VermieterVerein e.V.

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer machte gegen einen säumigen Eigentümer klageweise einen Zahlungsrückstand geltend. Keine Kenntnis über Verbleib des Eigentümers Der Aufenthaltsort des Eigentümers war allerdings unbekannt. Die Zustellung des Protokolls einer Eigentümerversammlung war nicht erfolgreich, ein Rechtsanwalt meldete sich für den Eigentümer und gab eine Adresse in Tschechien an und teilte nicht noch eine Zustelladresse mit, wie es eigentlich angekündigt war. Eine Abfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt lieferte kein Ergebnis. Die Gemeinschaft hat daher die Klage öffentlich zustellen lassen. Hohe Voraussetzungen an öffentliche Zustellung Der Bundesgerichtshof sieht in seinem Beschluss vom 22.02.2024 (Az. V ZR 117/23) die öffentliche Zustellung auf Grundlage des Sachverhalts jedoch als unzulässig an und stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des beklagten Eigentümers fest. Die Zustellung durch öffentliche Bekanntmachung an der Gerichtstafel könne nur erfolgen, wenn der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich sei. Unbekannt sei der Aufenthalt einer Person aber nur dann, wenn nicht nur das Gericht, sondern auch die Allgemeinheit den Aufenthalt des Zustellungsadressaten nicht kenne. Die begünstigte Partei müsse alle geeigneten und ihr zumutbaren Nachforschungen anzustellen, um den Aufenthalt des Zustellungsempfängers zu ermitteln und ihre ergebnislosen Bemühungen gegenüber dem Gericht darlegen. Allein die ergebnislose Anfrage beim Einwohnermeldeamt genüge hierfür in der Regel nicht. Jedenfalls aber wäre es vorliegend möglich und zumutbar gewesen, den beklagten Eigentümer unmittelbar über die bekannte E-Mail-Adresse zu kontaktieren und ihn mit Blick auf die beabsichtigte Klageerhebung aufzufordern, eine - gegebenenfalls von der Meldeadresse in Tschechien abweichende - Zustelladresse anzugeben oder einen Zustellungsbevollmächtigten im Inland zu benennen. Zwar treffe es zu, dass es dem Zustellungsempfänger im Einzelfall nach Treu und Glauben verwehrt sein könne, sich auf die Unwirksamkeit der öffentlichen Zustellung zu berufen. Dies gelte etwa dann, wenn zielgerichtet versucht werde, eine Zustellung, mit der sicher gerechnet werden musste, zu verhindern. Das sei hier aber nicht ersichtlich. >> Zum Volltext des Urteils

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Ein eher untypischer Fall: Die Vermieterseite hat die Kautionsabrechnung erstellt, greift aber nicht auf den Kautionsbetrag zu, sondern macht die abgerechnete Forderung durch Zahlungsklage gegen die Mieter geltend. Trotz erstellter Kautionsabrechnung Zahlungsklage? Die Vermieterseite war der Ansicht, dass durch die Bezifferung des eigenen Schadensersatzanspruchs in der Kautionsabrechnung dieser nicht festgestellt sei, so dass eine Zahlungsklage zulässig sei. Nach Kautionsabrechnung kein Zahlungsanspruch mehr Das Amtsgericht Berlin-Mitte sieht das in seiner Entscheidung vom 20.02.2024 (Az. 8 C 218/23) anders. Es führt aus: „Die Zahlungsklage ist unzulässig, denn insoweit mangelt es am Rechtsschutzbedürfnis.  Das Rechtsschutzbedürfnis ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn dem Kläger ein einfacherer Weg zur Verfügung steht, um sein Ziel zu erreichen. Dies ist hier der Fall, denn den Klägerinnen steht insoweit ein einfacherer Weg zur Realisierung ihres Anspruchs zur Verfügung, und zwar durch Verwertung der nun genau zu diesem Zwecke geleisteten Mietkaution.  Die der Kautionsvereinbarung immanente Sicherungsabrede ermöglicht es dem Vermieter zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zuzugreifen. Dies haben die Klägerinnen letztlich auch getan, in dem sie eine Abrechnung erteilt haben und hierin mit ihrer bezifferten Gegenforderung in Höhe von 1059,10 Euro aufgerechnet haben. Die unbewiesene Behauptung, wonach der Kautionsbetrag separat angelegt sei, ändert vor dem Hintergrund des Abrechnungsschreibens daran nichts. (...) Der BGH führt darin aus, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch mit Zugang des Abrechnungsschreibens beim Mieter fällig wird, da der Vermieter sich nunmehr mit seinen bezifferten Ansprüchen aus der Kaution befriedigen kann. Dies gilt nach den Ausführungen des BGH ausdrücklich auch für bestrittene Forderungen.  (…) Es liegt auf der Hand, dass der Vermieter nicht Zahlung des Schadensersatzbetrages verlangen kann, wenn er den gleichen Betrag bereits einbehalten hat.“ >> Zum Volltext des Urteils >> Muster Kautionsabrechnung

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Eine im Formularmietvertrag vereinbarte Quotenabgeltungsvereinbarung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam. Nach seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) kann diese allerdings individualvertraglich vereinbart werden. Was sind Regelungen zur Quotenabgeltung? Unter Quotenabgeltungsklauseln sind solche Klauseln zu verstehen, die dem Mieter vor Ablauf von vertraglich vereinbarten Renovierungsfristen zu einer prozentualen Ausgleichszahlung verpflichteten, etwa wenn der Mieter vorher wieder ausgezogen ist. Aus Sicht des Vermieters hat er die Wohnung dann genutzt ohne Schönheitsreparaturen durchführen zu müssen. Vorschrift zur Vereinbarung von Betriebskosten als Verbot von Quotenabgeltung? Die Vorinstanz vertrat noch die Ansicht, dass auch die Individualvereinbarung nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei, da nach dieser Vorschrift neben der Grundmiete nur Betriebskosten, nicht aber Verwaltungs- oder Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zusätzlich vereinbart werden könnten. Individualvertrag möglich Der Bundesgerichtshof teilt diese Ansicht nicht. Die Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel sei wirksam möglich. Es treffe nicht zu, dass sie Vorschrift des § 556 Abs. 4 BGB jede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben, ausschließe. Sie schließe nur die Belastung mit nicht umlagefähige Betriebskosten aus. Die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und zur Tragung diesbezüglicher anteiliger Kosten aufgrund einer Quotenabgeltungsklausel betreffe vielmehr die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Daher könne eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie könne jedoch grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Hohe Anforderung an individualvertragliche Vereinbarung Für die Individualvereinbarung weist der Bundesgerichtshof darauf hin, dass es erforderlich ist, dass der Verwender die betreffenden Vertragsbedingungen der Quotenabgeltungsklausel inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Hierzu reiche alleine die Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen in der Regel nicht aus. Vielmehr müsse auch der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. >> Zum Volltext des Urteils >> Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen

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Bei einer Ein-Personen-Versammlung oder auch sog. Vertreter-Versammlung im WEG-Recht handelt es sich um eine Versammlung, an der die Wohnungseigentümer nicht physisch, sondern nur durch Vollmachtserteilung an den Verwalter teilnehmen. Solche während der Corona-Pandemie durchgeführten Versammlungen führen nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2024 (Az. V ZR 80/23) nur zur Anfechtbarkeit der so gefassten Beschlüsse, nicht aber zu deren Nichtigkeit.  Während der Corona-Pandemie befand sich der Verwalter in einer unauflöslichen Konfliktsituation. Er stand nämlich vor dem Dilemma, entweder das Wohnungseigentumsrecht oder das Infektionsschutzrecht zu missachten. >> Weiterlesen

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