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Der Vermieter kann bei entsprechendem Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung erklären, die in der Regel auch mit einer hilfsweise ordentlichen Kündigung verbunden wird. Ein innerhalb der sog. Schonfrist erfolgter vollständiger Ausgleich des Mietzahlungsrückstands führt nur dazu, dass die fristlose Kündigung ihre Wirkung verliert. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen. Der Bundesgerichtshof bleibt damit auch mit Urteil vom 13.10.2021 (Az. VIII ZR 91/20) bei seiner in der Vergangenheit entwickelten Rechtsprechung. Schonfristzahlung Der Bundesgerichtshof führt aus, dass nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung unwirksam werde, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt werde oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichte (=Schonfristzahlung). Eine Auswirkung auf die ordentliche Kündigung habe die Schonfristzahlung aber gerade nicht, was auch dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers entspreche.  Wortlaut, Systematik, Geschichte Mit der „Kündigung“ nach dem Sinnzusammenhang, in dem dieser Begriff verwendet werde, sei nur die fristlose Kündigung gemeint. Dies ergebe sich neben der eindeutigen amtlichen Überschrift der Norm („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“) aus deren Aufbau und dem sprachlichen Kontext. Dafür spreche auch, dass die Vorschrift des § 569 BGB gerade die eine solche fristlose Kündigung regelnde Vorschrift des § 543 BGB ergänze, wodurch ein eindeutiger Bezug hergestellt sei. Die Regelung des § 569 BGB solle so ausdrücklich allein als Ergänzung zu § 543 BGB ausgestaltet sein. Die Schonfristzahlung diene ihrem Sinn und Zweck nach der Vermeidung einer Obdachlosigkeit des Mieters. Eine Obdachlosigkeit drohe bei einer mit einer mindestens dreimonatigen Kündigungsfrist einhergehenden ordentlichen Kündigung allerdings in geringerem Maße als bei einer fristlosen Kündigung. Der Bundesgerichthof wird hinsichtlich der Begründung der noch anders entscheidenden Vorinstanz weiter deutlich: „Abschließend ist festzuhalten, dass das Berufungsgericht bei seiner auf die heutigen Verhältnisse und die aktuellen Auswirkungen einer auf den Zahlungsverzug gestützten Kündigung die jüngere Gesetzgebungsgeschichte in Gänze außer Betracht lässt. Aus dieser folgt eindeutig, dass der Gesetzgeber eine Erstreckung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung (bisher) ablehnt.“. Zum Volltext des Urteils. Auch interessant:  Gleichzeitige ordentliche Kündigung unwirksamFristlose, hilfsweise ordentliche KündigungKündigung Mietvertrag (Muster) fristlos und ordentlich wegen Zahlungsverzug des Mieters

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Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund kündigen, wenn ihm auch nach Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Amtsgericht Brandenburg hat eine solche Kündigungsberechtigung mit Urteil vom 05.11.2021 (31 C 32/21) für den Fall bejaht, dass der Mieter der Vermieterin zur Anbringung von Rauchwarnmeldern sowie zum Austausch der Heizkostenverteiler auch nach Abmahnung dauerhaft keinen Zutritt gewährt. Einzelfallabwägung erforderlich Das Gericht führt aus, dass ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB in jeglicher Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag liegen könne. Dies folge aus dem Wortlaut des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Unter welchen Umständen die Zumutbarkeitsgrenze für den Vermieter überschritten sei, wenn der Mieter die Erfüllung dieser vertraglichen Pflicht verweigere, sei immer eine an den konkreten Umständen des Einzelfalles zu treffende Wertung. Dem Mieter komme zwar aufgrund des ihm zustehenden mietvertraglichen Gebrauchs ein ausschließliches Nutzungsrecht - und zwar grundsätzlich auch unter Ausschluss der Eigentümerin/Vermieterin - an seiner Wohnung zu. Instandhaltung liegt auch im Mieterinteresse Dieses ausschließliche Nutzungsrecht sei allerdings der Natur der Sache nach insoweit eingeschränkt, als die Besichtigung und Beseitigung von Mängeln und ein gesetzlich zwingend vorgeschriebener Einbau (hier der Rauchwarnmelder) gerade der Erhaltung der Mietsache und der Gewährung des dem Beklagten zustehenden Gebrauchs diene. Dabei unterlägen sowohl die Auswahl der Maßnahmen und die Art deren Ausführung als auch die Auswahl der hierzu herangezogenen Personen allein der Disposition des Vermieters und nicht der Mitbestimmung des Mieters. Im konkreten Fall habe der Mieter seine Pflicht derartige Instandhaltungsmaßnahmen und Einbauten zu dulden verletzt. Er habe insofern nämlich schuldhaft gehandelt, wenn er jedwede Zutrittsgewährung zwecks Mangelbesichtigung und Einbau von Rauchwarnmeldern sowie Austausch der Heizkostenverteiler ablehne. Schwere der Pflichtverletzung liegt in der andauernden Verweigerung des Zutritts Die Schwere der Pflichtverletzung, die der Vermieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beidseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bzw. bis zur sonstigen Beendigung unzumutbar mache, liege in der beharrlichen - bereits seit über einem Jahr andauernden - Weigerung des Mieters, einem Vertreter der Vermieterin den Zutritt zum Austausch der Heizkostenverteiler und des gesetzlich vorgeschriebenen und dringlich erforderlichen Einbaus der Rauchwarnmelder zu gestatten. Die Vermieterin habe auch stets rechtzeitige Alternativtermine genannt oder um die Benennung eines Alternativtermins gebeten. Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben ist, sei zwar das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, in die alle im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände einzubeziehen seien. Begehre die Vermieterin bei der hier gegeben Situation den Zutritt zu den Wohnräumen des Beklagten, geschehe dies aber gerade nicht anlasslos, sondern ersichtlich mit dem Hintergrund auch mögliche Brandgefahren entgegenzuwirken. Pandemie-Situation steht Zutritt und Kündigung nicht entgegen Der Hinweis des Mieters darauf, dass „die Auflagen der Bundesregierung Deutschland im Zusammenhang mit der Pandemie … strikt einzuhalten“ sind helfe ihm auch nicht weiter. Die Duldungspflicht des Mieters bestehe nämlich trotz der gegenwärtigen Pandemie.  Ein derartiger Termin zum Austausch der Heizkostenverteiler und des Einbaus der Rauchwarnmelder wäre nämlich durchaus auch während der Corona-Pandemie - unter Einhaltung der gebotenen Hygienebedingungen und Abstandsregelungen - möglich gewesen. Mit dem Einbau der Rauchwarnmelder könne auch nicht zugewartet werden, bis sich die gegenwärtige Pandemie-Lage bessere. Ein sofortiges Einschreiten sei erforderlich, um etwaige Schäden an Leib, Leben, Gesundheit und der Bausubstanz zu verhindern. Der Mieter habe das Zutrittsrecht der Klägerin gleichwohl und ungeachtet der Abmahnungen auch in der Folgezeit wiederholt schuldhaft in Abrede gestellt und die Gewährung des Zutritts verweigert und damit eine fristlose Kündigung des Mietvertrages unvermeidlich gemacht. Die Vermieterin habe damit befürchten müssen, dass der Mieter nicht gewillt sei, sich mietrechtsgetreu zu verhalten, so dass auch den wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin damit schwerwiegende Nachteile zugefügt werden könnten. > Zum Volltext des Urteils

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Die Novelle der Heizkostenverordnung ist am 01.12.2021 in Kraft getreten.  Diese Änderungen kommen auf Vermieter zu: Bis Ende 2026 müssen grundsätzlich alle Messgeräte (Zähler, Heizkostenverteiler) aus der Ferne abzulesen sein. Ein Betreten der Wohnung wird dadurch nicht mehr notwendig sein.Die Geräte müssen auch mit Systemen anderer Anbieter Daten austauschen können, sog. Interoperabilität. So soll ein einfacher Wechsel des Messdienstleisters ermöglicht werden.Erfolgt die Installation von neuen Geräten mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten der geänderten Heizkostenverordnung, müssen die Messgeräte an ein sog. Smart-Meter-Gateway (zentrale Kommunikationseinheit nach Messstellenbetriebsgesetz) angebunden werden können, ansonsten gilt eine Übergangsfrist bis 2031.Sind fernablesbare Geräte installiert, muss der Vermieter dem Mieter monatlich Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen mitteilen. Weitere Informationen finden Sie hier. 

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SPD, Grüne und FDP haben sich nach 5 Wochen Verhandlung auf einen Koalitionsvertrag geeinigt.  Die wichtigsten Punkte für Vermieter finden Sie hier im Überblick:  Koalitionsvertrag SPD, Grüne, FDP – Die wichtigsten Punkte für Vermieter

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Der Vermieter kann den Mieter im Mietvertrag nach noch geltender Rechtslage (bis 01.12.2021) verpflichten, während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses einen von ihm zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss für die Bereitstellung von Fernseh- und Radioprogrammen zu nutzen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 18.11.2021 (Az. I ZR 106/20) entschieden, dass eine solche von einer großen Wohnungsbaugesellschaft verwendete Regelung derzeit nicht gegen das Telekommunikationsgesetz (TKG) verstößt und eine solche Regelung auch noch bis 2024 zulässig ist. Eine Zusammenfassung der Entscheidung finden Sie hier.

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Ein Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden. Wird jedoch ein zeitlich befristeter Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr vereinbart, ist gemäß § 550 BGB die Schriftform nach § 126 BGB erforderlich. Nach Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 15.09.2021 (Az. XII ZR 60/20) gilt diese Vorschrift auch für Änderungen von Gewerberaummietverträgen, die Geltung für einen Zeitraum von weniger als einem Jahr beanspruchen. Mehr zur Entscheidung und zur insbesondere im Gewerberaummietrecht relevanten Vorschrift des § 550 BGB haben wir hier für Sie zusammengefasst.Vertragsänderungen mit Geltung unter einem Jahr auch mündlich wirksam

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12.11.2021 (Az. V ZR 115/20) entschieden, dass landesrechtliche Regelungen, die eine grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten erlauben, mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Im konkreten Fall versuchte der Eigentümer eines Grundstücks, einen durch nachträgliche Wärmedämmung des Nachbarhauses entstandenen Überbau auf sein Grundstück zu verhindern. Der dagegen klagende Nachbar berief sich auf ihm den Überbau erlaubende Vorschrift in § 23a Nachbargesetz Nordrhein-Westfalen und will eine Duldung der Grenzüberschreitung von einigen Zentimetern erreichen.  Der Bundesgerichtshof gibt dem die Dämmung anbringenden Nachbar Recht. Die Vorschrift des § 23a NachbG NW sei verfassungsgemäß. Landesgesetz darf Überbau durch nachträgliche Wärmedämmung regeln  Das Nachbarrecht des Bundes regele in § 912 BGB, unter welchen Voraussetzungen ein rechtswidriger Überbau auf das Nachbargrundstück im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes geduldet werden müsse. Im Umkehrschluss ergebe sich daraus, dass ein vorsätzlicher Überbau im Grundsatz nicht hingenommen werden müsse. Der in Art. 124 EGBGB enthaltene Regelungsvorbehalt erlaube allerdings den Erlass neuer landesgesetzlicher Vorschriften, welche das Eigentum an Grundstücken zugunsten der Nachbarn noch "anderen" als den im Bürgerlichen Gesetzbuch bestimmten Beschränkungen unterwerfen. Das Landesrecht dürfe also Beschränkungen vorsehen, die dieselbe Rechtsfolge wie eine vergleichbare nachbarrechtliche Regelung des Bundes anordneten, aber an einen anderen Tatbestand anknüpften und einem anderen Regelungszweck dienten; allerdings müsse dabei die Grundkonzeption des Bundesgesetzes gewahrt bleiben. Daran gemessen seien die landesrechtlichen Regelungen zur nachträglichen Wärmedämmung als "andere" Beschränkung anzusehen, so dass die Gesetzgebungskompetenz der Länder gegeben sei. Regelung gilt nur für nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten und liegt im öffentlichen Interesse Zwar bestehe die Rechtsfolge wie bei § 912 BGB in der Pflicht zur Duldung eines Überbaus. Aber obwohl die landesrechtlichen Regeln einen vorsätzlichen Überbau erlauben, bezögen sie sich tatbestandlich auf eine spezifische bauliche Situation, die sich von der in § 912 BGB geregelten Errichtung des Gebäudes unterscheide. Sie würden voraussetzen, dass die Dämmung eines an der Grenze errichteten Gebäudes erst im Nachhinein erforderlich wird, und zwar durch neue öffentlich-rechtliche Zielvorgaben oder jedenfalls durch die Veränderung allgemein üblicher Standards infolge der bautechnischen Fortentwicklung.  Die energetische Gebäudesanierung solle nämlich zur Energieeinsparung führen, die schon wegen der nunmehr durch das Klimaschutzgesetz vorgegebenen Verminderung von Treibhausgasemissionen im allgemeinen Interesse liege. Landesrechtliche Normen dieser Art änderten gerade nichts daran, dass Neubauten - der Grundkonzeption des § 912 BGB entsprechend - so zu planen seien, dass sich die Wärmedämmung in den Grenzen des eigenen Grundstücks befinde.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.09.2021 (Az. VII ZR 76/20) über ein Zusammentreffen des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung sowie eines Kündigungsausschlusses im Vertrag des im Objekt wohnenden Mieters entschieden. Ersteher aus Zwangsversteigerung kann kündigen Der Bundesgerichtshof kommt dabei zugunsten des Erstehers bzw. Vermieters zum Ergebnis, dass das Sonderkündigungsrecht dennoch ausgeübt werden kann. Der amtliche Leitsatz lautet:  „Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbedarfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen.“ Im konkreten Fall lautete eine Vorschrift im mit dem ehemaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“. Gleichwohl kündigten die Erwerber nach Zuschlagsbeschluss im Zwangsversteigerungsverfahren wegen Eigenbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. Gesetzliche Regelungen zur Zwangsversteigerung gehen vor Der Bundesgerichtshof führt aus, dass das dem Ersteher nach § 57a ZVG zustehende Sonderkündigungsrecht durch einen mietvertraglichen Ausschluss nicht eingeschränkt werden könne. Im Rahmen der Zwangsversteigerung trete der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB in ein zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher sei gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung sei allerdings dann ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolge, für den sie zulässig sei. Zuschlag bestimmt Rechtsverhältnis zwischen Ersteher und Mieter Im Falle der Zwangsversteigerung erwerbe der Ersteher das Eigentum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zuschlag. Das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ergebe sich daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlege. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimme der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten würden. Das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zähle zu den - gemäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen, die für Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbers der Erstehers maßgebend seien. Das Sonderkündigungsrecht sei somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes würden insoweit das Zivilrecht überlagern. Dies ergebe sich auch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 57a ZVG. Die Gläubiger des bisherigen Eigentümers bzw. Vollstreckungsschuldners hätten ein Interesse daran, dass im Zwangsversteigerungsverfahren ein möglichst höher Erlös erzielt werden. Das wiederum setzte voraus, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrages befreien könne. Denn das Mietverhältnis stelle einen wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, welches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich sei, könne der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen. Mieter kann seine Rechte nur vorab versuchen geltend zu machen Der Mieter könne seinen schuldrechtlich vereinbarten Kündigungsausschluss im Zwangsversteigerungsverfahren selbst geltend machen.  Allein dort habe der Mieter die Möglichkeit, einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Er müsse darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liege. Stelle der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteigerungsbedingungen, erfolge - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zustimmten - ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden könne. Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt werde, erwerbe der Ersteher nur mit diesem Inhalt das Eigentum und sei an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündigungsrechts gehindert. Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.07.2021 (Az. VIII ZR 167/20) entschieden, dass ein Mietspiegel auch dann „allgemein zugänglich“ ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich oder zur Einsicht beim Vermieter bereit gelegt ist. In der Entscheidung ging es um die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, das die Vermieterin mit dem Nürnberger Mietspiegel begründet hatte. Die Vorinstanzen hatten ihre Zustimmungsklage abgewiesen, da der in Bezug genommene Mietspiegel nicht beigefügt worden sei. Die allgemeine Zugänglichkeit eines Mietspiegels Der Bundesgerichtshof folgt dieser Ansicht nicht. Nach seiner ständigen Rechtsprechung muss ein Mietspiegel dann einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Dies sei aber auch dann zu bejahen, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben werde oder der Vermieter dem Mieter eine wohnortnahe Einsichtsmöglichkeit anbiete. Denn in einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm (unter geringen Mühen) zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Angabe der Mietpreisspanne Der Bundesgerichtshof führt auch aus, dass im Mieterhöhungsverlangen keine Mietpreisspanne genannt werden muss. Es sei ausreichend, wenn ein konkreter Betrag genannt werde, also die Vergleichsmiete als Einzelbetrag angegeben werde. Es sei unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen ihm zugänglichen Mietspiegel zurückgreifen müsse, die Prüfung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen könne. Müsse der Mieter Einsicht in den Mietspiegel nehmen, um zu erkennen, ob der Einzelbetrag den Mittelwert einer Mietpreisspanne darstellt, sei dies zuzumuten. Eine Einsichtnahme sei nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen wolle. So lasse sich beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung weitere - vom Vermieter nicht berücksichtigte - Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen könnten. Zum Volltext des Urteils. Mehr zum Thema Mieterhöhung finden Sie hier.

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Das Thema “Mietminderung” betrifft Vermieter und Mieter gleichermaßen. Liegt ein Mangel der Mietsache vor, berechtigt dieser dem Grunde nach zur Minderung der Miete. Die abstrakte Vorgabe lautet, dass sich die Miete proportional zur Tauglichkeitsminderung reduziert. Anhand eines Beispiels zeigen wir Ihnen die konkrete Minderung auf.Die Berechnung der Höhe einer Mietminderung

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