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Bestimmung der Wohnfläche durch Parteivereinbarung möglich Grundsätzlich können die Mietvertragsparteien im freifinanzierten Wohnraum die Rechtsgrundlage für die Bestimmung der Wohnfläche frei vereinbaren. Ansonsten kommt es auf die Ortsüblichkeit an Die sog. Wohnflächenverordnung ist unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum anwendbar. Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist daher bei fehlender Vereinbarung der Parteien zunächst zu prüfen, ob eine bestimmte Berechnungsgrundlage für die Wohnfläche ortsüblich ist. Wenn sich eine solche nicht oder nur schwer bestimmen lässt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Rechtsgrundlage maßgeblich, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum gilt, also in der Regel die Wohnflächenverordnung. Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist maßgeblich Der Bundesgerichtshof hat diese Vorgabe mit Beschluss vom 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23, bestätigt. Im konkreten Fall war die Vermieterin der Ansicht, dass sich die Fläche nach der II. Berechnungsverordnung bestimmen müsse, da die Wohnfläche der Mietsache vor Einführung der Wohnflächenverordnung bestimmt worden sei. Der Bundesgerichtshof führt jedoch aus, dass der Mietvertrag über die ältere Wohnung nach Geltung der Wohnflächenverordnung vereinbart worden sei, so dass diese auch Anwendung finden müsse. Das gelte gerade auch dann, wenn die Mietsache erstmals vor Geltung der Wohnflächenverordnung vermessen worden sei. >> Zum Volltext der Entscheidung >> Video zur Wohnfläche (nur für Mitglieder)

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Nach Urteil des Landgerichts Berlin vom 07.12.2023 (Az. 67 S 20/23) ist eine vom Gericht angeordnete Vertragsfortsetzung auf unbestimmte Zeit dem Vermieter grundsätzlich nur dann zumutbar, wenn die vom Mieter entrichtete Miete der marktüblichen Neuvermietungsmiete entspricht. Liegt die bisherige Vertragsmiete darunter und ist für den Mieter die Entrichtung einer marktüblichen Miete sozialverträglich, hat das Gericht neben der unbestimmten Fortsetzung des Mietverhältnisses eine entsprechende Erhöhung der Miete auszusprechen.  Die Entscheidung behandelt eher einen Ausnahmefall, bei dem nach Eigenbedarfskündigung aufgrund Widerspruchs wegen sozialer Härte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit (also unbefristet) fortgesetzt werden muss.  Maßgeblich ist die Vorschrift des § 574a Abs. 1, Abs. 2 BGB, nach der der Mieter nach Widerspruch nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu geänderten Vertragsbedingungen verlangen kann, wenn dem Vermieter nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen fortzusetzen, >> Zum Volltext des Urteils

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Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat sich mit Urteilen vom 07.12.2023 (Az. C-634/21, C-26/22 und C-64/22) mit dem sog. Scoring der Auskunftei Schufa befasst. Der Score-Wert schätzt ein, wie gut die abgefragte Person Ihren Zahlungsverpflichtungen vermutlich nachkommen wird. Das Gericht führt aus, dass nicht ausschließlich auf Grundlage einer automatisierten Einstufung der Kreditwürdigkeit über das Zustandekommen eines Vertrags entschieden werden dürfe. Der Score sei dann eine unzulässige automatisierte Entscheidung im Einzelfall.  Eine direkte Auswirkung der Entscheidungen für Vermieter erscheint fraglich: Die Urteile beziehen sich konkret auf den Schufa-Score, nicht dagegen auf andere Bonitätsauskünfte.  Der Vermieter sollte jedoch darauf achten, dass eine solche Prüfung nicht alleiniger Maßstab seiner Entscheidung über die Eingehung eines Mietverhältnisses darstellt. >> Zum Volltext des Urteils C‑634/21

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Mit Beschluss vom 21. September 2023 (Az. V ZB 17/22) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass einem Grundstückseigentümer nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung kein Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchs zusteht. Solche Eintragungen wurden im konkreten Fall durch Eintragung eines Löschungsvermerks gelöscht. Die Klägerin beantragte, neue Wohnungsgrundbuchblätter anzulegen, aus denen die gelöschten Eintragungen nicht mehr ersichtlich sind. Das Grundbuchamt durfte diesen Antrag nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ablehnen.  Es bestehe ein öffentliches Interesse an der Funktionsfähigkeit des Grundbuchs, das zuverlässig Auskunft über die gegenwärtigen und auch vergangenen Rechtsverhältnisse an dem Grundstück geben solle. Daher bestehe ein gerechtfertigter Eingriff in das Grundrecht der informationellen Selbstbestimmung. Es wäre praktisch auch nicht umzusetzen wenn bei jeder gelöschten Zwangseintragung auf Antrag ein neues Grundbuchblatt angelegt und das alte Grundbuchblatt geschlossen werden müsse. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Grundsätzlich ist bei Schnee- und Eisglätte der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht zum Räumen und Streuen verpflichtet.  Hierbei stellen sich Fragen hinsichtlich des räumlichen und zeitlichen Umfangs  sowie der Übertragbarkeit der Verpflichtung auf den Mieter.  Auch die Gemeinde kann durch Satzung Vorgaben machen.  Ausführliche Informationen und Hinweise auf die maßgebliche Rechtsprechung finden Sie auf unserem Blog:  >> Weiterlesen

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Dem Urteil des Landgerichts München I vom 09.08.2023 (Az. 1 S 16489/22 WEG) lag ein Beschluss in der Eigentümerversammlung zugrunde, bei der eine Eigentümerin durch ein Online-Video zugeschaltet wurde.  Der klagende Eigentümer wurde in der Versammlung vom Verwalter lediglich informiert, dass die betreffende Eigentümerin inoffiziell teilnehme.  Mit Anfechtungsklage macht er geltend, dass für die Online-Teilnahme ein Beschluss nicht gefasst worden sei. Darüber hinaus habe die zugeschaltete Eigentümerin ihr Stimmrecht nicht ausüben können, da der Verwalter auf Nachfrage keine Vollmacht habe vorlegen können.  Das Landgericht stimmt dem nicht zu.  Online-Teilnahme begründet keinen Beschlussmangel Der Umstand, dass die Eigentümerversammlung von ihrer durch § 23 Abs. 1 S. 2 WEG nunmehr begründeten Beschlusskompetenz, den Eigentümern eine Teilnahme an der (grundsätzlich physischen) Versammlung auch von außerhalb im Wege elektronischer Kommunikationsmittel zu gestatten, keinen Gebrauch gemacht hat, führe als solches nicht zu einem formellen Mangel des Beschlusses.  Vorliegend werde durch die „unterschwellig“, d.h. ohne dass die Eigentümerversammlung dies durch Beschluss ermöglichte, erfolgte Zuschaltung der Online-Teilnahme weder ein Teilnahme- noch ein Mitwirkungsrecht der Wohnungseigentümer verletzt.  Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, er hätte die Aussagen der zugeschalteten Eigentümerin nicht verstanden, werde insoweit weder sein noch das Teilnahmerecht der Eigentümerin verletzt, da ein reibungsloses Funktionieren dieser Zuschalte mangels Beschlussfassung nicht verlangt werden könne. Soweit der klagende Eigentümer gerügt habe, dass er die Teilnehmerin mit seinen Aussagen nicht hätte überzeugen können, da sie seine Aussagen nicht wahrnehmen konnte, sei auch sein Mitwirkungsrecht nicht beeinträchtigt, da eine vollwertige Teilnahme mangels entsprechender Beschlussfassung weder erwartet noch verlangt werden könne.  Fehlende Vollmacht unschädlich  Die nicht erfolgte Vorlage der Vollmacht im Original in der Eigentümerversammlung sei unschädlich.  Zwar bedürften seit dem 1.1.2020 Vollmachten gem. § 25 Abs. 3 WEG der Textform.  Zwischen dem Vorhandensein einer Vollmacht und der Vorlage derselben sei jedoch zu unterscheiden.  So könne ein Bevollmächtigter, der seine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt gemäß § 174 BGB, zurückgewiesen werden mit der Folge, dass – trotz Vorhandensein der Vollmacht – er von der Vollmacht keinen Gebrauch machen kann.  Gemäß § 174 S. 2 BGB (analog) bestehe jedoch kein Zurückweisungsrecht, wenn der Bevollmächtigende die übrigen Wohnungseigentümer über die Vollmachtserteilung anderweitig informiert habe. Dass die Miteigentümerin dem Kläger gegenüber über Videotelefonat die Vollmacht – über ihr Handy, wenn auch für den Kläger nicht sichtbar – bekundet habe, trage er selber vor. Eine Unwirksamkeit des mit Vollmacht ausgeübten Stimmrechts nach § 174 BGB komme daher nicht in Betracht. >> Zum Volltext des Urteils

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Seit der Reform des WEG-Rechts ist durch die Wohnungseigentümer nicht mehr über den Wirtschaftsplan im Ganzen, sondern nur noch über die Vorschüsse und Rücklagen zu beschließen. Beschluss genehmigt "den Wirtschaftsplan" Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 25.10.2023 (Az. V ZB 9/23) über einen Sachverhalt entschieden, in dem die Eigentümer den folgenden Beschluss fassten: „Der vorgelegte Wirtschaftsplan 2022 wird genehmigt. Es gelten die ausgedruckten neuen Wohnlasten und zwar rückwirkend ab dem 1.1.2022. Der Wirtschaftsplan gilt bis zur Beschlussfassung eines neuen Wirtschaftsplanes fort.“. Im Rahmen einer Anfechtungsklage sollte dieser Beschluss für ungültig erklärt werden. Beschluss ist wirksam, weil auslegungsfähig Der Bundesgerichtshof stellt aber keine Nichtigkeit des Beschlusses fest. Ein Verstoß gegen die maßgebliche Vorschrift des § 28 Abs. 1 S. 1 WEG liege nicht vor. Ein Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, sei dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollten.  Es sei zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollten. Dies spreche dafür, dass die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten des § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG entsprechend dieser Vorschrift nur über die Höhe der Vorschüsse beschließen möchten, auch wenn nach dem Wortlaut (zugleich) der Wirtschaftsplan genehmigt werden solle. >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 25.10.2023 (Az. VIII ZR 147/22) einen Sachverhalt entschieden, in dem dem auf Räumung verklagten Mieter vor dem Amtsgericht durch die Mieterin nochmals gekündigt wurde.  Lüge des Mieters im Räumungsprozess vor dem Amtsgericht Grund für die zweite Kündigung war die wahrheitswidrige Behauptung des verklagten Mieters vor dem Amtsgericht, von der Vermieterin beleidigt worden zu sein und ein Gespräch über eine Verlaufsabsicht bei Leerstand des Hauses mit angehört zu haben. Der Mieter wollte hierdurch offenbar auch die seiner Ansicht nach nicht gerechtfertigte Vermieterkündigung wegen Tierhaltung abwehren.  Grundsätzlich kann unwahre Tatsachenbehauptung des Mieters Kündigung begründen Der Bundesgerichthof führt aus, dass ein bewusst unrichtiges Vorbringen eines Mieters innerhalb eines Mietrechtsstreits eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründende Pflichtverletzung darstellen kann. Allerdings sei ein differenzierender Prüfmaßstab anzuwenden.  Die Beurteilung der Erheblichkeit einer Pflichtverletzung des Mieters erfordere auch in einem solchen Fall die Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, weshalb insbesondere die Schwere des Pflichtverstoßes des Mieters zu beachten sowie ggf. vorangegangenes pflichtwidriges Verhalten des Vermieters in die Würdigung einzubeziehen sei.  Dem Fehlverhalten könne beispielsweise auch dann ein geringeres Gewicht beizumessen sein, wenn es der Abwehr einer unberechtigten Kündigung der Vermieterin gedient habe, weil es dann die Folge einer ihrerseits begangenen Vertragsverletzung wäre.  >> Zum Volltext des Urteils

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Darf der Vermieter dem Mieter das Anbringen von Weihnachtsbeleuchtung untersagen? >> Weitere Informationen im Blog-Artikel

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In seinem Urteil vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Schadensersatzansprüche im Mietrecht auch mit den erforderlichen aber noch nicht aufgewendeten (sog. "fiktiven") Kosten bemessen werden können. Im konkreten Fall hatten die beklagten Mieter die Mietsache unter Zurücklassung von Schäden zurückgegeben. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, die Arbeiten tatsächlich selbst durchzuführen oder durchführen zu lassen, bevor er Schadensersatz verlangen kann. Vielmehr könne er auch die fiktiven Kosten geltend machen, die für die Durchführung der Arbeiten erforderlich wären. Hieran sei auch nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bezüglich des Werkvertragsrechts weiter festzuhalten. Denn die Erwägungen beruhten alleine auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts und seien auf andere Vertragstypen nicht übertragbar. >> Zum Volltext des Urteils

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