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Mietet eine GmbH (oder allgemein: eine juristische Person) Wohnräume an mit dem Ziel, diese für sich selbst als Geschäftsräume zu nutzen oder weiterzuvermieten oder sonst Dritten wie etwa einem Gesellschafter, einem Geschäftsführer oder einem Angestellten zu Wohnzwecken zu überlassen, sind die (Kündigungsschutz-) Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverhältnis nicht anwendbar. Denn eine GmbH als juristische Person kann Räume schon begrifflich nicht zu (eigenen) Wohnzwecken anmieten. Hintergründe und Folgen dieser Rechtslage haben wir in einem eigenen Blog-Artikel erläutert:  >> Gewerberaum: Einfache Kündigungsmöglichkeit bei Untervermietung als Wohnraum

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Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 22.03.2022 (Az. 1 BvR 2868/15, 1 BvR 354/16, 1 BvR 2887/15, 1 BvR 2886/15) vier Verfassungsbeschwerden zurückgewiesen, die die Erhebung einer Steuer auf entgeltliche Übernachtungen in Beherbergungsbetrieben (Übernachtungsteuer) zum Gegenstand hatten.  Übernachtungssteuer ist verfassungsgemäß Das Gericht führt aus, dass entsprechende Regelungen mit dem Grundgesetz vereinbar seien. Die Länder hätten die der Besteuerung zugrundeliegenden Gesetze kompetenzgemäß erlassen. Die Übernachtungsteuer sei eine örtliche Aufwandsteuer im Sinne des Art. 105 Abs. 2a Satz 1 GG, die bundesgesetzlich geregelten Steuern nicht gleichartig sei, eine Sperre durch Bundesrecht liege demnach nicht vor. Die Übernachtungsteuerregelungen seien auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar. Insbesondere belasteten sie die betroffenen Beherbergungsbetriebe nicht übermäßig. Der Gesetzgeber könne sogar beruflich veranlasste Übernachtungen ebenfalls besteuern. Praktischer Hintergrund Oft werden die Steuern auf die Übernachtungen als Kultur- oder Tourismusförderungsabgabe, City Tax, Beherbergungs- oder Übernachtungssteuer bezeichnet. In der Praxis wird meist ein Anteil des Übernachtungspreises berechnet, in anderen Fällen wird ein Festbetrag erhoben.  Hintergrund der auch weiter zulässigen Regelungen ist, dass Beherbergungsbetriebe Anfang 2010 von der Umsatzsteuer entlastet wurden, die von 19 auf 7 Prozent sank.

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Endlich Sommer – endlich Grillzeit!  Gerade an warmen Sommertagen freuen sich viele Mieter darauf, auf ihren Balkonen zu grillen. Doch das ist nicht immer erlaubt. Was Sie als Vermieter zu diesem Thema wissen sollten und welche Rechte sie haben, sollte der Mieter trotz Verbot auf dem Balkon grillen. Mehr Informationen finden Sie hier in unserem Blog. 

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Kündigung nur eines Mieters gegenüber dem Vermieter Bei einer Mehrheit von Mietern kann die Kündigung wegen der sog. Einheitlichkeit des Mietverhältnisses nur einheitlich von allen gemeinschaftlich erklärt werden. Das Mietverhältnis ist also durch eine unteilbare Leistung gekennzeichnet. Eine Teilkündigung ist unzulässig. Kündigt nur einer von mehreren Mietvertragsparteien gegenüber dem Vermieter und zieht aus, ist dies mietvertraglich irrelevant. Die Kündigung eines einzelnen Mieters löst das Mietverhältnis weder insgesamt auf noch beendet es die mietvertraglichen Beziehungen zwischen dem kündigenden Mieter und dem Vermieter. Alle Mieter - insbesondere auch der nicht mehr wohnende Mieter - bleiben aus dem Mietvertrag verpflichtet. Anspruch des ausziehenden Mieters gegen den Mitmieter? Ob ein Mieter von einem Mitmieter im Innenverhältnis verlangen kann, bei der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken, richtet sich nach den zwischen ihnen bestehenden in der Regel gesellschaftsrechtlichen Beziehungen. Diese Frage ist auch aus Vermietersicht dann interessant, wenn es sich um Hauptmieter handelt, die untervermieten und aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollen. Exemplarisch führt hierzu beispielsweise das Amtsgericht Hannover in seinem Urteil vom 16.04.1996 (Az. 568 C 2402/96) aus: „Unabhängig davon, ob eine nichteheliche Lebensgemeinschaft als Gemeinschaft oder als Gesellschaft betrachtet wird, ist eine Kündigung nach § 723 bzw. eine Aufhebung nach § 749 BGB jederzeit möglich, mit der Folge, dass die Gesellschaft oder Gemeinschaft auseinandergesetzt werden muss ... Im Rahmen der rechtlichen Abwicklung sind beide Parteien auch verpflichtet, auch an der Beendigung des gemeinschaftlich eingegangenen Mietverhältnisses mitzuwirken... An der Verpflichtung zur Abgabe der geforderten Willenserklärung ändert dabei auch die persönliche und wirtschaftliche Situation der Beklagten nichts. Es handelt sich hierbei um Umstände, de allein in ihrer Risikosphäre liegen und den Auseinandersetzungsanspruch nicht betreffen.“.

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Zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022 müssen Sie als Eigentümer eine Erklärung an Ihr Finanzamt übermitteln, die Angaben über Ihr Grundstück enthält.  Es stellen sich Fragen wie:  - Warum ist die Neuregelung erforderlich? - Gelten in allen Bundesländern dieselben Regelungen? - Welche Angaben müssen gemacht werden? - Kann ich die Erklärung in Papierform abgeben? - Ab wann ist die veränderte Grundsteuer zu zahlen? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier:  > Grundsteuerreform – Das kommt 2022 auf Eigentümer zu

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Ein Vermieter hat trotz der Möglichkeit der Direktzahlung der Miete keinen eigenen einklagbaren Anspruch gegen das Jobcenter. Das hat das Landessozialgericht Niedersachsen-Bremen mit Urteil vom 3. Februar 2022 (Az. L 11 AS 578/20) entschieden. Trotz der im SGB II vorgesehen Möglichkeit der Direktzahlung von Miete an den Vermieter entstehe keine Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Jobcenter. Der Vermieter habe somit keine eigenen einklagbaren Ansprüche. Die Direktzahlung diene allein der Sicherstellung der zweckentsprechenden Verwendung der Unterkunftsleistungen. Sie erfülle nicht den Zweck einer vereinfachten Durchsetzung von Mietforderungen durch Schaffung eines weiteren solventen Schuldners in Form des Jobcenters. Die Eintreibung von Schulden sei ein objektiv eigenes Geschäft des Vermieters.

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Sie haben einen Mietvertrag mit mehreren Mietern geschlossen. Nach Ende des Mietverhältnisses sind Sie zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution verpflichtet. An welchen Mieter können oder müssen Sie aber die Sicherheit zurückzahlen? Diese Frage stellt sich  beispielsweise in der Praxis oft dann, wenn die Mieter untereinander streiten und nur ein oder Mieter die Zahlung an sich verlangt. Lesen Sie mehr zum Thema in unserem > Experten-Tipp.

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Einem Wohnungseigentumsverwalter, der eigenmächtig Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführen lässt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen.  Der Gemeinschaft stehen dann keine bzw. nur reduzierte Rückzahlungsansprüche gegen den Verwalter zu.  Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.12.2021 (Az. V ZR 32/21) entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn der Verwalter beschlusswidrig gehandelt hat. > Weitere Informationen

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Den seit dem 01.01.2021 geltenden CO2-Preis auf Öl und Gas zahlen Mieter seit dem Scheitern des ersten gesetzgeberischen Entwurfs Mitte 2021 nach wie vor alleine, in der Regel als Bestandteil der Heizkostenabrechnung. Die Ampelkoalition hat sich nun auf ein Stufenmodell geeinigt. Wie dieses aussehen soll und was es für den Vermieter bedeutet, erfahren Sie in unserem Blog-Artikel.

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Nach Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 18.02.2022 (Az. 12 K 540/21.F) ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn eine durch den Eigentümer beantragte Sondernutzungserlaubnis zur Verlegung eines Ladekabels für ein Elektrofahrzeug über den Bürgersteig durch die zuständige Behörde abgelehnt wird. Innenstadtlage mit Grenzbebauung an Gehweg Das Grundstück des klagenden Eigentümers verfügt über keine eigenen Stellplätze, da das Wohnhaus bis an die Grenze gebaut ist. Zwischen Haus und Fahrbahn befindet sich ein 0,80 Meter breiter Gehweg, an dem das parken gestattet ist. Gegenstand des Antrages waren zwei von dem Eigentümer im Bereich seines Grundstücks geplante Kabelleitungen über dem Gehweg zum Fahrbahnrand zum Aufladen seiner E-Autos. Der Ladevorgang sollte tageweise 3 – 6 Stunden dauern. Die beiden Elektrokabel sollten von der Hauswand sowie von der Freifläche des Grundstücks unter Verwendung zweier Kabelbrücken zu den geparkten Autos geführt werden. Die Inanspruchnahme des Gehwegs solle ausschließlich während des Ladevorgangs erfolgen. Kabelverlegung stellt Sondernutzung dar Das Verwaltungsgericht führt aus, dass nach § 16 Abs. 1 Satz 1 HStrG der Gebrauch der öffentlichen Straßen über den Gemeingebrauch hinaus (Sondernutzung) der Erlaubnis der Straßenbaubehörde bedürfe. Nach § 16 Abs. 1 Satz 2 HStrG solle die Erlaubnis nicht erteilt werden, wenn behinderte Menschen durch die Sondernutzung in der Ausübung des Gemeingebrauchs erheblich beeinträchtigt werden. Das Verlegen der Stromkabel (einschließlich der Kabelbrücken) über den Gehweg, welcher Teil der öffentlichen Straße sei, stelle eine Sondernutzung dar, da sie vom Gemeingebrauch nicht umfasst werde. Die Erteilung der Sondernutzungserlaubnis liege nach § 16 Abs. 1 Satz 1 HStrG im pflichtgemäßen Ermessen der Straßenbaubehörde, das sich an straßenbezogenen Gesichtspunkten (insbesondere Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs) zu orientieren habe. Ermessen der Straßenbaubehörde Die Verlegung der beiden Elektrokabel schaffe ein zusätzliches, wenn auch geringfügiges, Hindernis im öffentlichen Straßenverkehr, wozu auch der Fußgängerverkehr gehöre. Mit der Verlegung werde eine zusätzliche Unebenheit auf dem Gehweg geschaffen und damit die Barrierefreiheit insbesondere für Personen mit Gehbehinderungen, die beispielsweise auf die Benutzung eines Rollstuhls oder eines Rollators angewiesen sind, beeinträchtigt. Auch aus dem staatlicherseits zu achtenden Klimaschutz sei nichts anderes herzuleiten. Die verfassungsrechtliche Verankerung schaffe für den Eigentümer keine subjektiven Rechte. Dem Eigentümer sei durch die Inanspruchnahme der vorhandenen Ladestationen die Nutzung seiner Elektro- bzw. Hybridfahrzeuge möglich. Schließlich werde die Mobilität des Eigentümers deswegen gewährleistet, weil er über zwei Fahrzeuge verfüge, so dass es ihm möglich sei, die Fahrzeuge nacheinander zu laden, sodass ihm jederzeit ein vollständig aufgeladenes Fahrzeug zur Verfügung stehe, während das andere an einer Ladestation aufgeladen werde. > Zum Volltext des Urteils

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