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Der Bundesgerichtshof stellt mit Urteil vom 12. Juni 2026 (V ZR 68/25) klar, dass der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich auch für Wohnungseigentümergemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern gilt. Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich oder konkludent eine abweichende Regelung vorsieht. Fehlt ein erforderlicher Gestattungsbeschluss, ist eine bauliche Veränderung rechtswidrig und begründet einen Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft (§ 1004 Abs. 1 BGB). Sondernutzungsrecht am Garten berechtigt nicht automatisch zu baulichen Maßnahmen Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einem Gartenteil berechtigt ohne weitere Regelung nicht zur Errichtung eines größeren Gartenhauses. Bauliche Veränderungen, die über die übliche Nutzung hinausgehen, bedürfen auch bei Sondernutzungsrechten eines Beschlusses der Gemeinschaft. Erhebliche optische Beeinträchtigung als Versagungsgrund nach § 20 Abs. 3 WEG Ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG besteht nur, wenn keine relevante Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer vorliegt oder deren Einverständnis gegeben ist. Der BGH betont, dass eine erhebliche optische Veränderung des Gesamtgebäudes – wie hier durch den Einbau mehrerer Fenster an der Ostfassade – eine solche Beeinträchtigung darstellen kann. Maßgeblich ist dabei der Gesamteindruck des Gebäudes, nicht nur einzelner Bauteile. Die Beurteilung erfolgt nach der Verkehrsanschauung und unter Abwägung der Interessen aller Eigentümer. Verdeckung durch Anpflanzung beseitigt Beeinträchtigung nicht Die Tatsache, dass eine bauliche Veränderung im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung durch eine Anpflanzung verdeckt ist, beseitigt die rechtliche Relevanz der Beeinträchtigung nicht. Eine Bepflanzung ist veränderlich und bietet keinen dauerhaften Schutz. Ein Gestattungsbeschluss hätte aber dauerhafte Wirkung. Rückverweisung hinsichtlich einzelner Maßnahmen Hinsichtlich des Austauschs einzelner Fenster an der Nord- und Südfassade sowie der Errichtung eines neuen Gartenhauses beanstandet der BGH die tatrichterliche Würdigung: Es wurde nicht ausreichend geprüft, ob diese Maßnahmen tatsächlich eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Insoweit wird die Sache zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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Das Landgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 12. Mai 2026 (23 S 78/25) klargestellt, dass eine Kündigung des Wohnraummietverhältnisses wegen Störung des Hausfriedens nur dann wirksam ist, wenn die Pflichtverletzungen im Kündigungsschreiben hinreichend konkretisiert werden. Im entschiedenen Fall scheiterten sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung des Vermieters an unzureichender Darlegung der behaupteten Vertragsverstöße. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung besteht daher nicht. Formelle Anforderungen an die Kündigungsbegründung Das Gericht betont, dass § 573 Abs. 3 BGB verlangt, die Kündigungsgründe so zu benennen, dass sie für den Mieter identifizierbar und überprüfbar sind. Allgemeine Hinweise auf „Störung des Hausfriedens“ oder „Beschimpfungen“ genügen nicht. Vielmehr müssen konkrete Vorfälle mit Angaben zu Zeit, Ort und Art des Verhaltens geschildert werden. Nur so kann der Mieter seine Verteidigung darauf ausrichten und wird der Zweck des Begründungserfordernisses erfüllt, eine nachträgliche Auswechslung der Kündigungsgründe zu verhindern. Materielle Anforderungen an die Pflichtverletzung Selbst soweit einzelne Vorwürfe (z.B. eine Beschimpfung am 22.11.2023 oder angebliche Prostitution) im Kündigungsschreiben ausreichend bezeichnet waren, fehlte es an substantiiertem Sachvortrag zu einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das Gericht stellt klar, dass etwa der Vorwurf der Prostitution nur dann tragfähig ist, wenn er durch konkrete, einlassungsfähige Tatsachen (z.B. Besucherzahl, Zeitraum, Verhalten) unterlegt wird. Die bloße Behauptung „ständig wechselnder Männerbesuch“ reicht nicht aus. Auch bei behaupteten Beleidigungen oder Beschimpfungen muss der Inhalt so konkretisiert werden, dass das Gewicht des Verstoßes und die Erheblichkeit für das Mietverhältnis beurteilt werden können. Außerordentliche Kündigung: Zurechnung von Besucherhandlungen und Nachschieben von Gründen Auch die außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB scheiterte an der fehlenden Substantiierung eines wichtigen Grundes. Das Verhalten von Besuchern kann dem Mieter zwar grundsätzlich zugerechnet werden, doch müssen auch hier konkrete, dem Mieter zuordenbare Vorfälle dargelegt werden. Ein Nachschieben weiterer Kündigungsgründe im Prozess ist unzulässig, wenn diese nicht bereits im Kündigungsschreiben angelegt waren. Das Urteil unterstreicht die hohen Anforderungen an die Konkretisierung von Pflichtverletzungen im Rahmen von Kündigungen wegen Störung des Hausfriedens. Vermieter müssen Vertragsverstöße im Kündigungsschreiben so genau schildern, dass der Mieter sich gezielt verteidigen kann. Pauschale oder wertende Angaben genügen nicht. Ohne hinreichend substantiierte und nachprüfbare Kündigungsgründe ist eine Kündigung unwirksam – und ein Räumungsanspruch scheidet aus.

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Der Bundesgerichtshof hat in zwei Grundsatzurteilen vom 20.05.2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) klargestellt, dass Vermieter nach der Umstellung von einer durch Mieter selbst betriebenen Einzelofenheizung auf eine gewerbliche Wärmelieferung die Kosten hierfür nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Die zentrale Vorschrift des § 556c BGB, die die Umlage von Wärmelieferungskosten nach Umstellung von vermieterseitiger Eigenversorgung regelt, ist auf diese Konstellation weder unmittelbar noch analog anwendbar. Rechtliche Erwägungen Nach Auffassung des BGH fehlt es an einer planwidrigen Regelungslücke im Gesetz: § 556c BGB setzt voraus, dass bereits vor der Umstellung eine Betriebskostentragungspflicht für Wärme bestand. Im entschiedenen Fall hatten die Mieter ihre Wohnungen zuvor eigenständig beheizt und keine Heizkosten als Betriebskosten an den Vermieter gezahlt. Die Vorschrift kann daher nicht auf Fälle übertragen werden, in denen die Mieter bislang selbst für die Wärmeversorgung verantwortlich waren. Zurückverweisung an Vorinstanz Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nach Ansicht des Gerichts nur insoweit in Betracht, als die Parteien nach der Umstellung zumindest stillschweigend eine Umlage der Wärmekosten vereinbart haben. Die bloße Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als konkludente Zustimmung zu einer Umlage der Kosten gewertet werden, allerdings nur in dem Umfang, in dem diese auch bei einer zentralen Wärmeversorgung durch den Vermieter nach der Heizkostenverordnung angefallen wären. Ob darüber hinaus auch kalkulatorische Kosten (wie sie beim Contracting entstehen) umlagefähig sind, ist anhand der konkreten Vertrags- und Abrechnungslage zu prüfen und wurde an die Vorinstanz zur weiteren Aufklärung zurückverwiesen. Die Urteile schaffen Klarheit für Vermieter und Mieter: Nach einer Umstellung von Mietereinzelöfen auf gewerbliche Wärmelieferung können Wärmelieferungskosten nicht automatisch in vollem Umfang als Betriebskosten umgelegt werden. Entscheidend ist, ob und in welchem Umfang eine Umlagevereinbarung – ausdrücklich oder konkludent – getroffen wurde. Die Anwendung des § 556c BGB ist in solchen Fällen ausgeschlossen. Die Verfahren wurden zur weiteren Sachaufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.05.2026 (I ZR 224/25) entschieden, dass ein Wohnungsvermittler, der zugleich als Verwalter der vermittelten Wohnung tätig ist, keinen Anspruch auf eine Vermittlungsprovision hat – weder gegenüber dem Mieter noch gegenüber dem Vermieter. Provisionsvereinbarungen in solchen Konstellationen sind nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG unwirksam. Gesetzlicher Provisionsausschluss gilt umfassend Der BGH stellt klar, dass der gesetzliche Provisionsausschluss umfassend gilt: Sobald der Vermittler auch Verwalter der Wohnung ist, kann er für die Vermittlung des Mietvertrags kein Entgelt verlangen, unabhängig davon, ob der Anspruch gegen den Mieter oder den Vermieter gerichtet ist. Der Wortlaut des Gesetzes erfasst ausdrücklich jegliche Entgeltvereinbarung in solchen Fällen. Eine Einschränkung auf Mieterseite lehnte der Senat ab, da auch eine vom Vermieter gezahlte Provision letztlich auf den Mieter umgelegt werden könnte und so dem Schutzzweck des Gesetzes widerspräche. Verfassungsrechtliche Bedenken zurückgewiesen Auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen diese Auslegung wies der BGH zurück. Die Regelung sei geeignet und verhältnismäßig, um Missstände auf dem Wohnungsmarkt zu verhindern und die wirtschaftlich schwächere Mieterseite zu schützen. Wohnungsvermittlern blieben zudem ausreichend berufliche Betätigungsfelder, etwa die Vermittlung von Gewerberäumen oder Immobilienverkäufen. Im konkreten Fall musste die beklagte Verwalterin die von der Vermieterin gezahlten Provisionen für die Vermittlung von Mietverträgen über die von ihr verwalteten Wohnungen zurückzahlen.

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Das Landgericht Flensburg hat mit Urteil vom 17.04.2026 (1 S 64/25) entschieden, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit wechselseitigen Störungen nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ist. Der Vermieter darf nicht willkürlich einen Mieter kündigen, sondern muss nach seinen Möglichkeiten Bemühungen anstellen, den Hauptverantwortlichen der Störungen zu ermitteln. Unterlässt er dies, ist die Kündigung unwirksam. Vermieter muss sich bemühen, Initiator der Störungen zu ermitteln Das Gericht betonte, dass bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens (§ 569 Abs. 2 BGB) der Vermieter verpflichtet ist, die Mieter gleich zu behandeln und insbesondere den Hauptverantwortlichen der Störung zu adressieren. Im vorliegenden Fall war der Klägerin bekannt, dass sowohl der Beklagte als auch eine weitere Mieterin an den Störungen beteiligt waren und sich diese gegenseitig bedingten. Die Klägerin hatte jedoch keine Bemühungen unternommen, den Initiator der Störungen zu ermitteln, obwohl der Beklagte mehrfach auf Ruhestörungen durch die andere Mieterin hingewiesen hatte und das Mietverhältnis mit ihm zuvor beanstandungsfrei verlief. Kündigung unwirksam Das Landgericht stellte klar, dass der Vermieter in solchen Fällen verpflichtet ist, sämtliche Parteien anzuhören und nach seinen Möglichkeiten zu prüfen, wer die Hauptverantwortung trägt. Eine Kündigung, die ohne diese Bemühungen ausgesprochen wird, ist gemäß § 242 BGB unwirksam. Die Klage auf Räumung wurde daher abgewiesen. Das Urteil unterstreicht die Pflicht des Vermieters zur sorgfältigen Prüfung bei außerordentlichen Kündigungen wegen Hausfriedensstörung in einer Hausgemeinschaft mit mehreren Beteiligten. Willkürliche Kündigungen ohne Ermittlung des Hauptverantwortlichen sind unzulässig und unwirksam.

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Das Landgericht München I hat mit Urteil vom 24. April 2025 (43 O 10149/24) entschieden, dass eine Mieterin auch dann zur Zahlung der Miete verpflichtet bleibt, wenn sie sich im Annahmeverzug befindet, weil sie die angebotenen Schlüssel zum Mietobjekt zu Unrecht verweigert hat. Die fristlose Kündigung der Mieterin wurde als unwirksam bewertet, da kein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlag und eine erforderliche Abmahnung nicht erfolgt war. Mieterin befand sich in Annahmeverzug Das Gericht stellte klar, dass die Mieterin die Annahme der angebotenen Schlüssel (Haustür- und Korridorschlüssel) zu Unrecht verweigerte. Die Übergabe von Büroschlüsseln war laut Vertrag nicht geschuldet, die Mieterin hätte die Zylinder selbst einbauen müssen. Da sie die Schlüssel nicht angenommen hat, befand sie sich im Annahmeverzug und war weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet. Rückforderung der Miete ausgeschlossen, sofern Nichtschuld erkennbar Die Klage der Mieterin auf Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, Rückzahlung der Miete und Kaution sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten wurde abgewiesen. Insbesondere scheiterte die Rückforderung der gezahlten Mieten an § 814 BGB, da der Geschäftsführer der Mieterin als erfahrener Geschäftsmann die Nichtschuld hätte erkennen können. Die Kaution war mangels Fälligkeit nicht zurückzuzahlen, da der Vermieterin noch ein Sicherungsinteresse zustand. Im Rahmen der Widerklage sprach das Gericht der Vermieterin den Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für August bis Oktober 2024 nebst Zinsen zu, da die Mieterin sich im Annahmeverzug befand und die fristlose Kündigung der Vermieterin wegen Zahlungsverzugs wirksam war.

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Das Oberlandesgericht Nürnberg entschied mit Beschluss vom 24.03.2026 (14 W 456/26), dass sich ein Grundstückserwerber im gewerblichen Mietrecht nicht auf einen Schriftformmangel (§ 550 BGB) berufen darf, wenn er bei Erwerb des Objekts von der tatsächlichen Nutzung und den mündlichen Vereinbarungen Kenntnis hatte. Die Berufung auf den Formmangel ist in diesem Fall treuwidrig (§ 242 BGB). Rechtliche Erwägungen Das Gericht stellte klar, dass das Schriftformerfordernis des § 550 BGB primär dem Schutz des Erwerbers dient, indem es Transparenz über die mietvertraglichen Vereinbarungen schafft. Dieser Schutzzweck ist jedoch erfüllt, wenn der Erwerber vor Vertragsschluss die tatsächliche Nutzung und die mündlichen Absprachen kennt. Im konkreten Fall hatte der Geschäftsführer der Beklagten das Mietobjekt und die genutzten Flächen vor Erwerb persönlich besichtigt und die Nutzung mit der Klägerin besprochen. Damit war der Zweck der Schriftform – Information des Erwerbers – erreicht. Die Beklagte konnte sich daher nicht auf einen Formmangel berufen, um das Mietverhältnis zu beenden. Das Gericht wertete dies als treuwidriges Verhalten und änderte die Kostenentscheidung zugunsten der Klägerin ab. Die Beklagte trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits und des Beschwerdeverfahrens. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 7/25) klargestellt, dass Wohnungseigentümer bei Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum nicht grundsätzlich verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Die bisher verbreitete „Drei-Angebote-Regel“ ist damit nicht mehr verbindlich. Rechtliche Anforderungen an die Tatsachengrundlage Der BGH betont, dass die Entscheidung der Wohnungseigentümer auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen muss. Vergleichsangebote können eine solche Grundlage sein, sind aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, ob die vorhandenen Informationen – etwa durch ein bewährtes Unternehmen, die Beratung durch Fachleute oder die Dringlichkeit der Maßnahme – aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen. Einzelfallprüfung statt starrer Regeln Das Gericht lehnt eine schematische Betrachtung ab: Weder das Überschreiten einer bestimmten Bagatellgrenze noch die bloße Anzahl der Angebote ist maßgeblich. Auch bei größeren Maßnahmen kann es genügen, wenn die Eigentümer auf positive Erfahrungen mit einem Anbieter zurückgreifen oder ein Fachmann das Angebot geprüft hat. Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig erscheint. Beschlüsse nur bei objektiv ungeeigneten oder überteuerten Angeboten anfechtbar Ein Beschluss ist nicht allein deshalb zu beanstanden, weil Vergleichsangebote fehlen. Ein Mangel liegt nur vor, wenn das Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist. Dies muss der Anfechtungskläger konkret und fristgerecht darlegen und beweisen. >> Zum Volltext des Urteils

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Der Bundesgerichtshof stellt im Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 50/25 klar, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für Erhaltungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wenn sie zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Insbesondere ist eine Umstellung von der Verteilung nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen auf das Objektprinzip (Verteilung nach Einheiten) bei unterschiedlich großen Wohnungen problematisch. Maßstab für die richterliche Kontrolle von Kostenbeschlüssen Der BGH betont, dass die richterliche Kontrolle solcher Beschlüsse nicht auf eine bloße Willkürprüfung beschränkt ist. Entscheidend ist, ob der neue Verteilungsschlüssel den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner bewirkt. Der Begriff der "Willkürkontrolle" wird für das neue Recht aufgegeben. Stattdessen ist eine umfassende Angemessenheitsprüfung vorzunehmen. Benachteiligung durch das Objektprinzip Bei erheblichen Größenunterschieden der Einheiten führt die Verteilung nach Einheiten regelmäßig zu einer nicht hinnehmbaren Mehrbelastung der Eigentümer kleinerer Wohnungen. Der Werterhalt und die Gebrauchsvorteile steigen typischerweise mit der Wohnungsgröße, sodass größere Einheiten auch stärker an den Kosten beteiligt werden sollten. Eine Änderung des Schlüssels ist nur dann zulässig, wenn sie dem Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit stärker Rechnung trägt oder besondere Umstände vorliegen. Grenzen der Mehrheitsbeschlüsse und Maßstabskontinuität Die bloße Tatsache, dass in der Vergangenheit gleichartige Beschlüsse gefasst wurden, rechtfertigt keine fortgesetzte Benachteiligung. Mehrheitsverhältnisse oder die Stimmenverteilung sind für die Prüfung der Angemessenheit unerheblich. Die ordnungsmäßige Verwaltung bietet ausreichenden Schutz gegen majorisierende Beschlüsse. Das Berufungsgericht muss im weiteren Verfahren prüfen, ob und in welchem Umfang die Kläger durch die beschlossene Kostenverteilung tatsächlich unangemessen benachteiligt werden. Eine Mehrbelastung von rund 55% für die Kläger durch die Umstellung auf das Objektprinzip ist nach Ansicht des BGH nicht hinnehmbar.

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass ein Grundstückseigentümer gegen einen von ihm nicht beauftragten Immobilienmakler keinen Unterlassungs- oder Schadensersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 677, 681, 678 BGB) wegen der öffentlichen Vermarktung von Innenraumfotos seiner Immobilie hat. Ein sachenrechtlicher Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB kann jedoch bestehen, wenn der Makler ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos veröffentlicht. Kein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) Der BGH verneint einen Anspruch des Eigentümers gegen den Makler aus GoA. Die allein im Auftrag des Mieters erfolgte Vermarktung der Immobilie durch den Makler ist keine Geschäftsbesorgung für den Eigentümer. Die Interessen des Eigentümers werden durch die Maklertätigkeit nur reflexhaft berührt. Ein unmittelbarer Eingriff in dessen Rechtskreis liegt erst vor, wenn es zu einem Vertragsabschluss oder einer entsprechenden Antragstellung kommt. Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB Der Eigentümer kann aber verlangen, dass der Makler die Veröffentlichung von Fotografien der Innenräume seiner Immobilie unterlässt, sofern keine Einwilligung des Eigentümers vorliegt. Die gewerbliche Nutzung solcher Fotos stellt eine abwehrbare Beeinträchtigung des Eigentums dar. Ob eine Einwilligung vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen. Aufwendungsersatz für Abmahnung Wird der Unterlassungsanspruch wirksam geltend gemacht, kann der Eigentümer die erforderlichen Rechtsanwaltskosten als Aufwendungsersatz nach §§ 677, 683, 670 BGB verlangen. Voraussetzung ist, dass die Abmahnung objektiv nützlich und zur Streitbeilegung geeignet war. Das Urteil schafft Klarheit für Eigentümer und Makler: Makler, die ohne Einwilligung des Eigentümers Innenraumfotos einer Immobilie veröffentlichen, können zur Unterlassung und zum Ersatz der Abmahnkosten verpflichtet sein. Allerdings nicht auf Grundlage der GoA, sondern wegen einer Eigentumsbeeinträchtigung nach § 1004 BGB. Das Verfahren wurde zur weiteren Sachaufklärung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

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