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Dem Mieter können Gartenpflegearbeiten übertragen werden. Wozu ist der Mieter aber verpflichtet, was darf er und worauf muss der Vermieter achten? > Lesen Sie mehr in unserem Blogartikel. 

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Nach Urteilen des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2022 (Az. VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21) dürfen an die formellen Anforderungen für die Erklärung einer Modernisierungsmieterhöhung keine zu strengen Anforderungen gestellt werden.  Abgrenzung von Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dabei ist die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und darin die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Damit soll nach dem Bundesgerichtshof insbesondere eine Abgrenzung berücksichtigungsfähiger Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) von insoweit nicht berücksichtigungsfähigen Erhaltungsmaßnamen (§ 555a BGB)gewährleistet werden. Diese formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung in § 559b Abs. 1 BGB bildeten das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten.  Der Mieter solle so in die Lage versetzt werden, den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität zu überprüfen zu können. Angabe des Gesamtbetrages der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme formell ausreichend Dennoch dürften die Hürden für die Mieterhöhungserklärung in formeller Hinsicht nicht zu hoch angesetzt werden. Denn eine Überspannung der Anforderungen könne dazu führen, dass der Vermieter eine inhaltlich berechtigte Mieterhöhung nicht durchsetzen könne und ihm der Anreiz zur Durchführung von - vom Gesetzgeber ausdrücklich erwünschten - Modernisierungsmaßnahmen genommen würde. Davon ausgehend sei es in formeller Hinsicht aus diesem Grund ausreichend, wenn der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweise und einen aus seiner Sicht in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.  Eine weitergehende Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien sei nicht erforderlich. Dem Mieter stehe zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege-)Einsichtsrecht zur Verfügung. Materiell-rechtliche Nachprüfung Ob die vom Vermieter angesetzten Erhöhungsbeträge tatsächlich zutreffend und angemessen seien, betreffe allein die materiell-rechtliche Nachprüfung der Erhöhungserklärung nach § 559 BGB.  In deren Rahmen obliege dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handele, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen seien. > Zum Volltext des Urteils VIII ZR 337/21

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Ein Beschluss des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 03.05.2022 (Az. 7 U 150/20) bezieht sich auf den Umfang eines Geh- und Fahrrechts. Dieses könne eingeschränkt werden. Keine Straßenanbindung Im konkreten Fall bestand für ein Hinterliegergrundstück ohne direkte Straßenanbindung ein grundbuchlich gesichertes Geh- und Fahrrecht über den Hof des Nachbargrundstücks. Der Nachbar errichtete zwei Pkw-Stellplätze entlang einer Hauswand. Im Falle der Belegung dieser Stellplätze können die Nutzer des Hinterliegergrundstücks nun das eigene Grundstück nicht mehr bequem erreichen, sondern müssen ggf. mehrfach rangieren. Bestimmung des Umfang des Geh- und Fahrrechts Das Gericht führt aus, dass auch andere Umstände herangezogen werden könnten, wenn ein eingetragenes Geh- und Fahrrecht im Grundbuch nicht näher konkretisiert sei. Hierzu seien zum Beispiel die Gegebenheiten vor Ort und der Sinn und Zweck des Fahrrechts zu berücksichtigen. Die Ausübung an sich muss jedenfalls möglich bleiben Die Durchfahrt müsse jedenfalls breit genug bleiben, um mit einem üblichen Pkw in einer üblichen Bogenfahrt auch die hinterste der Garagen auf dem Hinterliegergrundstück erreichen zu können. Da nach § 32 StVZO die höchstzulässige Breite von Kraftfahrzeugen allgemein 2,55 Meter betrage, müsse die Zufahrtsbreite mindestens drei Meter betragen. § 1020 S. 1 BGB verpflichte außerdem zur schonenden Ausübung einer Grunddienstbarkeit. Daher sei es hinzunehmen, wenn ein Geh- und Fahrrecht in Ausübung der eigenen Eigentumsrechte durch den belasteten Eigentümer eingeschränkt werde, sofern das Geh- und Fahrrecht dadurch nicht mehr als nötig beeinträchtigt werde.

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Wohnungen - insbesondere direkt unter dem Dach - können im Sommer bei länger andauernder Hitzeperiode unangenehm warm werden. Doch kann der Mieter bei Hitze in der Wohnung eine Mietminderung verlangen und welche Pflichten hat der Vermieter? Diesen Fragen gehen wir in unserem Blog-Beitrag nach: Hitze in der Wohnung - Welche Pflichten hat der Vermieter?

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Nach den zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung (HKVO), die für die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten maßgeblich ist, sind die gemeinsam entstandenen Kosten für Heizung und Warmwasser zu trennen und verbrauchsabhängig abzurechnen. Dafür schreibt die HKVO in § 9 Absatz 2 Satz 1 HKVO vor, dass die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge ab dem 31. Dezember 2013 mit einem Wärmezähler zu messen ist. Längere Zeit war in der Rechtsprechung umstritten, ob dem Mieter nach § 12 HKVO ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % der auf ihn entfallenden Kosten zusteht, wenn das Mietobjekt nicht mit einem Wärmemengenzähler ausgestattet ist. Das Kürzungsrecht besteht, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HKVO nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Mit Urteil vom 12.01.2022 (Az. VIII ZR 151/20) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Abrechnung ohne Wärmemengenzähler keine verbrauchsabhängige Abrechnung darstellt und dem Mieter das Kürzungsrecht zusteht. > Zum Volltext der Entscheidungsgründe

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Im Hinblick auf die drohende Energieknappheit kann sich für Vermieter die Frage stellen, ob eine Einschränkung der Warmwasserversorgung der Mieter zumindest zeitweise möglich ist.  > Blog-Artikel: Einschränkung der Warmwasserversorgung durch den Vermieter Mehr zur Rechtslage auch im folgenden Video.

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Eine Regelung des Nachbargesetzes des Landes Berlin erlaubt die grenzüberschreitende nachträgliche Wärmedämmung von Bestandsbauten.  Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2022 (Az. V ZR 23/21) ist eine solche Vorschrift des Gesetzgebers zulässig. > Weiterlesen

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Allgemein gilt in einem Mietverhältnis das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, das auch zur Einhaltung von Ruhezeiten verpflichtet.  Wenn in Ihrem Mietvertrag oder einer beigefügten Hausordnung keine Regelungen zu den Ruhezeiten enthalten sind, gelten die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze. Weitere Informationen zum Thema finden Sie in unserem Blog-Artikel: > Ruhezeiten in einer Mietwohnung – Das ist zu beachten!

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Bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern handelt es sich nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV, sondern - da sie den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen sind - um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen.  Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 11.05.2022 (Az. VIII ZR 379/20) entschieden. Betriebskosten Das Gericht führt zunächst allgemein aus, dass Betriebskosten gemäß § 1 BetrKV die Kosten seien, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben den gemäß § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich ausgenommenen Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten gehörten auch etwaige Kapital- und Finanzierungskosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sonstige Betriebskosten Aufwendungen, die nicht unter den in § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV enthaltenen Betriebskostenkatalog fielen, könnten aber als „sonstige Betriebskosten“ gemäß § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein. Die Regelung in § 2 Nr. 17 BetrKV sei als Auffangtatbestand konzipiert und erfasse Aufwendungen des Vermieters, die der allgemeinen Definition in § 1 BetrKV entsprechen, aber entweder wegen ihrer geringen praktischen Bedeutung nicht in den Katalog des § 2 Nr. 1 - 16 BetrKV aufgenommen wurden oder dort nicht genannt werden konnten, weil sie aufgrund neuartiger technischer Entwicklungen zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung noch nicht absehbar waren und erst später entstanden sind. Rauchwarnmelder: Keine Umlagefähigkeit Gemessen daran handele es sich bei den Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Zwar sei die Ausstattungspflicht mit solchen Geräten erst infolge neuerer technischer und damit einhergehender rechtlicher Entwicklungen entstanden. Ihrem Wesen nach seien diese Kosten aber nicht als umlagefähige Betriebskosten einzustufen. Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern fielen nämlich ausschließlich dann an, wenn der Vermieter sich - was allein in seiner Entscheidungsmacht stehe - dazu entschließe, die in der Mietwohnung zu installierenden Rauchwarnmelder nicht zu Eigentum zu erwerben, sondern sie stattdessen anzumieten. Die Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern seien aber ebenfalls nicht umlagefähig. Es ließe sich mit dem oben aufgezeigten in den Gesetzesmaterialien eindeutig zum Ausdruck gebrachten Willen des Verordnungsgebers, dass Kosten für die Anschaffung von Betriebsmitteln grundsätzlich nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören, nicht vereinbaren, wenn man die - vom Vermieter anstatt eines Erwerbs gewählte - Miete von Rauchwarnmeldern demgegenüber als umlagefähige (sonstige) Betriebskosten einordnete. Denn das bedeutete im Ergebnis, dass dem Vermieter ein Weg eröffnet würde, auf einfache Weise - nicht nur im Fall der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern, sondern auch in anderen Fällen, in denen er das Mietobjekt mit bestimmten Einrichtungen zu versehen hätte - die im Grundsatz ihm zugewiesene Belastung mit Anschaffungskosten zu umgehen, indem er die allein ihm obliegende wirtschaftliche Entscheidung zugunsten einer Miete anstatt eines Kaufs des fraglichen Betriebsmittels träfe. >> Zum Volltext des Urteils

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Seit dem 01.12.2020 haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Installation einer Ladesäule für Elektrofahrzeuge auf eigene Kosten. Den Vermieter selbst trifft aber keine Pflicht zur Errichtung eigener Anlagen. Grenzen und Umfang der gesetzlichen Regelung haben wir im folgenden Blogbeitrag für Sie erläutert:  > Die Ladestation für Elektromobilität im Mietverhältnis

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