn alle Maßnahmen in einem einheitliche Schreiben angekündigt worden sind. Ankündigungsschreiben mit umfangreichen Maßnahmen Im konkreten Fall hatte die Vermieterin unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen zusammen angekündigt und in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Einsparung von Energie sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Nach einer Mieterhöhung, zu deren Zeitpunkt die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert waren, zahlten die Mieter unter Verweis auf den fehlenden Abschluss die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Der Bundesgerichtshof verneint einen Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der erhöhten Miete. Abgeschlossene Teilmaßnahme: Wenn keine Bauabstimmung erforderlich Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. So liege der Fall hier, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den bereits ausgeführten Maßnahmen trennbar sei. Sie seien hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedürfe. Da die Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitierten, sei es nicht unangemessen, sie  an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Etwas anderes folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Die Ankündigung sei nämlich für die spätere Mieterhöhung nicht Voraussetzung. Auch ohne Ankündigung könne der Vermieter nach durchgeführter Modernisierung erhöhen, lediglich die Frist, ab wann die erhöhte Miete geschuldet werden, verlängere sich von drei auf sechs Monate. Es fehlten auch Anhaltspunkte wonach die Mieter die Ankündigung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte hätten verstehen können, dass erst nach vollständigem Abschluss aller Arbeiten eine Mieterhöhung in Betracht komme. Der Mieter sei auch ausreichend dafür geschützt, dass jede Erhöhungserklärung den gesetzlichen Voraussetzungen genügen müsse.  Hier finden Sie den Volltext des Urteils.

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Das Klimaschutzgesetz ist in Teilen nichtig und der Gesetzgeber zur Nachbesserung aufgefordert. Vermieter werden insoweit wohl belastet werden. Die Bundesregierung hat schnell reagiert, in einer Pressemitteilung des Bundesumweltministeriums mit Bezug auf einen Kabinettsbeschluss heißt es am Ende:  „Die Kosten des CO2-Preises sollen künftig nicht mehr allein von den Mieterinnen und Mietern, sondern zur Hälfte von den Vermieterinnen und Vermietern getragen werden. Damit soll die Wirkung des CO2-Preises verbessert werden, da Vermieter über energetische Sanierungen und die Art der Heizung entscheiden.“ Konkret bedeutet dies also, dass Mieter die Kosten des seit dem 01.01.2021 geltendes CO2-Preises auf Öl und Gas nicht mehr wie bisher alleine in der Regel als Bestandteil der Heizkostenabrechnung tragen sollen. Er beträgt zur Zeit 25 EUR pro Tonne CO2 und soll bis 2025 auf 55 EUR schrittweise ansteigen. Damit soll die Wirkung des Preises offenbar verbessert werden, da Vermieter über eine energetische Sanierung und die Art der Heizung entscheiden. Allerdings: Wenn der Mieter praktisch zum Fenster heraus heizt, erscheint es sinnvoll, dass er auch für seinen individuellen Verbrauch alleine verantwortlich sein muss, nicht auch der Vermieter. Zudem müssen Vermieter, die bereits energetisch saniert haben, prozentual genau so viel für die CO2-Emissionen zahlen, wie bisher untätige Vermieter. Das Bundesjustizministerium will zeitnah einen Entwurf für eine Begrenzung der bisherigen vollen Umlagefähigkeit auf die Mieter vorlegen, damit diese noch vor der Bundestagswahl im September wirksam werden kann. Allerdings: Der Bundesrat zeigt sich bisher eher skeptisch. In einer Empfehlung mehrerer Ausschüsse zur Änderung des Klimaschutzgesetzes vom 18.05.2021 heißt es unter Ziffer 15 b):  "Hinsichtlich der im Klimapakt vorgesehenen hälftigen Aufteilung der Kosten des nationalen CO2-Preises zwischen Vermietern und Mietern erwartet der Bundesrat, dass die Auswirkungen auf die Anreizwirkung für Investitionen kritisch geprüft werden. Besonders zu berücksichtigen sind dabei die regionalen Unterschiede auf den Wohnungsmärkten und die bereits erfolgten Energiesparmaßnahmen im Gebäudebestand."

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Im mit Urteil vom 31.03.2021 (Az. XII ZR 42/20) vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der gewerbliche Mieter sich mietvertraglich zur Umgestaltung der Mietsache als teilweise Gegenleistung zusätzlich zur Mietzahlung verpflichtet, wobei der umgestaltete Zustand auch bei Räumung der Mietsache maßgeblich sein sollte.  Kann der Vermieter im Fall der unterlassenen Arbeiten auch noch nach Rückerhalt der Räume Schadensersatz verlangen? Wenn ja, welche Frist besteht? Vermieter kann Schadensersatz für Herstellungskosten innerhalb kurzer Frist verlangen Der Mieter hatte die vereinbarten Arbeiten („Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle“) jedoch nicht durchgeführt, weil er in diesem Fall von seinen Plänen zur Verarbeitung von Kunststoff Abstand genommen hatte. Nach seiner Vorstellung waren dieses Arbeiten aber für eine entsprechende immissionsrechtliche Genehmigung erforderlich. Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Räumung verlangte der Vermieter Schadensersatz in Höhe der für die Arbeiten notwendigen Kosten von ca. € 21.000.  Der Bundesgerichtshof entscheidet zugunsten des Vermieters. Maßgeblich für die geltend gemachten Ansprüche des Vermieters sei die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB für „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache“ nach Rückerhalt der Mietsache, die hier noch nicht abgelaufen war. Damit gelte nicht etwa die dreijährige Regelverjährungsfrist.  Die eigentlich sofort fällige Umbauverpflichtung des Mieters nach § 271 Abs. 1 BGB lege unter Berücksichtigung der zu erwartenden Abnutzung auch den bei der Rückgabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich fest.  Kurze Frist soll einheitlich gegenseitige Anspräche nach Beendigung erfassen Der von § 548 Abs. 1 BGB verwendete Begriff der „Verschlechterung“ sei insoweit weit auszulegen. Er setze nicht zwingend voraus, dass der Zustand der Mietsache im vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist.  Gleichgestellt sei die Abweichung von einem vertraglich vereinbarten Zustand, den die Mietsache bei der Rückgabe haben soll. Auch für solche Fälle bezwecke die Vorschrift eine zeitlich klar umgrenzte Abwicklung der beiderseitigen Ansprüche nach Beendigung des Mietverhältnisses.  § 548 Abs. 1 BGB erfasse damit sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin hätten, dass der Mieter die Mietsache zwar also solche zurückgegeben habe, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich vereinbarten Zustand befinde.  

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Die Befristung von Mietverträgen über Wohnraum ist grundsätzlich nicht möglich, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtlich zulässig. Vor Abschluss eines Mietvertrages ist also immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Befristung überhaupt in Betracht kommt. Auch die Kündigung durch den Vermieter ohne das Erfordernis eines berechtigten Interesses ist nur im Ausnahmefall möglich. In Artikel "Mietvertrag: Zeitliche Befristung oder Kündigung ohne berechtigtes Interesse" geben wir einen Überblick über die Rechtslage. 

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Das Amtsgericht Dortmund hat sich mit Urteil vom 27.04.2021 (Az. 425 C 7880/20) auf die neue gesetzgeberische Wertung bezogen, nach der eine staatlich verfügte Schließung von Gewerberaum grundsätzlich zur Vermutung einer Störung der Geschäftsgrundlage führt. Dem Urteil lag die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 zugrunde. Kein Mangel der Mietsache Das Gericht teilt die weit verbreitete Ansicht in Rechtsprechung und Literatur, dass öffentlich-rechtliche pandemiebedingte Betriebsverbote nicht zur Annahme eines zur Minderung berechtigenden Mangels führen. Es wird eine Parallele zur Entscheidung  des XII. Senats des Bundesgerichtshofs zu den Auswirkungen der Nichtraucherschutzgesetzes auf den Betrieb gastronomischer Betriebe hergestellt.  Damals sei ohne Übergangsvorschriften das Rauchen in Gasstätten völlig verboten. worden. Der Senat habe diesen neuen Zustand und die hierdurch eingetretenen Einnahmeausfälle als nicht auf der Mietsache beruhend angesehen und einen Mangel deshalb verneint. Betroffen sei allein das Verwendungsrisiko, also die Chance mit der Mietsache Gewinne erwirtschaften zu können. Die im März/April 2020 verfügten Nutzungs- und Betriebsbeschränkungen beruhten nicht auf dem baulichen Zustand der Mietsache. Es sei damals wie heute unabhängig vom konkreten Betrieb darum gegangen, Menschenansammlungen zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern und das Ansteigen der Infektionszahlen zu verlangsamen, um das Gesundheitssystem funktionstüchtig zu halten. Zwar könne auch der Mieter nichts für die Schließung seines Geschäfts, jedoch werde ihm aufgrund der gesetzlichen Wertung dies Risiko im Bereich des Gewährleistungsrechts in Deutschland (anders in Österreich in § 1141 ABGB) grundsätzlich überbürdet. Abweichende Vereinbarungen zu „höherer Gewalt“ oder Naturkatastrophen seien aber möglich und kämen vereinzelt auch vor (Force-Majeure-Klauseln). Im vorliegenden Fall hätten die Parteien jedoch keine solche Regelung getroffen. Keine rechtliche Unmöglichkeit Das Gericht lehnt die Annahme einer rechtlichen Unmöglichkeit gegen den Mietzahlungsanaspruch der Vermieterseite kurz ab. Die relevante Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB sei nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und werde dann von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts verdrängt. Allerdings: Anspruch auf Absenkung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage Der Vertrag sei aber gemäß § 313 Abs. 1 BGB anzupassen. In der augenblicklichen Situation würden die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, die sie dem Vertragsschluss zugrundgelegt haben, nicht mehr zutreffen, sie stimmten mit der Realität schlicht nicht mehr überein. Betroffen sei hier die sog. große Geschäftsgrundlage. Diese werde gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaue. Bundeskanzlerin Merkel habe in ihrer Fernsehansprache am 18.3.2020 davon gesprochen, dass „seit der Deutschen Einheit, nein, seit dem Zweiten Weltkrieg habe es keine Herausforderung an unser Land mehr gegeben, bei der es so sehr auf unser gemeinsames solidarisches Handeln ankommt“. Die Pandemie habe also im Tatsächlichen große Auswirkungen auf die Durchführung von Verträgen und sei auch nicht vorhersehbar gewesen. Die Anwendung der Vorschrift sei in Rechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert worden. Allerdings habe der Gesetzgeber durch Art. 240 § 7 EGBGB nun eine gesetzliche Vermutungsregel geschaffen. Danach werde vermutet, dass in den Fällen, in denen vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind, insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert habe. [Insoweit wurde zuvor noch anders, weil ohne gesetzliche Vermutungsregel, entschieden: Landgericht Heidelberg und Landgericht Frankfurt am Main.] Die Vorschrift gelte auch rückwirkend für den ersten Lockdown. Die Regelung sei sicher gesetzestechnisch ein ungewöhnlicher Weg, aber in dieser ungewöhnlichen Situation zulässig, um den Vertragspartnern, die nicht in der Lage waren diese Außergewöhnlichkeit zu akzeptieren und sich Verhandlungslösungen zu öffnen  deutlich die Notwendigkeit von Anpassungen vor Augen zu führen. Dem Gesetzgeber stehe es frei, solche ungewöhnlichen Wege zu gehen. Soweit vertreten werde, dass aufgrund der weitgehenden Hilfen für Gewerbetreibende im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie (Ersatz von 75% des Vorjahresumsatzes) in vielen Fällen ein Rückgriff auf das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ausscheide, könne offenbleiben, ob dies generell richtig sei, da die Mieterseite solche Überbrückungsgelder nicht bekommen habe. Nach Ansicht des Gerichts wären solche Leistungen aber erst bei der Berechnung eines eventuellen Anpassungsanspruchs zu berücksichtigen. Konkrete Berechnung der Minderung der Gewerberaummiete  Es sei auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen, so dass pauschale Lösungen nicht zulässig wären. Soweit in Literatur und Rechtsprechung vorgeschlagen bzw. entschieden werde, dass die Miete pauschal zu halbieren sei, werde dies den Besonderheiten des konkreten Falles nicht gerecht. Das Gericht betrachtet die Vorjahresumsätze der durch die Schließung betroffenen Zeiträume. Wären die Parteien bei Vertragsschluss von den hier hälftig verminderten Umsätzen ausgegangen, hätten sie eine verminderte Miete vereinbart, und zwar halben Umsatz auch die Hälfte der vereinbarten Miete.

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Kann der Mieter vom Vermieter angebrachte und daher mitgemietete Tapeten entfernen und Tapeten nach eigenem Wunsch anbringen? Die Frage wird mit einem genaueren Blick auf den sog. "vertragsgemäßen Gebrauch" hier in unserem Blog-Artikel beantwortet. 

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