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Aufrechnung in Kautionsabrechnung auch nach Verjährung Unter bestimmten Umständen können auch nach Ablauf der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB) noch Schadensersatzansprüche des Vermieters in der Kautionsabrechnung als Abzug von der geleisteten Kautionssumme berücksichtigt werden. Der Bundesgerichtshof hat dies bereits am 01.07.1987 (Az. VIII ARZ 2/87) sowie jetzt neu am 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschieden. Keine Ausübung der Ersetzungsbefugnis notwendig Aktuell hat der Bundesgerichtshof aber klargestellt, dass der Vermieter die nach § 249 Abs. 2 S. 1 BGB vorgesehene Wahl, ob er die Wiederherstellung der beschädigten Sache (sog. Naturalrestitution) oder den hierfür erforderlich Geldbetrag verlangt, nicht schon innerhalb der Verjährungsfrist treffen müsse. Die isolierte Ausübung dieser Ersetzungsbefugnis innerhalb der Verjährungsfrist wäre lediglich ein formaler Schritt im Vorfeld zu der für beide Parteien letztlich maßgeblichen Abrechnung des Vermieters über die Kaution. "Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine von den Parteien im Wohnraummietverhältnis getroffene Barkautionsabrede typischerweise dahingehend auszulegen ist, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll." Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2024 (Az. VIII ZR 184/23), Pressemitteilung >> Weitere Informationen >> Zum Volltext des Urteils

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Qualifizierte Mehrheit erforderlich Wohnungseigentümer können mit einer Mehrheit von ¾ der Stimmen zukünftig ausschließlich virtuelle Eigentümerversammlungen ermöglichen. Die Erlaubnis ist dann für einen Zeitraum von maximal 3 Jahren erteilt. Das bisherige Vetorecht einzelner Eigentümer wird damit entfallen. Minderheitenschutz Grundsätzlich müssen bei einem bis 2027 gefassten Beschluss bis 2028 noch 1x jährlich Präsenzversammlungen stattfinden, wenn hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichtet wird. Die Eigentümer haben zukünftig die Wahl, Versammlungen in Präsenz, hybrid oder ausschließlich virtuell durchzuführen. Neue gesetzliche Regelungen § 23 Abs. 1a WEG sowie § 48 Abs. 6 WEG werden neu geschaffen. Die gesetzliche Änderung wird voraussichtlich noch in diesem Jahr in Kraft treten und ist bereits vom Bundestag beschlossen. >> Zum vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf

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Die Versagung der Erlaubnis eines sog. Balkonkraftwerks mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter war nach bisheriger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich. Bisherige Rechtslage In der Regel stellt die Anbringung eines Balkonkraftwerks nämlich eine bauliche Veränderung dar, da hierfür nicht zwingend ein Eingriff in die Bausubstanz erforderlich ist. Der maßgebliche § 554 Abs. 1 BGB sah als privilegierte Maßnahmen bisher nur eine Erlaubnis für Barrierereduzierung, E-Mobilität und Einbruchschutz vor. Der Vermieter musste also nur dann ein Balkonkraftwerk erlauben, wenn eine Versagung als rechtsmissbräuchlich erschien, was eine Einzelfallfrage darstellte. Das Amtsgericht Köln führt mit Urteil vom 26.09.2023 (Az. 222 C 150/23) aus: „Ein darüber hinausgehender Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung des Aufbaus einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen besteht aus Sicht des Gerichts jedenfalls nach derzeitiger Sach- und Rechtslage (ein Gesetzentwurf, der den beschleunigten Ausbau von „Balkonkraftwerken“ fördern soll, wird derzeit beraten) nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule ist unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters ist angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen „Balkonkraftwerk“ erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.“. Gesetzliche Änderungen beschlossen [Update 18.10.2024] Der Bundestag hat am 04.07.2024 beschlossen, dass die Installation der sog. Steckersolargeräte eine privilegierte Maßnahme nach § 554 Abs. 1 BGB sowie § 20 Abs. 2 WEG darstellen wird. Der Bundesrat hat dieses Gesetz in seiner Sitzung am 27. September 2024 gebilligt. Das Gesetz wurde am 16.10.2024 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 17.10.2024 in Kraft getreten. Dem Mieter steht dann grundsätzlich ein Anspruch auf Erlaubnis gegen den Vermieter und dem Eigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Über das Wo und Wie der Installation wird der Vermieter/Eigentümer aber auch in Zukunft mitbestimmen können. Das Änderungsgesetz wird voraussichtlich in Kürze in Kraft treten. >> Zum vom Bundestag beschlossenen Gesetzesentwurf

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§ 564 BGB lautet:  „Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“. Das bedeutet: Sowohl der Erbe als auch der Vermieter können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des verstorbenen Mieters mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung vorliegen muss. Weitere Informationen zur Rechtslage und ein Muster für eine Kündigung durch den Vermieter finden Sie hier:  >> Versterben des Einzelmieters: Außerordentliche Kündigung möglich

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Auch dann, wenn eine WEG aus mehreren Häusern und mehreren Untergemeinschaften besteht, können Ansprüche auf Beseitigung von Baumängeln am Gemeinschaftseigentum nur durch die Gesamt-WEG geltend gemacht werden. Nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.02.2024 (Az. V ZR 132/23) ist die einzelne Untergemeinschaft dazu nicht befugt, auch wenn ihr Haus betroffen ist. Untergemeinschaft Im konkreten Fall war nach der Gemeinschaftsordnung für beide Häuser jeweils eine Untergemeinschaft gebildet worden, die auch jeweils eigenständige Eigentümerversammlungen durchführten.  Das sei auch zulässig: Es könnten in Mehrhausanlagen durch Vereinbarung weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden. Damit sei aber nicht gesagt, dass ausschließlich die auf diese Weise gebildeten Untergemeinschaften über sämtliche „ihrer“ Angelegenheiten eigenständig entscheiden dürften. Ordnungsgemäße Verwaltung Das Gericht führt aus, dass die Vergemeinschaftung der Mängelrechte nur die Gesamt-WEG habe beschließen können.  Aus Sicht der ordnungsgemäßen Verwaltung sei es erforderlich, dass ein gemeinschaftlicher Wille zur Wiederherstellung des Gemeinschaftseigentums gebildet werde. Ansonsten könnten Ansprüche ggf. nicht effektiv durchgesetzt werden oder der Schuldner unterschiedlichen Ansprüchen ausgesetzt sein. Eine auf Mängel des "eigenen" Hauses beschränkte Beschlusskompetenz der Untergemeinschaft hätte laut Bundesgerichtshof erhebliche Rechtsunsicherheiten über die Kompetenz zur Folge, da bei Beschlussfassung oft nicht klar sei, ob sich ein Mangel auf ein Haus beschränke. Denkbar sei ebenfalls, dass ein Haus einer Mehrhausanlage einen Sachmangel aufweist, die Mangelsymptome aber an einem anderen Gebäude der Anlage zum Vorschein träten. Es müsse aber von vornherein klar und eindeutig feststehen, wer die Beschlusskompetenz habe. >> Zum Volltext des Urteils

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Keine Umlagefähigkeit mehr Das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelanschlüsse ist zum 30.06.2024 abgeschafft. Vermieter können seit dem 01.07.2024 aufgrund der Novelle des Telekommunikationsgesetzes die Kosten für die Kabelfernsehversorgung (Internet und Telefonie sind hiervon nicht erfasst) nicht mehr auf die Mieter umlegen. Gleichzeitig wurde damit die Betriebskostenverordnung geändert. Damit sind mehrere Millionen Haushalte in Deutschland dann nicht mehr gezwungen, für einen Kabelfernsehanschluss zu zahlen, den sie möglicherweise nicht nutzen. Mieter sollen zukünftig frei wählen können, über welchen Weg sie Rundfunk empfangen möchten. Wie empfängt der Mieter zukünftig Rundfunk? Eine Möglichkeit ist, dass der Mieter sich künftig selbst um seinen Fernsehempfang kümmert. So kann er beispielsweise über das Internet fernsehen. Der Mieter kann auch eigene Verträge mit einem Kabelanbieter schließen. Das Haus hat eventuell ein Hausnetz oder die Mieter können sich einen eigenen Anschluss auf eigene Kosten legen lassen. Grundsätzlich kann der Mieter auch Fernsehprogramme über DVB-T2 mit Antenne oder per Satellit empfangen.

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Kann der Mieter die Miete mindern? Wie sieht es mit einer Kündigung aus? Müssen Sie als Vermieter auch bei „höherer Gewalt“ die Mietsache wieder instandsetzen? In unserem Blog-Artikel haben wir Ihnen die wichtigsten mietrechtlichen Fragen bei Hochwasser übersichtlich zusammengestellt. >> Flutkatastrophe & Mietrecht: Was Sie als Vermieter wissen sollten

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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10.04.2024 (Az. VIII ZR 286/22) seine Rechtsprechung zur Kündigung aus berechtigtem Interesse zwecks Betriebsbedarfs fortgeführt.  Kündigung zwecks Betriebsbedarfs möglich Im konkreten Fall erfolgte die Kündigung zu Wohnzwecken und zur Einrichtung von Kanzleiräumen. Das Urteil führt aus, dass zwar kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hinaus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwiegen solle. Allerdings weise der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine groß Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf. Daher sei dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte.  Kündigungssperre bei umgewandeltem Wohnraum auf diesen Fall nicht anwendbar Stehe die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a BGB im Raum, weil die Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben wurde, sei die ordentliche Kündigung im vorliegenden Fall dennoch möglich.  Der Vorschrift liege keine Wertentscheidung dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell erschwert werden sollten. Der Gesetzgeber habe vielmehr den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung beschränkt. Fehlerhafte Angabe der Kündigungsfrist ohne Auswirkung Im konkreten Fall wurde die Kündigungsfrist fehlerhaft berechnet sowie in einem zweiten Kündigungsschreiben gar nicht benannt.  Das sei jedoch ohne Bedeutung. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung gehöre die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie sei in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB nicht umfasst. Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte werde es regelmäßig dem erkennbaren Willen des kündigenden Vermieters entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beenden solle. >> Zum Volltext des Urteils

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Das Amtsgericht Brandenburg hat mit Urteil vom 30.04.2024 (Az. 30 C 196/23) entschieden, dass ein Kündigungsgrund auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz  (KCanG) vorliegen kann, wenn der mietgemäße Gebrauch durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird.  Das Urteil führt aus:  "Eine Störung des Hausfriedens ist im Übrigen aber auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetz – KCanG – grundsätzlich dann gegeben, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsum überschritten wird, da insofern dann zumindest ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine Störung des Hausfriedens in Betracht kommt. Eine durch Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht verursachte Belästigung der Mitbewohner kann somit auch weiterhin eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und/oder gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht." >> Zum Volltext der Entscheidung

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Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bzw. die sog. Verwertungskündigung ist in der Praxis eher mit Unsicherheiten verbunden, da ein berechtigtes Interesse nur bei gleichzeitigem  Vorliegen von mehreren Voraussetzungen gegeben ist.   Das Amtsgericht Dachau hat mit Urteil vom 10.05.2024 (Az. 4 C 240/22) eine solche Kündigung als wirksam erachtet, wenn bei Verkauf im vermieteten Zustand ein Mindererlös von fast 27 Prozent anzunehmen ist.  Das Urteil führt wie folgt aus:  "Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000,00 Euro, mithin ca. 26,77%, ist auch als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15% bis 20% anzusetzen ist. Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist, als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter.". >> Zum Volltext des Urteils >> Weitere Informationen zur Verwertungskündigung

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